Als hotels het vastgoed zelf in bezit hebben, is duidelijk wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud. Veel hoteliers en exploitanten huren hun gebouw echter van een vastgoedeigenaar, waardoor onduidelijkheden over rechten en plichten kunnen ontstaan. Mirre Vermeer is als partner bij act Fort Advocaten gespecialiseerd in onder meer vastgoed- en huurrecht en houdt zich op dagelijkse basis met deze vraagstukken bezig.
Vermeer legt uit dat hotels volgens de Nederlandse wet in dezelfde categorie als retaillocaties en winkelruimten vallen. Huurders in deze categorie genieten minder bescherming door de wet dan het geval is bij woonruimten, maar meer dan bijvoorbeeld kantoren en logistieke centra: “Het idee daarachter is dat van oudsher de groenteman op de hoek beschermd moest worden tegen de grote vastgoedbaas. Er is sprake van semidwingende rechterlijke bescherming vanuit het huurrecht en dat hotels hier ook onder vallen is bijzonder. We hebben het toch vaak over grote brands en ketens, die deze status soms zelf ook niet willen. Je bent behoorlijk strak gebonden aan het soort huurovereenkomst dat je mag aangaan en voor afwijkingen moet toestemming worden gevraagd bij de kantonrechter.”
Normaal gesproken komt klein, dagelijks onderhoud voor de rekening van de huurder, terwijl de verhuurder verantwoordelijk is voor de grotere projecten. Vermeer ziet echter dat bij hotelleases over het algemeen meer verantwoordelijkheid naar de huurder verschuift: “Dat is ook logisch, want als huurder met een hotel wil je niet dat de verhuurder zomaar besluit om groot onderhoud te verrichten. Dat heeft invloed op de hoteloperatie en daarom wordt in de huurovereenkomst vaak opgenomen dat huurders onderhoud zelf, en in hun eigen tempo, mogen verrichten zodat de bedrijfsvoering zo min mogelijk wordt vestoord. Als verhuurders onderhoudsverplichtingen uit handen geven aan de huurder, worden doorgaans wel harde afspraken gemaakt dat het onderhoud ook daadwerkelijk moet gebeuren. Ook als het hotel wat minder loopt, moet het pand goed onderhouden worden om zijn waarde te behouden.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Onderhoud. Download de hele White paper hier.
Aansprakelijkheid
In hotelleases wordt vaak een uitgebreide demarcatielijst opgenomen waarin wordt gespecifieerd wie voor welk onderhoud verantwoordelijk is. Vermeer geeft aan dat deze opsplitsing later ook belangrijk kan zijn in het geval dat achterstallig of inadequaat onderhoud letsel bij, of schade aan eigendommen van, gasten veroorzaakt: “Over het algemeen is de huurder verantwoordelijk voor het hotel en alles wat er binnen het hotel gebeurt. Dat kan natuurlijk anders zijn als er iets in het hotel is waarvoor de verhuurder wel onderhoudsplicht heeft. Stel je voor dat een gast door een trap zakt en een verdieping naar beneden valt, het onderhoud daarvan hoort bij de constructie van het gebouw en zonder afwijkende afspraken is de verhuurder hiervoor verantwoordelijk. In Nederland is het qua aansprakelijkheid echter anders geregeld dan in bijvoorbeeld de Verenigde Staten. Hier spelen ook andere omstandigheden mee: als de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan en het gewoon ‘pech’ is, valt het gelukkig vaak onder de aansprakelijkheidsverzekering van het hotel. Als dat niet het geval is, komen er ook andere overwegingen bij kijken: in hoeverre heeft de huurder de verhuurder op de hoogte gesteld van de gevaarlijke situatie en aangespoord tot onderzoek of onderhoud? Had de huurder geen voorzorgsmaatregelen moeten nemen en zijn de gasten afdoende gewaarschuwd?”
Uitloop werkzaamheden
Ook bij uitloop van werkzaamheden zijn een aantal omstandigheden relevant: “Als de hotelexploitant de opdrachtgever is, is hij natuurlijk verantwoordelijk voor de afspraken die gemaakt worden met de aannemer. Wanneer bijvoorbeeld wordt afgesproken om in een doorgaans rustigere maand als november te verbouwen, moet een hotelier duidelijk maken dat hij voor de kerstdrukte open wil zijn omdat hij anders enorme schade lijdt. Als een aannemer in dat geval zijn verplichtingen niet nakomt, en op de hoogte is van de impact, kan hij aansprakelijk zijn voor de gemiste omzet. Maar hier is het ook weer afhankelijk van de oorzaak van de vertraging: als er complicaties zijn met het pand die de aannemer van tevoren niet aan had kunnen zien komen, is er soms ook sprake van een overmachtssituatie. Of had de huurder de aannemer beter moeten informeren. In Nederland kijken we enerzijds naar wat partijen met elkaar zijn overeengekomen: wat staat er in het contract? Anderzijds is het belangrijk wat partijen redelijkerwijs over en weer van elkaar mogen verwachten. Dan weegt zwaar mee of er van tevoren duidelijk is gemaakt dat het om een hotel gaat en dat het belangrijke weken en maanden zijn.”
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Onderhoud. Download de hele White paper hier.
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze gratis digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
