Wereldwijd wordt veel nagedacht en geredeneerd over wat de coronacrisis voor invloed heeft op de waarde van vastgoed. Binnen Horwath HTL focussen we ons uiteraard op de waarde van hotels. Hotels vallen in de buitencategorie van exploitatiegebonden vastgoed; anders dan een kantoor maakt het een onlosmakelijk deel uit van het bedrijf.
Een waardering van het vastgoed van zoveel keer de huur is dan niet direct juist, de huur moet duurzaam opgebracht kunnen worden door de exploitatie die erin wordt gevoerd. Dat is in coronatijd niet het geval. Helemaal niet in Amsterdam en vaak ook niet, of minder, in hotels daarbuiten. Amsterdams hotelvastgoed werd eind 2019 nog gewaardeerd met een kapitalisatievoet van 4 procent of soms zelfs lager. Als je een huur van 100.000 euro betaalt, wordt de waarde van het hotel op 2,5 miljoen euro geraamd.
Buiten Amsterdam was dat getal minstens 5 procent of hoger, waardoor je met dezelfde huur je hotel kan verkopen voor 2 miljoen euro. Wat voor invloed heeft corona op deze getallen? Dat is best een lastige vraag. In februari en maart van dit jaar verschenen er rapporten van internationale consultants en makelaars waarin in onder andere werd gesteld dat er in Amsterdam ondanks alle uitbreidingen nog zeker 8.000 kamers tekort zouden zijn en in alle grote steden bij elkaar misschien zelfs 11.000. Amsterdam stond bovenaan de lijsten van meest aantrekkelijke stad om in hotelvastgoed te investeren. Ook wij gaven positieve signalen af over de mogelijkheden in die markt.
Op dit moment staat dat allemaal volledig op zijn kop. De vraag is welke invloed dat heeft op de waarde. Voor de waardebepaling leggen wij het accent op de langetermijnprojecties. We moeten dus een inschatting maken over hoe lang de crisis duurt en wanneer we weer op een stabiel niveau zijn en wat dat niveau dan is. Kunnen er in de nabije toekomst weer cijfers worden gerealiseerd zoals in 2018 en 2019, die bijzonder goede jaren waren? En hoe vertaal je dat naar parameters als een kapitalisatievoet?
Wereldwijd zien we in hoteltaxaties dat op dit moment het risico nog vooral wordt vertaald in (veel) lagere verwachtingen van omzet en resultaat in dit en de komende twee jaar. De kapitalisatievoet gaat wel iets omhoog, maar vooralsnog maar met tienden van een procent. Zolang we het beeld hebben dat het realistisch is om uit te gaan van de beschikbaarheid in de loop van volgend jaar van een vaccin en behandelwijzen van het virus die afdoende zijn, zal de kapitalisatievoet niet sterk stijgen en zullen waardes binnen een paar jaar weer op een stabiel niveau zijn.
Meer Hoogendoorn?
Meer lezen van Ewout Hoogendoorn? Al zijn columns zijn hier verzameld.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
HM302020
