´Airbnb moet uit binnensteden verbannen worden´. Zo luidt de headline in een recent krantenartikel over de situatie in Amsterdam. De impact van zogenaamde tijdelijke verhuur van kamers en woningen via de deelplatform in steden als Amsterdam heeft inmiddels dermate grote vormen aangenomen dat voor een stad als Amsterdam haast geen andere optie meer blijkt te zijn dan het verhuren in delen van de stad helemaal te verbannen. En dit nadat al jaren - ook in samenwerking met Airbnb - geprobeerd is tot een goede samenwerking van diverse stakeholders te komen.
Vaak wordt in de Nederlandse context voor dit soort samenwerkingen juist het voorbeeld Amsterdam aangehaald, waar de overgrote meerderheid van de Airbnb’s in Nederland zitten. Maar hoe zit dit eigenlijk buiten Amsterdam? Buiten de Randstad hoort men tot nu toe in de media, maar ook in wetenschappelijke publicaties, nog relatief weinig over Airbnb. Zou de situatie in bijvoorbeeld Apeldoorn, Leeuwaarden of Breda vergelijkbaar zijn met die van Amsterdam?
Deeleconomie of businessmodel?
Voor veel mensen is de naam Airbnb (naast Uber) zelfs synoniem geworden met het concept van de zogenaamde deeleconomie. Deze term is direct afgeleid uit het Engelse sharing economy, maar in hoeverre het delen een businessmodel geworden is, is juist bij deze big players de vraag. Inmiddels is de ontwikkeling van sommige verhuurplatformen als Airbnb namelijk zo ver gekomen dat er nauwelijks meer sprake is van daadwerkelijk ‘delen’, maar dat het voor velen zelfs een serieus businessmodel is geworden waarmee ze een woning (of zelfs meerdere) in een soort portfolio aanbieden en daarmee een waarachtig winstgevend bedrijf opstarten. Dit heeft er in sommige steden toe geleid dat betaalbare woonruimte aan de markt onttrokken wordt en de sociale cohesie in sommige delen van de stad ondermijnt wordt.
Op steden en hun bewoners, maar ook hotels en andere hospitalitybedrijven, heeft de ontwikkeling van Airbnb daardoor een diepgaande impact gehad. Buiten Nederland zijn hierbij vooral steden als San Francisco, Barcelona en Berlijn in het nieuws, waar uiteenlopende maatregelen genomen zijn om de ongeremde groei aan banden te leggen. In het geval van Barcelona ging dit zelfs zo ver dat de toegang van bepaalde IP-adressen uit de stad tot de Airbnb site geblokkeerd werd.
Leefbaarheid
De populariteit gaat dus gepaard met discussies over de steeds zwaardere impact met betrekking tot de leefbaarheid in binnensteden en het gelijke speelveld met de hospitality industrie. Deze industrie ervaart de opkomst van Airbnb dat ongereguleerd en ongereglementeerd ‘zijn gang gaat’ als een ongelijk speelveld waarin de ene speler zich aan alle regels moet houden, terwijl de andere in zijn doen en laten vrij is. Sinds enige tijd werken de lokale overheden aan maatregelen en modellen om vat op het Airbnb-fenomeen te krijgen, maar in de meeste steden en gemeentes van Nederland is dit nog niet het geval. Zou de situatie hier misschien met die in Amsterdam te vergelijken zijn? In de media wordt vaak alleen het beeld in Amsterdam geschetst, alsof het typerend was voor hoe Airbnb (en overigens ook andere verhuurplatformen) te werk gaat.
'Scraping' technologie
Om inzicht in Airbnb te krijgen, is het bedrijf helaas (of vanzelfsprekend) niet zomaar bereid om ‘gevoelige’ gegevens te verstrekken. Gelukkig zijn er inmiddels voldoende dienstverleners die erop gespecialiseerd zijn om gegevens direct van de Airbnb website te ‘scrapen’, oftewel met behulp van automatische software te verzamelen om daarmee bijvoorbeeld investeerders die een portfolio van short-term rentals willen opbouwen te ondersteunen. Op deze ‘portfolio’ zullen we straks nog terugkomen. Met deze gegevens kan men op lokale schaal (in Amsterdam ook op wijkniveau) achterhalen hoe zich de Airbnb ontwikkelt en wat de toekomstperspectieven zijn. Zeker omdat er in de media veel aandacht aan de situatie in Amsterdam gegeven wordt, is het noodzakelijk om de status quo in andere locaties van Nederland met feiten te onderbouwen. Hieruit blijkt dat er begin 2018 in Amsterdam rond de 12.000 Airbnb's geregistreerd waren – waarvan niet alle actief verhuurden – terwijl bijvoorbeeld in steden als Den Haag 1.400, in Maastricht en Breda rond de 400 geregistreerde Airbnb-adressen en in Apeldoorn slechts 180 adressen waren. Maar als ‘de rest van Nederland’ qua aantallen niet zomaar met Amsterdam te vergelijken is, hoe ziet de situatie met betrekking tot AirBnB in een stad als bijvoorbeeld Breda er dan uit?
