De hotelmarkt in Afrika is met een voorspelde omzet van 12,1 miljard dollar voor 2024, gebaseerd op cijfers van dataplatform Statista, een stuk kleiner dan het geval is in Europa (113,4 miljard), Amerika (147,8 miljard) of Azië (165,4 miljard). Waar Afrika de andere continenten achter zich laat is op het gebied van jaarlijkse groei, die tot 2028 wordt ingeschat op 5,2 procent. Daarmee is er veel potentie voor hotelontwikkeling en -exploitatie.
Het Afrikaanse land met op dit moment ruimschoots de verst ontwikkelde hotelindustrie is Egypte. Het land van de farao’s is al decennialang een geliefde toeristische bestemming en neemt dit jaar ruim een kwart van de totale hotelinkomsten van heel Afrika voor zijn rekening. In de komende jaren lijkt dit aandeel alleen maar toe te nemen, want een rapport van de Nigeriaanse W Hospitality Group laat zien dat de pijplijn voor Egypte flink gevuld is. Op dit moment wordt er gewerkt aan de ontwikkeling van 109 hotels, waardoor er maar liefst 26.241 kamers extra op de markt zullen komen. Hiermee laat Egypte de nummer 2 (Nigeria, met 50 hotels en 7.622 kamers) en 3 (Marokko, met 52 hotels en 7.169 kamers) ruimschoots achter zich.
De inzichten van de W Hospitality Group zijn gebaseerd op data van 47 regionale en internationale ketens met hotels op het continent en geven een interessante inkijk in de gang van zaken op de Afrikaanse hotelmarkt. In totaal bestaat de ontwikkelingspijplijn momenteel uit 524 hotels, met 92.913 kamers. Dit is een groei van 9,2 procent ten opzichte van 2023 en de verwachting is dat deze toename in de komende jaren doorzet. Naast Egypte, Marokko en Nigeria hebben landen als Ethiopië, Kaapverdië, Zuid-Afrika en Kenia flinke ontwikkelingen in het vooruitzicht. In totaal hebben de ketens die meedoen aan het onderzoek in 41 Afrikaanse landen hotelontwikkelingen lopen. In dertien landen op het continent staan, om verschillende redenen, geen hotelontwikkelingen op stapel. In Lesotho, Eswatini en Burundi speelt bijvoorbeeld mee dat het kleine landen zijn met een weinig ontwikkelde toerisme-industrie, terwijl in landen als Mali, Sudan en Libië de politieke situatie een bepalende factor is.
Big 5
Wie weleens op safari is geweest zal bekend zijn met de ‘Big 5’ (buffel, leeuw, luipaard, neushoorn en olifant) en ook op het gebied van de hotellerie is er sprake van een ‘Big 5’ in Afrika. Marriott International, Hilton, Accor, Radisson Hotel Group en IHG Hotels & Resorts domineren namelijk de hotelmarkt op het continent en van de gehele hotelpijplijn wordt maar liefst 66 procent van de hotels, en 71 procent van de kamers, ontwikkeld voor deze merken. Marriott is de onbetwiste koploper, met 138 hotels (26.365 kamers) in ontwikkeling. Dit is bijna het dubbele van nummer 2 Hilton, waar wordt gewerkt aan de realisatie van 72 hotels met 13.584 kamers. Nummer 3 Accor komt hier kort achter met 70 hotels met 13.375 kamers. Accor is momenteel nog wel de keten die, met 165 hotels, het hoogste aantal accommodaties in operatie heeft. Als Marriott erin slaagt om zijn plannen te verwezenlijken, wordt het echter de nieuwe nummer 1 met in totaal 281 hotels.
Accor is de keten met het hoogste aantal hotels in operatie
De hotels die de komende jaren geopend gaan worden in naam van de vijf grote ketens, hebben verschillende merken op de gevel staan. Het grootste deel van de hotels dat voor Marriott wordt ontwikkeld, wordt bijvoorbeeld gebouwd onder de vlag van Protea Hotels. Deze keten werd in de jaren tachtig van de vorige eeuw opgericht in Zuid-Afrika en in 2014 voor 186 miljoen dollar ingelijfd door Marriott. Onder de naam Protea Hotels by Marriott is het merk, dat zijn thuisbasis nog altijd in Kaapstad heeft, uitgegroeid tot een van de grootste ketens op het continent. Alleen al in Zuid-Afrika exploiteert Protea momenteel een kleine veertig hotels, met verdere locaties in Botswana, Malawi, Angola, Namibië, Nigeria, Tanzania, Uganda en Zambia. Voor Accor zijn bijvoorbeeld de merken Novotel en Fairmont Residences actief in Afrika en Hilton heeft ook hotels voor DoubleTree by Hilton en Hilton Garden Inn in voorbereiding.
