Taxateur is een beroep. Dichter zijn een roeping. Lucebert heeft geen idee waar hij ons mee heeft opgezadeld. RICS en NRVT schrijven in vuistdikke handleidingen over hoe je de waarde moet bepalen. Regels hier, voorschriften daar, met uitzonderingen en disclaimers overal. Op basis daarvan bepaal je de marktwaarde van, in mijn geval, hotels; veel anders kan ik niet. Marktanalyses, historische ontwikkelingen van de afgelopen veertig jaar die we nauwgezet en gedetailleerd hebben bijgehouden, grote hoeveelheden data die we hebben kunnen verzamelen door een groot vertrouwen van de Nederlandse hoteliers - waar we bijzonder trots op zijn – helpen ons om haalbaarheidsstudies, waarderingen en marktverwachtingen te schrijven waar hoteliers, investeerders, financiers en overheden hun beslissingen op baseren. Beslissingen gebaseerd op verwachtingen hoe met name kengetallen zich in de toekomst zullen ontwikkelen. De makke is dat er geen database van die toekomstige kengetallen is. Op basis van alle informatie die we beschikbaar hebben, formuleren we zorgvuldig onze verwachtingen voor een specifiek hotel of voor een bepaalde hotelmarkt. Sommige opdrachtgevers vinden dat niet genoeg en vragen om scenario’s.
Maar scenario’s richten zich op variaties van één of enkele variabelen, en laten alle andere hetzelfde. Vanwege die bovenmatige aandacht voor maar enkele variabelen, vinden wij het onverstandig om met scenario’s te werken. In onze visie is het realistischer om, als je dan beslist scenario’s wilt, een rekenkundige bandbreedte van bijvoorbeeld 5 procent, of 10 procent, boven en onder het geschetste ‘realistische’ scenario te hanteren. Daarmee wek je dan niet de indruk te weten wat de invloed van één variabele is. Bijvoorbeeld de invloed van een minuscuul klein, eigenlijk onzichtbaar, iets waarvan het antwoord op de vraag of het leeft eerder een beslissing is dan een vaststaand feit. Ondenkbaar dat zoiets al je goed onderbouwde verwachtingen volledig van tafel veegt en je vrijwel opnieuw moet beginnen. Toch? Helaas niet. De goed onderbouwde verwachtingen blijven op zich wel bestaan. Het nieuwe is dat we er een cruciaal en volledig nieuw element aan moeten toevoegen waardoor alle conclusies die zijn gebaseerd op die verwachtingen volledig de andere kant op kunnen gaan. Wel, om dat goed te vertalen wordt dan onze uitdaging voor de komende tijd. Maar vooral ook om een feit dat gewoon al eeuwen bestaat en daarom in de analyses onderbelicht is geraakt, ook weer in de spotlight te zetten. Namelijk het feit dat ‘de mens broos is en makkelijk te verbloeden’, zoals een andere dichter ergens zei. Dat besef zou moeten maken dat we zuinig zijn op elkaar en op alles wat ons omringt en het leven waardevol en mooi maakt. Maar ook weerloos…
HM302020