Breda onder de loep
Als met de scraping data bekijkt, kan men dan in Breda een gedifferentieerder beeld schetsen. Zo is het aantal Airbnb's weliswaar met elk jaar fors gegroeid, het totale aantal loopt echter ver achter het aantal in Amsterdam aan. Eind 2017 waren er volgens de scraping informatie ongeveer 300 geregistreerde Airbnb hosts, waarvan rond de helft ‘actief’ was.
Kijkt men echter naar de ontwikkeling, dan blijkt dat begin 2018 het aantal overigens al weer fors gegroeid was. Het loopt nu zelfs op tot bijna 400! Ook buiten Amsterdam is het kennelijk zo dat Airbnb een ware ‘take-off’ meemaakt. Interessant is ook om te zien hoeveel hosts inmiddels een portfolio van meerdere Airbnb’s in Breda opgebouwd heeft. Dit soort commercialiseringsprocessen zijn vergelijkbaar met de grotere steden: afhankelijk van het seizoen zijn in Breda tussen een op de drie en een op de vijf Airbnb's in handen van een host die met meerdere adressen geregistreerd is. Dit percentage ongeveer hetzelfde percentage als in de rest van Nederland.
Trouwens is het hiernaast ook nog mogelijk dat er stromannen en –vrouwen zijn die op Airbnb met een enkel profiel/adres geregistreerd zijn, terwijl achter hun profielnaam en de naam van anderen wellicht een enkele person/investeerder zitten. Gezien het feit dat Breda volgens de scrapingdiensten een hoge investeringswaarde heeft (die steeds beter wordt), is het misschien zo dat inmiddels ook buiten Amsterdam gekeken wordt waar men winstgevend in Airbnb kan investeren. Tot nu toe is het namelijk ook relatief makkelijk om zonder bemoeienis van de overheid buiten de Randstad in Airbnb's te investeren, er wordt vaak immers geen toeristenbelasting gevraagd en ook andere maatregelen ontbreken vaak nog.
Een soort Wild-West?
Jaarlijkse verdiensten voor de top Airbnb's in Breda zijn dan ook hoog, vaak boven de 20.000 euro op jaarbasis, en het is niet altijd even duidelijk of hierover ook belastingen betaald worden.
Naast deze ontwikkelingen die misschien een nogal bedreigend beeld schetsen, blijkt uit de scraping-gegevens ook dat de grote meerderheid van de Airbnb's in Breda niet meer dan een paar duizend euro’s per jaar met de verhuur via Airbnb verdient. Tevens worden bijna drie kwart van de appartementen en huizen ook niet vaker dan drie maanden per jaar verhuurd. Ook de concentratie van Airbnb in bepaalde wijken, zoals deze in grote steden bekend is en die geregeld tot overlast zorgt, is in Breda tot nu toe geen probleem. Er is uiteraard een relatieve concentratie in het centrum en de omliggende wijken, maar al met al zorgt dit niet voor overlast, wat ook uit de tot nu toe ontbrekende berichtgeving over Airbnb-overlast onder bewoners in de lokale media en social media blijkt. De laatste maanden waren het in Breda voornamelijk hostels die negatief in het nieuws stonden.
Terwijl dus de Airbnb-markt in Breda en andere steden buiten de Randstad nog verhoudingsgewijs klein is, is de interne opbouw van de Airbnb-markt niet echt anders (en eerste onderzoeken in andere Nederlandse steden wijzen een vergelijkbare situatie uit).
Bovendien geven de al genoemde groeicijfers aan, dat er in de toekomst wel een duidelijke verandering in de Airbnb situatie kan komen. Reden genoeg voor de lokale overheden om samen met andere steden in de take-off fase het gesprek met Airbnb hosts te zoeken, fora op te richten waar ervoor gezorgd kan worden dat de ontwikkeling in goede banen geleid wordt. Rotterdam heeft hiermee al goede ervaringen opgedaan. Zelfs Den Haag en Utrecht, twee steden die na Amsterdam de meeste Airbnb's hebben, denken er op dit moment niet aan om met ‘law and order’ maatregelen actief te worden. Al is het niet overal Amsterdam, zo kan men toch vrij makkelijk van Amsterdam en zeker van elkaar leren en daardoor voorkomen dat het straks met de kraan open dweilen wordt.
Voor hotels in steden als Breda betekent dit dat Airbnb weliswaar thans nog geen echte bedreiging voor de hotelsector hoeft te zijn, maar dat er in samenwerking en overleg met de diverse belanghebbers voor gezorgd moet worden dat de Airbnb-markt niet dermate ongeremd en ongecontroleerd mag commercialiseren. Als het feitelijke ‘delen’ van woonruimte vooraan staat en de ongereglementeerde commercialisering op tijd aangepakt wordt, zouden deelplatformen zoals Airbnb inderdaad een positieve bijdrage aan de hospitality in steden kunnen leveren.