De hotels die voor de ketens worden ontwikkeld zijn voor het overgrote deel te vinden in het upscale (33 procent) en upper upscale (35,5 procent) segment, zoals deze segmenten worden gedefinieerd door hoteldata-analist STR. Wat opvalt is dat in de lagere segmenten sprake is van weinig activiteit. Op dit moment worden slechts 4 hotels ontwikkeld die in het economy-segment vallen en voor midscale-hotels is sprake van een pijplijn van 21. In het luxury-segment is daarentegen wel veel bedrijvigheid waarneembaar, met 89 hotels en 14.868 kamers. Hierbij gaat het met name om Noord-Afrika, waar bijna drie keer zoveel luxury-kamers worden ontwikkeld dan het geval is in Sub-Sahara Afrika.
De ketenhotels in Afrika worden met name ontwikkeld op basis van managementcontracten (81 procent). Franchiseovereenkomsten beslaan 15 procent van de markt en hier is sprake van een lichte stijging: in 2022 ging het om 11 procent.
Groeiende middenklasse
De groei van de hotelmarkt in Afrika heeft verschillende oorzaken. Zo is op veel plekken sprake van een hogere levensstandaard en een groeiende middenklasse, waardoor er een binnenlandse of regionale doelgroep ontstaat. Deze groep heeft steeds meer te besteden en is over het algemeen op zoek naar luxe reiservaringen, waardoor er naast ketenhotels een groei zichtbaar is wat betreft boutiquehotels en resorts. Buitenlands toerisme vormt echter nog altijd een groot deel van de markt en dit is bijvoorbeeld goed te zien in Kaapverdië. Deze eilandengroep richt zich met name op de Europese markt en is een grotere speler in de Afrikaanse hotellerie dan op basis van de ongeveer 600.000 inwoners verwacht zou worden.
Kaapverdië bekleedt de vijfde plaats wat betreft haar hotelpijplijn en staat daarmee boven grotere landen als Tunesië, Kenia en Zuid-Afrika. Er worden momenteel 16 hotels met ruim 5.000 kamers ontwikkeld en dit is tekenend voor de hotelmarkt in het land. Met een gemiddelde grootte van 316 kamers zijn de hotels en resorts op de eilanden namelijk een stuk groter dan in andere landen op het continent. In Egypte ligt het gemiddelde bijvoorbeeld op 241 kamers en Tunesië is met 229 kamers de nummer 3 op de lijst. Van de tien grootste hotels die op dit moment in heel Afrika worden ontwikkeld, bevinden zich er vijf in Egypte en vier in Kaapverdië. Het eiland Boa Vista komt na Caïro en Lagos op de derde plek wat betreft de ontwikkeling van het aantal kamers en zelfs op de eerste plek als het exclusief om resorts gaat.
Het zijn overigens niet alleen de tot de Big 5 behorende ketens die op de eilanden zijn neergestreken. Zo opende de Spaanse Barceló Hotel Group in mei zijn eerste hotel in het land en er zijn plannen om in de komende jaren tachtig miljoen euro te investeren in de aankoop, herpositionering en ontwikkeling van nieuwe hotels. Barceló is in ieder geval voortvarend begonnen aan zijn plannen in de voormalige Portugese kolonie, want in juni volgde ook de opening van het driehonderd kamers tellende Occidental Boa Vista Beach resort. Hier komen op korte termijn nog een vijfsterrenhotel op Boa Vista en een vijfsterren, ‘adults only’ resort van 260 kamers op Isla de Sal bij.
10 hotels op 115 miljoen inwoners
Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich de Democratische Republiek Congo. Dit enorme land, met 115 miljoen inwoners, heeft volgens de gegevens van W Hospitality Group een ketenpijplijn van tien hotels, waarvan zeven in hoofdstad Kinshasa. Deze metropool met meer dan 17 miljoen bewoners wordt desondanks wel gezien als een opkomende markt en Novotel, een merk van Accor, en Hilton openden hier in het afgelopen jaar hun eerste locaties. Het Hilton Kinshasa is het derde vijfsterrenhotel van de stad, na het Pullman Grand Hôtel en Fleuve Congo, en telt 178 kamers (inclusief 13 suites). Het 115 kamer tellende Novotel Kinshasa La Gombe noemt zichzelf, bij monde van hotelmanager Binta Bocoum in gesprek met The Africa Report, ‘het eerste internationaal gerenommeerde, viersterrenhotel van Kinshasa’.
