Wandelend door de betonnen gewelven van de voormalige Meelfabriek in Leiden visualiseert Corina Waaijer hoe haar hagelnieuwe hotel vorm gaat krijgen in dit rijksmonument. Over drie jaar opent de oprichtster van Fine Hotels & Suites hier haar zesde hotel, met ruim 125 kamers.
Terwijl een schemerige winterzon het Meelfabriekterrein verwarmt en verlicht, zoekt Corina Waaijer de donkere gewelven van het immense silogebouw op. Lopend langs stellages, gruisbeton en isolatiemateriaal stopt ze op een plek waar na een korte uitleg blijkt dat hierover een aantal jaar de lobby van het hotel komt. Met een visionaire blik kijkt ze dwars door het grijze beton heen. "Het mooie aan een rijksmonument vind ik dat het gebouw leidend en dienend is aan alles wat erin moet komen. Ik ben geen hotelondernemer die een kast zou kunnen bouwen, de deuren open doet en de gasten laat binnenstromen. Alle projecten die ik oppak moeten een ziel hebben."
Dat blijkt. Want kijkend naar de groei van haar onderneming kiest Waaijer zorgvuldig haar projecten uit. Wanneer ze eind 2007 de sleutel krijgt van haar eerste onderneming Hotel Mozaïc in Den Haag, ligt de focus niet op kwantitatieve groei. Vanuit een relatief klein boutique hotel groeide Fine Hotels & Suites de afgelopen jaren echter uit tot een volwassen hotelgroep: Casa Julia in Delft, Stadsvilla Mout in Schiedam en Buitenplaatse De Bergse Bossen in Driebergen werden ontwikkeld. “Mout, Mozaïc en Casa zijn echt vanaf het nulpunt opgebouwd: van de sluiting, volledige verbouwing en de nieuwe naam tot de positionering. Het waren geen actieve hotels meer bij verwerving. Buitenplaats de Bergse Bossen heeft wel eerder actief onder een vorige eigenaar geopereerd en onder deze naam, maar ook hier is het hele product helemaal aangepast en geherpositioneerd, zowel op de softe als op de harde eigenschappen. Voor alle vier hotels geldt dat we de bedrijven echt helemaal ‘Fine’ hebben gemaakt. Door verbouwingen, ‘refurbishments’, herpositionering en ‘rebranden’. Dat kenmerkt wie we zijn. We vinden de ziel zó belangrijk, dat we altijd met een locatie aan de slag gaan.”
Lockdown
De tijden dat vanwege de verschillende lockdowns de hotels voor een groot deel leeg bleven en een deel van de medewerkers noodgedwongen thuis zaten, was een bijzonder onzekere periode. "We hebben tijdens corona veel verdriet en onrust gekend. We hebben veel te danken aan de steun van ons team en de trouwe mensen in ons bedrijf, zeker in de eerste fase van de coronacrisis. Maar juist als je het meest kwetsbaar bent, kunnen ook weer hele mooie dingen ontstaan." De blik ging op vooruit.
Hoewel Fine Hotels & Suites niet gegroeid is op een vooropgesteld plan, maar juist organisch zijn weg heeft gevonden in de hotellerie, heeft Waaijer wel een vooropgesteld plan gemaakt over het DNA van Fine Hotels & Suites. Het plan waar het hotelbedrijf voor staat. "Fine Hotels & Suites staat echt voor menselijke warme elegantie, middels een mix van unieke locaties op bijzondere plekken. De monumenten dicteren de indeling en juist door onze mensen en gebouwen tot hun recht te laten komen, is iedere plek bijzonder." Met die blauwdruk ging Waaijer op zoek naar nieuwe objecten.
Volume
Het concrete groeiplan kwam een jaar geleden. Terwijl de coronacrisis de internationale hospitality branche in een houdgreep hield, kroop Waaijer in de pen om een plan te schrijven dat haar onderneming sterker, stabieler en fundamenteel steviger uit de crisis moest helpen. "In zo een onzekere periode ga je anders naar de eigen organisatie kijken. Ik stelde mijzelf ten doel dat de organisatie van Fine Hotels & Suites onafhankelijk moet kunnen opereren." De droom die in 2007 werkelijkheid werd, moest worden gewaarborgd naar een toekomst toe, die ook zonder Corina Waaijer kan bestaan. "En daar is een bepaald volume voor nodig", vervolgt ze. "Die volumegroei wil ik realiseren met zo min mogelijk hotels. Op die manier kan ik het best betrokken blijven. Het klinkt misschien een beetje 'School of Life', maar pas op het moment dat je je doelen scherp hebt, kan je er naar handelen."
