De vastgoedmarkt op het Europese continent herpakt zich langzaam na een heftige dip. De weg naar boven wordt voorzichtig weer verkend. Ook in de hotellerie zijn 'stakeholders' voorzichtig optimistisch over de 'performance' van hun branche, maar er zijn ook nog onzekerheden in het spel.
Hoewel de tweede helft van 2009 wel wat schokjes naar boven vertoonde, ging dat jaar toch de boeken in als het slechtste sinds het Millenniumvuurwerk, qua transactievolumes in hotelvastgoed. Voor heel 2009 gold wereldwijd een waardevolume van 9,7 miljard dollar; een daling van 61% ten opzichte van 2008. In vergelijking met het recordjaar 2007 (122 miljard dollar) blijft van 2009 niets over dan een schamele 8%, zo becijfert Jones Lang LaSalle Hotels, in het onlangs verschenen marktrapport ‘Hotel Investment Highlights’. (maart 2010)
Bedreigingen
Met betrekking tot 2010 is men gematigd positief gestemd. Jones Lang LaSalle Hotels registreerde in de eerste twee maanden van 2010 wereldwijd een waardevolume van 1,5 miljard dollar. Voor het hele jaar gaat het consultancybedrijf uit van een totale waarde aan hotelvastgoedtransacties van tussen de 11 en 13 miljard dollar.
Hoewel dit jaar, volgens een rapport van PricewaterhouseCoopers (PWC), voldoende investeringsvermogen beschikbaar is voor Europees vastgoed, zullen investeerders met de grootst mogelijke omzichtigheid te werk gaan. Er zal vooral worden geïnvesteerd in vastgoed dat direct inkomsten oplevert. Dat is niet de hotellerie, want uit een onderzoek van PWC blijkt dat hotelvastgoed van de tweede naar de twaalfde (tevens laatste) plaats daalt op de lijst met meest aantrekkelijke vastgoedinvesteringen.
Teneinde stabiliteit in de hotelvastgoedmarkt te krijgen, zou men moeten proberen om pensioenfondsen en andere op lange termijn denkende investeerders aan te trekken. Het kan echter nog wel een tijdje duren voordat zij het hotelvastgoed (her)ontdekken.
De omstandigheden voor het verhandelen van hotelvastgoed zijn nog verre van ideaal, menen marktvorsers. Hotelvastgoed loopt steevast achteraan in de vastgoedcycli. Er wordt daarom voor dit jaar nog geen indrukwekkend herstel verwacht. Uit een peiling van PWC gaat het merendeel van de ondervraagde marktexperts uit van een eerste echte herstelgolf in 2011.
Kansen
Binnen de hotelvastgoedsector is een interessant speelveld ontstaan. Het laagste punt van de cyclus is bereikt. De investeringsopbrengsten uit hotelvastgoed zijn - ondanks de risico’s - op het moment redelijk goed, maar we hebben het hier over theoretische aannames, want niemand lijkt zijn hotelvastgoed te willen verkopen. Dankzij de lage rentestanden hoeven banken ook nog niet de stekker uit leningen te trekken. Hierdoor is het verschil tussen de bied- en vraagprijzen erg groot en komen er geen deals tot stand. Niemand wil vastgoed met ‘flinke korting’ van de hand doen, als de aanschafprijs van een paar jaar geleden nog in het achterhoofd spookt.
Uiteenlopende visies
Welke hotels hebben de beste papieren? Sommige analisten verwachten dat het hogere segment de hardste klappen zal krijgen en dus op minder interesse van vastgoedinvesteerders hoeft te rekenen. Deze marktvorsers verwachten dat de beste kansen in het middensegment en in de sectoren met grote volumes liggen.
Anderen rekenen op een zich voortzettende polarisatie binnen de internationale hotellerie. Het tweesterren- en het budgetsegment zullen verder groeien, net als de viersterrenhotels. Deze marktexperts verwachten dat juist het midden- en het driesterrensegment zullen verdwijnen.
Europa
Waar moeten we zijn in Europa? Volgens het rapport ‘European hotel real estate:
a long, slow haul back’ van PWC, zullen onder meer Parijs, Istanbul, Londen, Barcelona, Madrid, München, Athene, en Rome het goed doen qua hotelvastgoedinvesteringen. Londen en Parijs mogen rekenen op extra interesse van hoofdzakelijk niet-Europese investeerders.
