Door de coronacrisis is het aantal luchtvaartpassagiers van en naar Nederland in 2020 met meer dan 70% gedaald. Dit heeft logischerwijs een direct weerslag op de bezettingsgraad van hotels, die ook met meer dan 70% is gedaald, zo viel te lezen in dit magazine. Het is dan ook niet verwonderlijk dat cliënten mij vragen of zij wellicht hun hotel tijdelijk kunnen gebruiken voor bewoning, bijvoorbeeld om expats of studenten te huisvesten.
Of dit zomaar kan, hangt voor een groot deel af hoe lang de periode is dat een persoon in het hotel mag verblijven en wat het bestemmingsplan precies bepaalt over de verschillende typen verblijf.
Heel kort door de bocht kun je als vuistregel hanteren dat een hotel een plek is waarin bedrijfsmatig tijdelijk logies wordt aangeboden aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben. Dit gebeurt doorgaans voor de duur van een nacht tot maximaal een week. Onder short stay/extended stay wordt vaak verstaan het bedrijfsmatig aanbieden van logies voor een verblijf van minimaal een week tot maximaal een half jaar of een jaar. Bij wonen gaat het om een zeker duurzaamheid. Vaak wordt aangesloten bij de duur van minimaal een half jaar of een jaar.
Zoals gezegd zijn dit vuistregels. Per geval moet in het specifieke bestemmingsplan worden gekeken of er definities zijn voor de verschillende typen gebruik en wat deze definities toestaan. Als het bestemmingsplan geen definities geeft of wanneer de definities uit het bestemmingsplan heel algemeen of vaag zijn, kan aansluiting worden gezocht bij de rechtspraak.
Bestemmingsplan
Zo oordeelde de hoogste bestuursrechter in een uitspraak van 26 februari 2020 dat als het bestemmingsplan niet omschrijft wat onder wonen moet worden verstaan aansluiting moet worden gezocht bij het normale spraakgebruik en dat "wonen" een zekere duurzaamheid vereist. Uitsluitend de korte duur van het verblijf is hiervoor niet doorslaggevend. Van belang zijn ook de andere omstandigheden, zoals de vraag of de huurders toeristen zijn met een hoofdverblijf elders, of hen beddengoed werd geleverd en de schoonmaak uit handen werd genomen, en of zij de bedoeling hadden zich voor langere of kortere duur ter plaatse te vestigen. Bij een kort verblijf door personen die hun hoofdverblijf elders hebben, wordt niet snel gesproken over wonen.
Uit dezelfde uitspraak volgde ook dat een tijdelijk verblijf dat net iets langer duurt dan een week (9 dagen) nog als hotel te beschouwen is en niet als short stay, ook niet als de definitiebepaling in het bestemmingsplan bepaalt dat short stay een periode van een week tot maximaal zes maanden behelst.
Wanneer onduidelijk is of de gewenste tijdelijke functie past binnen het bestemmingsplan, betekent het nog niet dat de functiewijzing niet mogelijk is. Hiervoor kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Het is mogelijk om een zogeheten kruimelafwijking te vragen voor de nieuwe functie. De procedure hiervoor is 8 weken (met een verlengingsmogelijkheid van 6 weken). Na ommekomst van deze termijn ontstaat een vergunning van rechtswege.
Functiewijziging
Het college van B&W maakt bij de beoordeling een belangenafweging tussen het belang van het hotel om de functie te wijzigen en het (ruimtelijk) belang van de omgeving. Een andere mogelijkheid, die wellicht goed kan helpen om de belangenafweging in het voordeel van de functiewijziging te laten uitkomen, is om een tijdelijke vergunning voor een functiewijziging aan te vragen, bijvoorbeeld voor de duur van een jaar. De ruimtelijke impact van zo’n tijdelijke functiewijziging is immers geringer terwijl aan de andere kant het belang om een hotel in deze moeilijke periode voor een andere functie te kunnen gebruiken, groot is.
Overigens geldt al het voorgaande ook voor alle andere creatieve tijdelijke functies: laat het bestemmingsplan checken voor de mogelijkheden en vraag zo nodig een (tijdelijke) vergunning aan voor de afwijkende functie.
Over de auteur
Anita Nijboer is als partner omgevingsrecht onderdeel van het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan. Lees hier alle andere artikelen van Kennedy van der Laan
