Wij schreven eerder al onder de kop “Airbnb vogelvrij verklaard?” over de uitspraak van het Europese Hof van 19 december 2019 in een zaak tussen Airbnb en onder andere de Franse vereniging voor professionele accommodatie en toerisme AHTOP. Samengevat bepaalt het Hof in deze uitspraak dat Airbnb kwalificeert als een informatiedienst en geen vastgoedbedrijf, hetgeen gunstig is voor Airbnb.
Airbnb hoeft zich daarmee niet te houden aan bijvoorbeeld de Franse wet Hoguet, die de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar reguleert. De hotel branche was uiteraard niet blij met deze uitspraak en ook diverse Europese steden zijn tegen de strekking van de uitspraak in geweer gekomen. Het laatste woord hierover is nog niet gezegd.
Daarnaast bestaat er al geruime tijd discussie over de vraag of Airbnb servicekosten mag vragen aan huurders van accommodaties die worden aangeboden op Airbnb. In 2020 besliste de rechtbank Amsterdam dat Airbnb in strijd handelt met de wet (artikel 7:417 lid 4 BW) door zowel bij de huurder als bij de verhuurder servicekosten in rekening te brengen. Het gevolg daarvan was dat veel consumenten Airbnb sommeerden de betaalde servicekosten terug te betalen.
In januari 2021 heeft de kantonrechter Rotterdam vervolgens prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De kantonrechter heeft onder meer gevraagd i) of er sprake is van bemiddeling, ii) of artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is (dat bepaalt dat een bemiddelaar in bepaalde gevallen geen bemiddelingskosten mag doorberekenen aan huurders) en iii) of er strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen en de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken. Op 19 november 2021 heeft de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing geoordeeld dat het verbod op ‘dubbele courtage’ niet van toepassing is bij kortetermijnverhuur en Airbnb daarom wél servicekosten in rekening mag brengen bij huurders.
Is Airbnb een bemiddelaar?
De Hoge Raad gaat eerst in op de vraag of Airbnb een bemiddelaar is. Volgens de wet is voor bemiddeling vereist dat de tussenpersoon werkzaamheden verricht die bijdragen aan de totstandkoming van overeenkomsten tussen een opdrachtgever en derden. De omstandigheid dat een tussenpersoon een vergoeding ontvangt voor elke totstandkoming van een overeenkomst tussen gebruikers van het platform kan wijzen op bemiddeling.
Een kernmerk van het platform Airbnb is dat via het platform overeenkomsten worden gesloten tussen gebruikers van het platform, namelijk de verhuurders van accommodaties en de huurders. Voor elke totstandkoming van een overeenkomst krijgt Airbnb vervolgens een vergoeding. Ook kunnen gebruikers alleen via het platform Airbnb met elkaar in contact komen. Om die redenen komt de Hoge Raad tot de beslissing dat Airbnb een bemiddelaar is.
Handelt Airbnb in strijd met de wet?
Uit artikel 7:417 lid 4 BW volgt dat een bemiddelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de huurder als deze een consument is en als de tussenpersoon bemiddelt in het huren of verhuren van onroerende zaken of een gedeelte daarvan. Deze bepaling strekt ertoe te voorkomen dat een bemiddelaar bemiddelingskosten in rekening kan brengen bij zowel de verhuurder als de huurder. De vraag die in de prejudiciële beslissing centraal staat is of deze bepaling ook geldt voor kortetermijnverhuur van (vakantie)accommodaties.
De Hoge Raad gaat bij de beoordeling van deze vraag in op de wetsgeschiedenis bij artikel 7:417 lid 4 BW. De Hoge Raad constateert dat het de kennelijke bedoeling van de wetgever is geweest dat die bepaling alleen betrekking heeft op bemiddeling bij huur of verhuur van een onroerende zaak dat dient als woonruimte van de huurder. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat artikel 7:417 lid 4 BW ook geldt voor kortetermijnverhuur. Bovendien blijkt ook niet dat de wetgever heeft bedoeld dat artikel 7:417 lid 4 BW ook zou gelden voor (vakantie)verhuur voor een kortere termijn.
De Hoge Raad komt dan ook tot het oordeel dat artikel 7:417 lid 4 BW niet geldt voor kortetermijnverhuur van accommodaties.
Is er sprake van strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen of de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken?
De volgende vraag die aan de orde komt, is of Airbnb in strijd handelt met de Richtlijn oneerlijke bedingen door servicekosten te vragen. De Hoge Raad stelt vast dat de Richtlijn oneerlijke bedingen alleen geldt voor bedingen waarover de consument niet afzonderlijk heeft onderhandeld. Volgens de Hoge Raad hebben huurders en Airbnb wel degelijk kunnen onderhandelen over de hoogte van de servicekosten, waardoor er geen sprake is van strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen. Ook is er geen sprake van strijd met de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken omdat Airbnb in het boekingsvoorstel aan de huurder de servicekosten specificeert.
Kortom: Airbnb mag servicekosten vragen aan de huurder
De Hoge Raad heeft beslist dat artikel 7:417 lid 4 BW, dat bepaalt dat bemiddelaars in bepaalde gevallen niet zowel aan de huurder als aan de verhuurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen, niet van toepassing is op kortetermijnverhuur van (vakantie)accommodaties. Het gevolg hiervan is dat Airbnb servicekosten in rekening mag brengen bij huurders. Daarmee is de discussie over de servicekosten van Airbnb gesloten.
Over de auteurs
Auteurs: Isabel van Tuyll van Serooskerken (links op de openingsfoto) en Noor de Werd advocaten in de Praktijkgroep Commercial & International Trade Kennedy Van der Laan in Amsterdam in samenwerking met Nico Jacobs van het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan.
Het team van Kenndy van der Laan schrijft met regelmaar artikelen voor Hospitality Management op het gebied van Hotel & Recht. Alle artikelen hebben we in dit dossier gebonden.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