Daarnaast wordt verwacht dat Spaanse hotels zullen profiteren van verbeterde economische omstandigheden in de diverse Europese landen. Daarbij moet aangetekend worden dat Barcelona met een overschot aan luxe hotels kampt. Hetzelfde geldt voor Moskou.
Door de recessie wordt iedere investeerder gedwongen tot goed nadenken. De lokale en regionale marktbehoeften zullen nauwkeurig in kaart gebracht moeten worden. Het is geen goed idee om met een jachtgeweer van het merk ‘Glamourhotels’ een schot hagel te lossen in een grote stad.
Extra aandacht
Voor Polen biedt het budgetsegment een interessante propositie. Buitenlandse en binnenlandse toeristen in Polen willen graag overnachten in goedkope weghotels. Op de middellange termijn wordt dit deelsegment als een betrouwbare investeringsoptie gezien.
Extra oplettendheid wordt gevraagd van hotelvastgoedbeleggers in Berlijn. De markt wordt al zeker vijf jaar overspoeld met nieuwe hotels, die ook gretig worden aangekocht. Het is de vraag wanneer dit zal ophouden.
Nog een laatste opmerkelijke constatering uit het rapport van PWC. Het lijkt alsof de hotelvastgoedmarkt in secundaire steden van de radars van investeerders is verdwenen. Er lijkt haast geen interesse meer te zijn voor hotelvastgoed in Lyon, Edinburgh, Kopenhagen en Dublin.
Hospitality Management in gesprek met Bastiaan Driessen, directeur-eigenaar van hotelvastgoed adviesbedrijf Invast Hotels.
Hoe staat het met het hotelvastgoed in Nederland?
‘We zien dat het transactievolume in Nederland vorig jaar erbarmelijk laag was. Dit jaar is het niet anders. Er zijn genoeg vragers die klaarstaan. Zij hebben hun "funding" helemaal rond, maar door een te grote prijsdiscrepantie tussen vraag en aanbod komen er geen transacties tot stand. Belangstellenden wachten tot het ultieme koopje zich aandient.’
Hoe kunnen vraag en aanbod weer bij elkaar worden gebracht?
‘Buitenlandse investeerders die actief zijn op de Nederlandse hotelvastgoedmarkt kijken alleen maar naar Amsterdam. Zij zoeken naar een product dat momenteel minder draait dan in 2007. Omdat de buitenlandse investeerders wereldwijd opereren, verwachten ze dat - net als in andere grote steden - de prijzen in Amsterdam zullen dalen. Echter, de hotels behalen nog zeer acceptabele resultaten, dus blijven vraag en aanbod nog wel even uit elkaar liggen.’
Zijn buitenlandse investeerders de belangrijkste spelers in Nederland?
‘Buitenlandse hotelvastgoedinvesteerders zijn altijd op zoek naar grote producten en kijken daarom alleen maar naar onze hoofdstad. In de rest van Nederland opereert een brede en zeer gevarieerde groep investeerders. Het zijn potentiële kopers die naar van alles en nog wat kijken.’
Wat zijn jullie verwachtingen voor de rest van 2010 en 2011?
‘We zien nog steeds een toenemende interesse in hotelvastgoed als investeringsproduct. Maar we zullen nog vrij lang te maken hebben met een moeilijke transactiemarkt. Het grootste risico hierbij is het niet rond kunnen krijgen van bancaire financieringen. De transacties die de komende tijd zullen gaan plaatsvinden, worden daarom naar verwachting met een groot deel equity gefinancierd.’
Welke hotels, op wat voor locaties, hebben de beste papieren?
‘Alle hotels in het centrum van Amsterdam. En in den lande: de hotels die in sterk ontwikkelde of populaire toeristische gebieden liggen. Ook de hotels die zich nadrukkelijk onderscheiden, op welke manier dan ook, staan in de belangstelling.’
Wat is volgens Invast Hotels de meest spectaculaire transactie van 2009?
‘Vorig jaar heb ik eigenlijk niet één echt spraakmakende hotelvastgoedtransactie gezien. Wat ik wel erg leuk vond om te constateren, is de courantheid van hotels. Hoe snel de eigen exploitaties weer waren ingevuld door Golden Tulip ten tijde van de overname door Starwood Capital. Binnen drie maanden draaiden alle hotels weer. Als je dat vergelijkt met de maanden, soms jaren, leegstand in de vastgoedmarkt voor kantoren, dan mag je concluderen dat hotels courante objecten zijn.’
HM302010
