Nu we een jaar onderweg zijn, beginnen de uitspraken over huurkortingen en opschortingen ons om de oren te vliegen. Iedere situatie is anders, want de afspraken in contracten kunnen toch fors verschillen.
Er is een aantal zaken waarover rechters het in het algemeen eens zijn. De grondslag voor een beroep op huurprijsvermindering of huuropschorting zijn onvoorziene omstandigheden in de vorm van de coronacrisis. Dit leidt tot een gebrek in juridische zin, namelijk tegenvallende bezoekersaantallen.
Zowel een gedwongen (horeca) als een vrijwillige (hotel)sluiting komen in aanmerking. Zelfs als een huurprijsvermindering is uitgesloten in de Algemene Bepalingen wordt dat op basis van redelijkheid en billijkheid opzijgezet. Waar bij de crisis in 2008 door verhuurders met succes een beroep kon worden gedaan op het ondernemersrisico, geldt dat niet voor de coronacrisis.
Eén van de eerste zaken was die van het W Hotel, waarbij de huur werd opgeschort voor eerst 40 procent en daarna voor 25 procent. Voor eigenaar Deka niet fijn, maar tegelijkertijd ook niet erg, want opschorting betekent dat de huur toch betaald moet worden. Inmiddels zijn er ook verschillende uitspraken waarin een huurprijsvermindering het vonnis is. Maar is dat eerlijk? De rechter oordeelt dat de pijn ‘gelijkelijk’ moet worden verdeeld. Over dat ‘gelijkelijk’ later meer, maar als de huurder over een jaar alsnog de achterstallige huur moet betalen, komt de verhuurder niets tekort en de huurder moet – zij het wat later – alsnog bloeden.
Draagkracht is inmiddels ook geen argument meer. Eerder werd in dit blad al eens geschreven over het Swissôtel. Eigenaar van de exploitatie is de grote Azure Group, die meer dan 1,5 miljard euro aan hotels bezit; de vastgoedeigenaar is Dam Square, een relatief kleine particulier. De vastgoedeigenaar beweerde verder dat de huur al ver onder de marktwaarde ligt, maar toch kent de rechter een huurkorting toe. Op een afstand bezien lijkt die uitspraak unfair naar de vastgoedeigenaar.
De regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten is inmiddels zo ruim dat hier, zowel aan de huurder als de verhuurder, een belangrijke compensatie wordt geboden. Alle uitspraken zijn echter gedaan in kort geding en zullen in een bodemprocedure worden uitgezocht. Wat mij bijzonder interesseert is hoe – na verrekening van alle overheidsregelingen – de pijn van het stuk ‘niet verantwoord te betalen huur’ moet worden verdeeld tussen huurder en verhuurder. Immers, de huurder-exploitant lijdt van zijn omzet veel grotere verliezen dan de verhuurder. Is het dan juist wat de rechter zegt om de pijn ‘gelijkelijk’ te verdelen? Of komt daar het ondernemersrisico weer om de hoek?
Meer Hoogendoorn?
Meer lezen van Ewout Hoogendoorn? Al zijn columns zijn hier verzameld.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