Het doel werd op papier gezet: drie multidisciplinaire producten die passen binnen het karakter van Fine Hotels & Suites moesten voor de fundamenten zorgen. Karaktervolle panden bovendien, die meer dan alleen een hotelfunctie beoefenen in de omgeving. Nadat vrij snel het project Plesmanduin rond kwam waar Waaijer een hotel (ook ruim 125 kamers) in het voormalig KLM-hoofdkantoor in Den Haag gaat exploiteren, viel het oog (weer) op het project De Meelfabriek in Leiden. "Zes maanden nadat ik mijn groeistrategie op papier had gezet, hebben we de projecten in Leiden en Den Haag aan ons weten te binden. We zijn nog op zoek naar een derde product, maar voor nu hebben we onze handen vol aan de realisatie van de hotels hier in Leiden en het hotel in Den Haag. Daarbij kies ik ervoor om geen gehaaste beslissingen te maken om snel operationeel te zijn. Ik wacht liever iets langer om het product te optimaliseren, dan dat ik gehaast open ga om geld te verdienen. Het product moet helemaal klaar zijn." Naast de twee nieuwe projecten in Den Haag en Leiden zal Buitenplaats De Bergse Bossen (70 kamers) in de komende drie jaar compleet gerenoveerd worden.
Het silogebouw
Het hotel dat op het terrein van De Meelfabriek gerealiseerd gaat worden, wordt gebouwd in het silogebouw waarvan grootste deel eind van de jaren dertig van de vorige eeuw is gebouwd en het oudste deel zelfs uit 1907 stamt. Het industriële karakter blijft vanwege de monumentale status behouden. De betonnen gewelven rijzen tientallen meters hoog en dat karakter van het pand zal dan ook terugkeren in het hotel. "De 'look and feel' van het hotel is in de ontwikkelingsfase. We zijn hier nu voornamelijk aan het onderzoeken hoe we de logistiek op een efficiënte manier kunnen invullen", vertelt Waaijer. "Kijkend naar het karakter van het pand – veel beton – ben ik er voorstander van om de industriële elementen terug te laten komen in het hotel. We zullen het beton omarmen. Dat vind ik ook zo mooi aan het ondernemen in monumenten, je laat je leiden door de karaktereigenschappen van een pand en probeert je product daar zo goed mogelijk op aan te laten sluiten. Kijk je naar de behoefte van de gast die wij willen aanspreken zal er een 'urban chique' hotel verrijzen waar onze gasten zich op hun gemak voelen."
Dat wil Waaijer doen door de nieuwe manier van reizen en werken te implementeren binnen de hotelmuren. "We zetten in op een verblijf van grofweg 1 tot 100 dagen. 'Digital nomads' werken al lang niet meer vanaf een kantoor van 9 tot 5. Is er de mogelijkheid voor een 'digital nomad' om voor een langere periode bij ons een hotelkamer te huren, dan faciliteren we dat. Maar daarnaast zijn wij ook het hotel waar luxe suites worden gehuurd voor 1 of 2 nachten. We zetten echt in op een mooie mix tussen leisure en business en dat is ook de doelgroep waarin ik de toekomst zie. Voorheen waren hotels veel meer rigide; luxe, basic, leisure en business… Het was allemaal afgekaderd." Waaijer ziet juist de laatste jaren een gezonde mix in de hotellerie ontstaan waarin jong, oud, familie, leisure en business samenkomt. “De verzuiling binnen de hotellerie neemt af en 'blending' zie ik in de toekomst alleen maar toenemen. Ik merk dat mensen met een seniormanagementfunctie van rond de veertig jaar oud, graag in een omgeving zijn waar een jonge 'vibe' hangt."
