Misschien is de horecabranche wel bij uitstek de branche waar goodwill uitgekristalliseerd of opgesloten is in het steen en metselwerk van de onderneming. Dat is ongetwijfeld een van de redenen dat de ondernemer ook graag pandeigenaar wil zijn. De vraag is nu: moet dit pand privé-eigendom zijn of eigendom van de onderneming? Op deze pagina's volgt een uiteenzetting waarin zowel de huidige als de (verwachte) toekomstige wetgeving belicht wordt.
Geen keuze
In het algemeen kan gesteld worden dat het houden van een onroerende zaak als privévermogen lucratief is: de prijzen stijgen/zijn gestegen en de winst is onbelast. Nog wel. Maar..., heb je de keus? Zij die hun onderneming uitoefenen in een eenmanszaak, vennootschap onder firma danwel commanditaire vennootschap wordt geen keuze gelaten: het pand is verplicht bedrijfsvermogen. Dit impliceert dat alle kosten die met het pand samenhangen ten laste van de winst kunnen worden gebracht, ook de afschrijvingen waarbij over de waarde van de grond niet mag worden afgeschreven. Echter: bij verkoop is de winst belast, tegen het progressieve tarief danwel tegen 45% bij staking van de onderneming (en ook bij een bestemmingswijziging); uitzonderingen daargelaten.
Het bijzonder tarief van 45% bij staking van de onderneming vervalt onder de voorgestelde belastingwetgeving en wordt vervangen door het progressieve tarief. Kortom: afrekenen over boekwinst geschiedt in principe altijd; de vraag is alleen wanneer. Het helpt u niet om het pand op naam van uw echtgenote te zetten, indien u in gemeenschap van goederen bent gehuwd. Slechts in het geval van tenaamstelling op uw echtgenote, welke ter zake géén vof of cv met u vormt, en een huwelijk buiten gemeenschap van goederen, kan het pand als privévermogen worden aangemerkt. Zorg dan echter wel voor een goede verrekenclausule in het geval van echtscheiding. Dit geldt overigens niet meer onder 'het belastingplan 21e eeuw'.
Wel keuze
Wordt uw onderneming door een rechtspersoon uitgeoefend, dan heeft u de keus: pand privé of zakelijk? Mocht u besluiten het pand zakelijk aan te kopen, dan is de fiscale behandeling als voorgaand beschreven, met dien verstande dat boekwinsten en verliezen belast zijn tegen het normale vennootschapsbelastingtarief, zijnde 35%. Wilt u de winsten naar privé halen, dan bent u over de resterende 65% nog 25% dividendbelasting verschuldigd, zodat netto in privé circa 49% resteert. Onder de nieuwe belastingwetgeving verandert hier niets aan, volgens de laatste berichten.
Wanneer u het pand privé koopt/aanhoudt, dan verhuurt u dit aan de gebruiker. De huur is belast; de kosten zijn aftrekbaar (óók het onderhoud en de afschrijvingen), gelijk in de onderneming. Over het saldo moet u nu progressief inkomstenbelasting betalen. De winst behaald bij verkoop is evenwel onbelast! (een eventueel verlies overigens niet aftrekbaar). Dit laatste blijkt keer op keer interessant te zijn.
Ten opzichte van een bedrijfsmatige onroerende zaak scheelt dit 49% of 45% over de opbrengstwaarde minus de boekwaarde (zijnde de aankoopwaarde minus de afschrijving). Hoe nu onder de nieuwe wetgeving? Indien u een pand verhuurt aan een vennootschap waarvan de aandelen niet door u, uw echtgenote of bloedverwanten in de rechte lijn worden gehouden, dan wordt over het saldo van uw vermogen (waarde pand minus daarop rustende hypotheek) een fictief rendement van 4% verondersteld, wat belast is tegen 30%, ofwel u betaalt 1,2% over de waarde van het pand minus de daarop rustende schulden. En waardestijgingen zijn onbelast. (Het is immers een vermogensrendementsheffing.)
U heeft dus baat bij een lage WOZ-waarde; deze geeft namelijk de waarde van uw bezit aan.
Er zijn momenteel echter geluiden te horen waaruit opgemaakt kan worden dat dat deze inkomsten straks naar box 1 gaan en belast blijven op de huidige wijze (?!?).
In het algemeen kan gesteld worden dat - indien er niet al te veel onderhoud is te plegen - deze wijziging positief zal uitpakken voor de belastingbetaler. Bezie een en ander echter tezamen met uw adviseur. Advies aan bezitters van onroerende zaken zoals gemeld: pleeg dit jaar uw onderhoud; nu is het nog aftrekbaar. En bij een hoge rente: sluit dit jaar nog over (de boeterente is aftrekbaar en het voordeel in de toekomst is onbelast). Tenzij de 'huisjesmelkers' alsnog in box 1 belast wordt; dan lijkt alles bij het oude te blijven.
Niet meer aftrekbaar
Anders is het voor pandeigenaren die hun onroerende zaak verhuren aan een vennootschap waarvan de aandelen worden gehouden door henzelf of de echtgenote. Dan blijft de inkomensbepaling gelijk aan de huidige situatie, met dien verstande dat het saldo (huur minus kosten) belast is tegen 25% (het toekomstige aanmerkelijk belang tarief) in plaats van het huidige progressieve tarief.
Ook dit is een voordeel. Meestal is men nu meer dan 25% inkomstenbelasting verschuldigd.
Alleen: winsten bij verkoop zijn belast, ook tegen 25%. De winst wordt berekend conform die in de onderneming, met dien verstande dat de waarde van panden met ingang van het jaar 2001, als zij vóór die tijd zijn aangeschaft, wordt gesteld op de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2001. (Is dit de WOZ-waarde?)
Maar wat heeft de wetgever onlangs beslist, mede ter compensatie van het gelijkblijvende
ab-tarief? Alle vermogensbestanddelen die ter beschikking worden gesteld aan de vennootschap worden geacht ingebracht te zijn in de vennootschap tegen uitreiking van speciale aandelen. Hierop is in principe het vennootschapsbelastingregime van toepassing. Er is dan ook voorgesteld dat betaalde huur aan de directeur/aandeelhouder niet meer aftrekbaar is voor de vennootschapsbelasting!
U bent gebaat bij een hoge waarde, dus hier bent u gediend met een hoge WOZ-waarde (hertaxatie per 1 januari 2000). Dus: bezwaar maken tegen een lage waarde. Dit laatste is erg onnatuurlijk; u vraagt namelijk ook om een verhoging van de onroerende zaakbelasting. Betaalt u ook bij een wijziging van de bestemming van het pand? Het antwoord hierop is ja; er wordt dan direct afgerekend.
Conclusie
In situaties waarin u de onderneming als natuurlijk persoon exploiteert, is het pand verplicht bedrijfsvermogen. Als de onderneming in de vorm van een rechtspersoon wordt uitgeoefend, is het zeer de vraag of u nog gebaat bent bij een pand in privébezit, zoals nu het geval is uitgaande van een waardestijging. Of u bezwaar moet maken tegen de WOZ-waarde omdat deze 'te hoog' of 'te laag' is, is nu nog niet duidelijk. Houd contact met uw adviseur.
HM302000
