Max van Holst Pellekaan is dé expert op het gebied van brandveiligheid in de hotellerie. Hij verbaast zich over de onwetendheid van veel hoteliers. “En dat kan uiteindelijk ontzettend veel geld kosten, dat is zonde.”
Hij ziet het steeds vaker om zich heen. Hoteliers die na de verkoop van hun hotel alsnog met lege handen staan. “De kopende partij sluit een clausule af dat als het pand niet aan een aantal eisen voldoet, de verbouwkosten voor de verkopende partij zijn. De hotelier krijgt netjes zijn geld, maar ontvangt een aantal maanden later alsnog een fikse rekening omdat het pand niet aan veiligheidseisen voldeed.” Zonde, vindt Van Holst Pellekaan. “Omdat het voorkomen kan worden door een adviseur of een expert te laten kijken naar het contract én het pand. Dat kost uiteraard ook geld, maar nooit zoveel als de naheffing. Hoteliers hebben vaak geen idee.”
Onterecht vertrouwen in ambtenaren
Het probleem ligt volgens de veiligheidsexpert in het vertrouwen die hoteliers hebben in de ambtenaren die het pand op veiligheidsfactoren controleren. “Ten eerste zijn er veel te weinig controleurs. Ze zouden één keer per jaar moeten kunnen komen, maar dat is lang niet altijd het geval. Er zijn voorbeelden van hotels waar ze al jaren niet geweest zijn. Daarnaast is de check die zij doen altijd een momentopname en is het niet altijd vanzelfsprekend dat zij alles controleren. Daar gaat de hotelier vaak wel van uit en hij wijst op het feit dat de controleurs zijn geweest. De hotelier verkoopt een aantal maanden later zijn hotel met de gedachte dat het hele pand voldoet aan alle eisen, maar dat is absoluut niet het geval. Die verantwoordelijkheid ligt te allen tijde bij de ondernemer.”
Roulerende ambtenaar
Ook de interpretatie van de betreffende ambtenaar is vaak anders dan die van een collega. “In Amsterdam laten ze de controleurs rouleren per stadsdeel. Het komt nu voor dat er een ‘nieuwe’ controleur in een hotel komt en heel anders naar het pand kijkt dan zijn voorganger. Dat kan de ondernemer zomaar honderdduizend euro kosten, terwijl hij bij zijn voorganger wel altijd aan alle eisen voldeed. Dat is vreemd.” Mocht er brand uitbreken, dan is de ondernemer altijd verantwoordelijk. “In een goed inspectierapport staat altijd: ‘We hebben steekproefsgewijs een aantal aspecten gecontroleerd.’ Ze dekken zichzelf in.”
Daarnaast is het Bouwbesluit uit 2012, waarin alle wet- en regelgeving op het gebied van brandveiligheid is opgenomen, een wirwar aan regeltjes die niet altijd eenvoudig te begrijpen zijn. “Een hotelier vroeg mij laatst waar dat dan staat. Er is niet een hoofdstuk brandveiligheid. Je moet een gedeelte uit voorschrift A halen, een deel uit hoofdstuk B en de integrale samenhang begrijpen om vervolgens de Nota van Toelichting toe te passen…. Ingewikkelde materie voor iemand daar niet hoofdzakelijk mee bezig is. En een hotelier is dat vaak niet.”
In bijna alle gevallen van renovaties bestaat ruim de helft van het plan uit het voldoen aan veiligheidseisen. Waar het vaak misgaat is het moment dat een hotelier een expert inhuurt. “Er zijn legio voorbeelden van renovaties of verbouwingen waarbij de hotelier uiteindelijk zo ontzettend veel geld kwijt is, terwijl dat helemaal niet had gehoeven. Met een interieurarchitect worden plannen gemaakt die niet aan de eisen voldoen. Toch wordt ervoor gekozen om de plannen uit te voeren en komt de hotelier er na een aantal maanden achter dat er bijvoorbeeld toch een andere vloer in de kamers moet komen te liggen omdat het niet aan de veiligheidseisen voldoet. In het voortraject, als de plannen met de interieurarchitect worden gemaakt, is het verstandig om beter naar de veiligheidsvoorschriften te (laten) kijken.”
Risicoanalyse
Een risicoanalyse maken als wordt besloten om het pand te verkopen, is altijd aan te raden. “Want dan heb je voor de kopende partij in kaart wat er wel en wat er niet klopt. Het kan zijn dat een aantal vergunningen niet geactualiseerd zijn of dat er het een en ander gerenoveerd kan worden. Als er een partij komt die geïnteresseerd is, laat je die analyse zien en stel je voor om de problemen op te lossen, of de kopende partij de problemen als het ware mee te laten kopen. Het verbaast mij dat dit in de vastgoedwereld altijd gebeurt, om je als verkopende partij in te dekken tegen financiële verrassingen, maar in de hotellerie gebeurt het nog echt te weinig.”
De veranderingen in het Bouwbesluit in 2012 liggen daar ten grondslag aan. Voornamelijk veel onafhankelijke hoteliers hebben hier last van. “Uiteindelijk zie je nu vaak dat onafhankelijke hoteliers ermee willen stoppen en hun pand nog eigenlijk voldoet aan het Bouwbesluit van vóór 2012. Bij verkoop gaat de hotelier ervan uit dat alles klopt, maar in praktijk valt dit vaak tegen. De kopende partij laat een clausule in het contract optekenen en verhaalt de kosten op de verkopende partij. Alle winst verdampt in één keer.”
‘Vergeten ruimtes’
Tot slot ziet Van Holst Pellekaan nog altijd de meeste branden ontstaan in de technische ruimtes. “Meterkasten, kelders, opslagplaatsen, groepenverdeelkasten. Plekken waar weinig mensen komen, en vaak vergeten worden, zijn het meest gevaarlijk. De keuken valt relatief heel erg mee omdat er mensen zijn die snel kunnen handelen.” Goed onderhoud zorgt ervoor dat er minder vaak brand ontstaat in de technische ruimtes. “Losse schroefjes gaan trillen en zitten vaak achter een ontstekingsbron.” De kans dat er brand ontstaat op een hotelkamer acht Van Holst Pellekaan klein. “En als het gebeurt, blijft het vaak beperkt tot die ene kamer. Daarnaast is het in de kamer bijna altijd menselijk handelen dat de oorzaak is. Een krultang op bed, of een föhn. Vroeger had je nog veel halogeenlampen in de hotelkamer. Daar gooide de gast dan even zijn handdoek overheen voordat hij naar buiten stapte, dan was het snel gebeurd. Maar ondanks alle technische vooruitgangen zal brandoorzaak nummer één altijd de zogeheten ‘vergeten ruimtes’ zijn.”
HM302019