Rooftop
Op het dak van het hotel (45 meter hoog) wordt een rooftoprestaurant gerealiseerd die in functie meer moet zijn dan alleen een restaurant voor de hotelgasten. Dat is in de hotellerie vaker gebeurd. Toch wil het vaak niet lukken om een restaurant dat boven op een hotel staat aantrekkelijk te krijgen voor de omwonende. "Het grote voordeel van deze locatie vind ik de combinatie van functionaliteiten die dit hele project omvat. Er worden kantoren gebouwd, er is een appartementencomplex opgeleverd, er komt hier nog meer horeca en al die functionaliteiten van wonen, werken en recreëren komen hier samen." Los van de ontwikkelingen in en rondom De Meelfabriek kijkt Corina Waaijer kritisch naar de omgeving, sfeer en faciliteiten die de stad en de omgeving te bieden heeft. Zo is het Janssen-vaccin ontwikkeld in de stad, is er een groot aanbod aan musea en staat de stad bekend vanwege de aanwezigheid van de Universiteit Leiden. Kansen voor zowel business als leisure.
Al in een eerder stadium liet Waaijer haar oog vallen op het project De Meelfabriek. Een gesprek met projectontwikkelaar Ab van der Wiel stond al gepland, maar de uitbraak van het coronavirus zorgde ervoor dat de contacten op een lager pitje kwamen te staan. Tot een jaar geleden. De gedeelde passie om meer te creëren dan alleen een hotel zorgde ervoor dat beide partijen tot elkaar kwamen. "Natuurlijk zijn wij beide commercieel, maar we zijn ook twee partijen die meer willen ontwikkelen dan alleen een hotelfunctie. We willen allebei daadwerkelijk van toegevoegde waarde zijn voor de mensen die hier komen wonen, die hier gaan werken en die hier willen recreëren. Tijdens de gesprekken kwamen wij erachter dat we veel gedeelde waardes hebben. Waar ik herkenning in vind is het vermogen om in kansen te denken en hoe die kansen worden benut. Een tijd geleden liepen we samen door het silogebouw en vertelt hij dat hij al dertig jaar hoort dat het project op deze manier geen kans van slagen heeft, maar hoe hij tegelijkertijd al dertig jaar op zoek is naar manieren om het wel tot een succes te ontwikkelen. Dat is meer dan gelukt. Die 'mindset' is voor mij erg herkenbaar. Ik begon in 2007 uit het niets met mijn eerste hotel. Ik had geen geld, geen gebouw en geen ervaring en het was crisis. Maar het is uiteindelijk wel gelukt. We zijn, denk ik, beide bereid om extra werk te verzetten om succes te creëren."
Gevoel
In haar ontwikkeling van één boutique hotel naar een volledige hotelgroep heeft Waaijer zelf ook een ontwikkeling doorgemaakt als hotelier, werkgever en ondernemer. "Wat je ziet bij heel veel ketens is dat er wordt gewerkt vanuit een proces en dat proces is zo ingericht dat je altijd een voldoende of ruim voldoende resultaat krijgt. Dat is een resultaat dat voortvloeit uit een proces, maar is misschien niet hetgeen waar de gast naar op zoek is. Dat was het misschien wel op het moment dat het proces werd ontwikkeld, maar de wensen van de gasten veranderen continu. Waar wij heel erg op hameren is het werken vanuit een resultaat. Het proces is dienend aan het resultaat. Wij proberen onze processen zo in te richten dat we efficiënt kunnen werken en korte lijnen hebben, maar dat we ook wel het vermogen hebben om als bedrijf en als team actief kunnen sturen op het resultaat. We zijn daarin flexibel en passen processen daarop aan, zonder dat meteen de hele bedrijfsvoering overhoop moet. Dat is denk ik de kracht van ons bedrijf. Het gaat erom met welk gevoel de gast het hotel verlaat."
Uitdagingen
Het zijn tijden voor de hotellerie waarin het woord uitdaging een extra dimensie heeft gekregen. Natuurlijk heeft Fine Hotels & Suites last van het personeelstekort, maar door op tijd te betalen ("hoe moeilijk dat soms ook was") en medewerkers een ontwikkelingstraject aan te bieden, valt de uitstroom bij haar bedrijf mee. Daar stoppen de uitdagingen voor de onderneemster echter niet. "Ik ben ervan overtuigd dat de hotellerie in de komende jaren een transitie gaat doormaken. Het 'blenden' van doelgroepen is iets dat staat te gebeuren, maar wij als hotellerie weten nog niet precies hoe dat eruit gaat zien. Het is zaak dat wij daar als branche ons op gaan voorbereiden. De grote vraag is hoe je dat doet. Dat is iets waar ik mij mee bezig houd."