Het 115 miljoen inwoners tellende Congo heeft 10 ketenhotels in de pijplijn
De twee nieuwkomers bevinden zich slechts enkele honderden meters van elkaar in zakendistrict Gombe en worden allebei op een andere manier geëxploiteerd. Bij Hilton is het vastgoed eigendom van Modern Construction, terwijl managementbedrijf Valor Hospitality verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. Dit Amerikaanse bedrijf is al enige tijd actief in Zuid-Afrika en breidt nu verder uit over het continent. Het Novotel wordt daarentegen direct vanuit Accor gemanaged en het is de bedoeling dat er in de komende jaren meer hotels van het merk van start gaan in Congo. Dit jaar zouden dat nog een Novotel in Lubumbashi en een in Kolwezi moeten zijn, terwijl er voor volgend jaar de opening van een Ibis Styles in Kinshasa en een Ibis in Goma op de agenda staan. Marriott, Golden Tulip en Kertel Suites, van het in Dubai gevestigde hotelmanagementbedrijf Aleph Hospitality, willen in de komende jaren eveneens de deuren openen in Kinshasa.
De plannen van deze ketens tonen aan dat zij potentie zien in de Congolese markt en Hilton en Novotel zijn tevreden over het aantal gasten dat zij in hun eerste jaar hebben mogen verwelkomen. Bocoum van Novotel Kinshasa La Gombe schat in dat het gastenbestand van zijn hotel voor 35 procent uit binnenlandse bezoekers bestaat, met verder het leeuwendeel van de gasten uit omliggende landen. Ook enkele Europese en Amerikaanse bezoekers hebben het hotel inmiddels weten te vinden.
Uitdagingen
Een continent met de omvang van Afrika, en de daarbij behorende diversiteit aan culturen, laat zich niet generaliseren en dit geldt eveneens voor de hotelmarkt. Naast populaire toeristische bestemmingen als Egypte, Zuid-Afrika en Kaapverdië is de zakelijke markt in landen als Nigeria, Kenia en Ethiopië groeiende. Andere gebieden hebben juist weer te maken met politieke instabiliteit of worden hard getroffen door de gevolgen van klimaatverandering, wat zijn weerslag heeft op hotelontwikkeling en -exploitatie.
Apiyo Aloo van de Keniaanse Lustar Hospitality Group zette eerder dit jaar een aantal van de uitdagingen op een rij waarmee (potentiële) hotelontwikkelaars in Afrika te maken krijgen. Zo kan het rondkrijgen van de financiering, vanwege vermeende risico’s en hoge rentes, een bemoeilijkende factor zijn. Ontwikkelaars wenden zich daarom steeds vaker tot financieringsvormen als private equity fondsen, instellingen voor ontwikkelingsfinanciering en investeringstrusts. Verdere factoren die Aloo aanstipt zijn infrastructurele beperkingen, van wegen die niet voldoen tot inconsistente energievoorziening, complexe wet- en regelgeving en een skill gap. Binnen de hospitality-industrie is grote vraag naar geschoolde werknemers, waaronder in de bouw en hotelmanagement, en zij zijn niet altijd voorhanden. Om dit te ondervangen is het zaak dat tijd en geld wordt gestoken in onderwijs en trainingen.
De plannen van de grote en kleine ketens, vastgoedontwikkelaars en hotelmanagementbedrijven laten zien dat er nog veel rek in de Amerikaanse hotelmarkt zit en de ogen zijn dan ook steeds meer op het continent gericht. Alleen in Noord- en Zuid-Amerika is de ontwikkelingspijplijn in het afgelopen jaar procentueel gezien harder gegroeid en de verwachting is dat de groei in Afrika in de komende jaren verder zal toenemen. Trevor Ward, de managing director van W Hospitality Group, ziet de toekomst dan ook positief tegemoet: “Wij voorzien dat zo’n 139 hotels en resorts daadwerkelijk de deuren zullen openen in 2024, met de verwachting dat de actualisatiegraad een stuk hoger zal liggen dan in de afgelopen jaren. Afrika streeft ernaar om zijn fair share van de wereldwijde hotelindustrie te verkrijgen.”
Fotografie - Hilton Hotels & Resorts
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
