De verkoop van het hotelbedrijf is een intensief traject. Vanaf het moment dat besloten wordt om het hotel te verkopen tot het moment dat de handtekeningen worden gezet wilt u als hotelier professionele begeleiding. Adhoc horecamakelaars begeleidt al bijna een halve eeuw hoteltransacties en heeft inmiddels een flink track record opgebouwd. "We beschikken over dezelfde kennis en kunde als de corporate makelaar, maar kunnen vanwege onze organisatiestructuur scherpere tarieven bieden."
De waardering van het hotel is een heet hangijzer binnen het verkooptraject. Marc Steunenberg is al sinds 2014 werkzaam bij Adhoc horecamakelaars en is dé expert op het gebied van taxaties binnen de hotellerie. In een eerder verschenen interview vertelde partner Henk Sluiter over de werkwijze en het DNA van het bedrijf. In dit artikel legt Marc Steunenberg uit hoe de taxatie van een hotel tot stand komt, de verschillen tussen de taxaties en waar u als hotelier op moet letten om een zo goed mogelijk onderbouwde taxatie te kunnen verwachten.
Actualisering financieringsdossier
Hotelondernemers die een financiering hebben lopen bij een van de grootbanken, zijn verplicht eens in de drie tot vijf jaar hun hotel te laten taxeren. "Dat is vanuit Europese wet- en regelgeving bepaald en levert als ondernemer geen directe voordelen op. Het is een noodzakelijk kwaad. Dat wil je als ondernemer dan zo voordelig mogelijk afgehandeld hebben. Omdat wij een slanke organisatie hebben, die over de juiste data en accreditaties beschikt, kunnen we deze taxaties vaak een stuk voordeliger aanbieden dan onze concullega's. Het komt voor dat vanuit zo een 'administratieve taxatie' de hotelondernemer over wil gaan tot verkoop, maar dat hoeft niet."
Componenten
Op het moment dat een hotelier besluit over te willen gaan tot verkoop en er is geen actueel taxatierapport, dan worden de taxateurs van Adhoc ingeschakeld om de waarde van het hotel te bepalen. “Wanneer de hotelier zowel eigenaar van het vastgoed als van de exploitatie is, kan hij of zij ervoor kiezen om het vastgoed, de exploitatie of beide te verkopen. De exploitatie is onder te verdelen in de inventaris en de goodwill. Als de hotelier het onroerend goed huurt, kan er ook een zogeheten huurdersbelang aanwezig zijn”, vertelt Steunenberg.
Het eerder verschenen artikel over Adhoc horecamakelaars is via deze link te lezen
Aan de hand van transacties uit de markt en data vanuit de makelaars van Adhoc, wordt de waardering onderbouwd. "De waardering komt mede tot stand door een beschrijving van het object, hoe de routing is en over hoeveel kamers en overige faciliteiten het beschikt. Waar wij ons onderscheidend vermogen leveren is de combinatie van de waardering van het onroerend goed en de exploitatie, hier maken wij een heldere onderverdeling in. Het moet natuurlijk wel mogelijk zijn om de kapitaalslasten op te brengen, maar ook om een ondernemersbeloning te kunnen realiseren uit een gezonde exploitatie. Uiteindelijk wordt er door ons een controlerende rendementsberekening opgesteld en wordt er vastgesteld of er een netto resultaat behaald is/kan worden en er dus ook sprake kan zijn van een rekenkundige goodwill. Dat is een uitvoerig traject waar veel informatie voor nodig is."
Het opstellen van het dossier is een intensief traject waar de verkopende partij verantwoordelijk voor is, maar waar Adhoc de hotelier bij adviseert en begeleidt. Taxateur Steunenberg ziet dat hoteliers die zo compleet mogelijk hun data en gegevens kunnen overleggen het verkooptraject als soepeler ervaren. "Hoe completer het dossier, hoe beter de verkoop verloopt omdat je het dan goed kunt onderbouwen. De kopende partij heeft uiteraard veel vragen, als er dan snel antwoord gegeven kan worden, dan bevordert dat de verkoop."
Onderscheidend vermogen
Naast de kundige taxaties en waardebepalingen van het team van Adhoc horecamakelaars, zijn het persoonlijke contact met de klanten en de korte lijnen twee van de pijlers van het bedrijf dat al bijna een halve eeuw hotelondernemers begeleidt bij de verkoop van het hotel. "We hebben een slanke organisatie", vertelt Steunenberg. "Dat is een bewuste keuze. We komen dan ook niet met een groot team op locatie. Vaak wordt de taxatie door één of twee taxateurs uitgevoerd. Dit is kostenbesparend én zorgt voor een herkenbaar gezicht bij de klant."
Het team van Adhoc merkt dat de laatste jaren veel hotels worden verkocht die al generaties lang in de familie zit. Er zijn problemen in de opvolging en dan kiezen relatief veel hotelondernemers voor verkoop. "Wij verstaan het vak van de horeca en spreken de taal van het MKB. Hotelondernemers verkopen vaak hun 'kindje' en zoeken dan een partij die hen begrijpt. Wij hebben veel ervaring met het begeleiden van de verkoop van deze zogeheten familiehotels. De coronajaren hebben ervoor gezorgd dat er wat minder hoteltransacties waren, maar we voorzien in de nabije toekomst dat er wel meer op de markt gaat komen. En wij zouden het bijzonder mooi vinden als we die transacties mogen begeleiden."
Over Adhoc horecamakelaars
Wilt u weten wat Adhoc horecamakelaars voor u kan betekenen? En bent u geïnteresseerd in de diensten van de experts op het gebied van verkoop of taxaties binnen de hotellerie? Kijk dan op de website www.adhoc-horecamakelaars.nl of neem direct contact op met Marc Steunenberg via marc@adhoc-hm.nl of Henk Sluiter via henk@adhoc-hm.nl.