De schuldenlast in de hotellerie is de afgelopen maanden aanzienlijk gegroeid. Investerend de crisis uit was het credo nadat Waaijer haar jarenplan had geschreven. Nu heeft ze zin om die ambities vorm te geven. "Het is leuk om te onderzoeken hoe je als ondernemer het best uit een crisis kan komen. Voor mij was een van de conclusies dat we moesten opschalen. Dat ik hier nu zit is natuurlijk fantastisch. En nu moeten we het gaan realiseren. Ik zeg altijd dat als je hypotheek te hoog is, dan moet je ervoor zorgen dat je meer verdient. Dat kan op verschillende manieren." Waar aan de ene kant wordt gekeken naar waar de mogelijkheden liggen om meer geld te verdienen, ligt aan de andere kant de kostenbesparing. "Inflatie is een probleem; alles wordt duurder. Van bouwmaterialen tot F&B-producten. Dus je marges komen ook nog eens onder druk te staan. Het is rekenen, rekenen en rekenen." Als het rekenwerk voltooid is en het jaar 2025 wordt aangetikt is Fine Hotels & Suites twee hotels en 250 kamers rijker, en misschien wel verder.
Fine Hotels & Suites
Stadsvilla Mozaïc (25 kamers) - Den Haag
Casa Julia (24 Kamers) - Delft
Stadsvilla Mout (17 suites) - Schiedam
Buitenplaats De Bergse Bossen (70 kamers) - Driebergen
De Meelfabriek - Leiden (+/- 125 kamers in 2024)
Plesmanduin - Den Haag (+/- 125 kamers in 2023)
Het project De Meelfabriek
Projectontwikkelaar Ab van der Wiel startte halverwege de jaren '80 van de vorige eeuw met het project De Meelfabriek in Leiden. De stoommeelfabriek werd opgericht in 1884 en voorzag eind jaren '50 van de vorige eeuw in de meelbehoefte van 20 procent van de Nederlandse bevolking. Met een vloeroppervlak van maar liefst 55.000 vierkante meter is De Meelfabriek als rijksmonument een omvangrijk herbestemmingsproject, met het nog te ontwikkelen hotel in het silogebouw als vlaggenschip. Van der Wiel startte ruim dertig jaar geleden het project met de behoefte om het industrieel erfgoed te behouden voor de stad en de omgeving. Hij sprak in de aanloop naar de verbouw van het silogebouw naar hotel met verschillende partijen. "Ik heb met zeven serieuze partijen om de tafel gezeten om de exploitatie van het hotel te doen, maar tot mijn grote verbazing was Fine Hotels & Suites de enige partij die aanbood in een vroegtijdig stadium om samen met een expert te kijken naar hoe de logistiek in het hotel eruit moet komen te zien. Dat is mijn ogen een van de belangrijkste aspecten van een hotel." De klik met Fine Hotels & Suites lag in de gemene deler om meer dan een hotel te ontwikkelen en te exploiteren. "Een project als dit vraagt om een partner die eenzelfde visie heeft. We zijn samen met Fine Hotels & Suites de puzzel gaan leggen die naar de opening van het hotel moet leiden. Die puzzel is nog niet af en zal in de aankomende jaren steeds meer vorm gaan krijgen." In 2016 kreeg Van der Wiel de eerste bouwvergunning om op de locatie woningen te bouwen. Twee jaar later werd het eerste appartementencomplex opgeleverd voor bijna afgestudeerde studenten en promovendi. Onder het appartementencomplex wordt een grote parkeergarage gerealiseerd. Pal naast het silogebouw, waar het hotel in wordt ontwikkeld, worden in het Meelpakhuis meerdere lofts en appartementen ontwikkeld met woonfunctie, terwijl de eerste etage en de begane grond worden ingevuld met commerciële activiteiten. Van kleinschalige startups, tot horecavoorzieningen en ruime lofts en starterswoningen voor studenten... De Meelfabriek is een weerspiegeling van een stad(je) in een stad. De opening van het hotel staat gepland in het jaar 2024. "Dan heeft het hele plan en alle activiteiten daaromheen de ruimte gehad om te gedijen en start de tijd om te floreren." Het avontuur dat Ab van der Wiel dan bijna veertig jaar geleden is begonnen, komt over een paar jaar tot wasdom.
