Er worden nauwelijks nog hotels verkocht. De oorzaak is een gapend gat tussen het idee van de verkopers wat het hotel waard is en het idee van de kopers daarover. Het geld klotst nog steeds tegen de plinten bij de potentiële kopers, dat moet ergens heen. Maar hoe wanhopig ze ook zijn om geld uit te geven, ze zijn nog banger voor de supersnel toegenomen rentes, personeels- en energiekosten en de onzekerheid daarover in de nabije toekomst.
Gaan die kosten in hetzelfde tempo omhoog? Of gaat het snel dalen? Indices over consumentenvertrouwen helpen ook niet, die staan lager dan dat ze ooit zijn geweest. Maar als je spreekt met de hoteliers, dan word je weer helemaal vrolijk en slaan die negatieve verwachtingen nergens op.
Bij de meeste hoteliers is het nog nooit zo goed gegaan als het laatste halfjaar. Maar, roepen de argwanende investeerders dan, kijk dan toch naar de almaar stijgende kosten, dat kan toch niet goed gaan? Klinkt logisch, maar de meeste hoteliers die ik spreek hebben ook voor 2023 bovengemiddelde ‘business on the books’ staan en vragen zich af waar al die chagrijnige adviseurs en analisten het over hebben. Dat leidt tot een groot gat tussen de verwachtingen van kopers versus die van verkopers.
De sterk gestegen interesse in resorts is inmiddels ook alweer verdampt. Sommige investeerders richten zich nu liever op limited service hotels, want dan kun je tenminste één element eruit strepen, namelijk dat van de almaar stijgende personeelskosten. Andere investeerders kiezen ervoor om geen nieuwe hotels te kopen, maar veel intensiever asset management te gaan doen en het hotelproduct zo ver mogelijk te optimaliseren. Bijvoorbeeld door een andere brand te gaan gebruiken.
Toch zijn er nog investeerders ‘met ballen’, zoals Schroders Capital die de helft van Sofitel Legend The Grand kocht op basis van 621.000 euro per kamer en dan ook nog eens samen met de andere eigenaar 40 miljoen investeert in de vernieuwing van het pand waardoor de waarde per kamer nog eens stijgt naar 847.000 euro. Over een paar jaar, als Amsterdam schreeuwt om meer kamers en helemaal om meer kamers in het topsegment, wordt het weer doorverkocht voor een nog beter bedrag. Maar een dergelijke visie is maar weinigen gegeven. De meeste investeerders kijken angstig naar de instabiele cijfertjes die de markt nu laat zien en durven daar niet voorbij te kijken. Ze vergeten dat die instabiliteit er altijd al was, ook in 2019. Alleen toen leek de toekomst stabiel en voorspelbaar. Maar dat is de toekomst nooit geweest en zal die ook nooit worden.
Meer Hoogendoorn?
Meer lezen van Ewout Hoogendoorn? Al zijn columns zijn hier verzameld.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
