Een hotelier wil graag een product aanbieden dat zoveel mogelijk tegemoetkomt aan de wensen van zijn gasten. Een sauna, een goed restaurant, een beautysalon ... Veel is mogelijk, maar wat heeft het voor invloed op de kamerprijs? Om de relatie tussen prijzen (voor een overnachting; twee personen) en de faciliteiten van de hotels in Nederland inzichtelijk te maken, verwerkte Van Spronsen & Partners horeca-advies de informatie van alle geclassificeerde hotels uit de ANWB hotelgids 2004 in een database.
De zelfregulering werkt. Nu het convenant met de overheid met betrekking tot roken in de horeca is gesloten, is het interessant om te kijken in hoeverre de hotellerie zich al aangepast heeft. Uit de analyse blijkt dat reeds 42% van de hotels die geclassificeerd zijn, beschikt over rookvrije kamers. Zelfregulering - onder invloed van de marktwerking - lijkt dus redelijk te functioneren.
Het lijkt dan ook vrijwel zeker dat de recent vastgelegde doelstellingen ten aanzien van rookvrije hotels in de komende jaren versneld zullen worden gerealiseerd. De doelstelling voor 2005 dat 40% van de hotels over rookvrije kamers dient te beschikken, ligt binnen handbereik.
Kijken we naar de situatie van rookvrije kamers binnen de verschillende sterrenniveaus, dan blijkt dat de uitdaging voor de komende tijd vooral ligt in het één- en tweesterrensegment. De vier- en vijfsterrenhotels scoren anno 2004 al een percentage tussen de 80 en 96 procent, terwijl de driesterrenhotels ook al aan de norm van 2005 voldoen (44,5 procent).
Het aantal hotels in het één- en tweesterrensegment dat al aan de norm voldoet, ligt nu nog tussen de 20 en 28 procent. Daarnaast mag men aannemen dat er - gezien deze uitkomsten - veel aandacht zal moeten worden gegeven aan het rookbeleid in het segment van de pensions en de nog niet gekwalificeerde hotels. Betrekken wij deze groep bij het onderzoek, dan blijkt dat anno 2004 37 procent van alle logiesverstrekkende bedrijven in Nederland rookvrije kamers aanbiedt.
Leisurefaciliteiten
In deze tijd van gezond leven en genieten is het natuurlijk de vraag wat de invloed is van bijvoorbeeld een sauna of zwembad op de kamerprijzen. Interessant, want zo is goed te bepalen hoeveel kamers er extra verkocht dienen te worden om de aanschaf van bijvoorbeeld een sauna terug te verdienen. Allereerst stellen wij vast dat 1 op de 8 hotels over een zwembad beschikt. Iets meer dan 1 op de 6 hotels in Nederland beschikt over saunafaciliteiten, waarbij de sauna met name te vinden is in het vier- en vijfsterrensegment. Hier heeft de helft van de hotels een sauna, terwijl in de één-, twee- en driesterrenhotels 10 procent over een sauna beschikt. Kijken wij nu naar de kamerprijzen van hotels met en zonder sauna, dan blijkt dat men gemiddeld 3,75 euro meer vraagt voor een hotelkamer. Opvallend, maar juist ook zeer logisch is, dat naarmate het luxe niveau lager is, men meer vraagt voor de extra faciliteit sauna. In tweesterrenhotels is het prijsverschil 6 euro. Dat is natuurlijk bescheiden, als men deze prijs vergelijkt met de prijzen van commerciële saunabedrijven.
In hotels met een zwembad ligt de prijs gemiddeld 8 euro hoger per kamer. Ook hier zien wij dat het prijsverschil in de lager gekwalificeerde hotels groter is. Dat het zwembad minder bepalend is voor de beleving van luxe is opvallend. Althans, dat blijkt uit onze analyse. In Nederland komt het zwembad meer voor in de viersterrenhotels dan in vijfsterrenhotels.
Vijf of zes sterren?
Kijken we naar het prijsniveau in het hoogste segment van de Nederlandse hotellerie, dan komen we tot de volgende uitkomsten. De gemiddelde prijs die in Nederland wordt gevraagd voor een kamer in het vijfsterrensegment bedraagt 297 euro per nacht. De hoogste prijs komen wij tegen in Noord-Holland (Amsterdam en Haarlemmermeer) met een gemiddelde kamerprijs van 325 euro. Wil men in een vijfsterrenhotel slapen, maar toch budgetbewust opereren, dan moet men naar Gelderland. Hier wordt voor een vijfsterrenproduct gemiddeld 170 euro gevraagd. Dit staat in schril contrast met het gemiddeld prijsniveau van vijfsterrenhotels in Noord- en Zuid-Holland die beschikken over een zwembad, sauna en fitnessruimte. Deze hotels kennen een gemiddelde kamerprijs van 379 euro. Ruim 109 procent hoger dan in Gelderland.
Feitelijk kun je bij deze verschillen al bijna niet meer spreken van een vergelijkbaar aanbod. Er blijkt dan ook in het vijfsterrensegment een duidelijke tweedeling in het aanbod te bestaan: enerzijds de ‘hors categorie‘-hotels in monumentale panden in Amsterdam, de zakelijke hotels op Schiphol en de strandhotels aan de Noordzee-kust; anderzijds de rest van de vijfsterrenhotels in Nederland. Om de duidelijkheid en helderheid voor de gast te vergroten lijkt het noodzakelijk om te komen tot categorie zes sterren.
Snel investeren?
Dat een extra ster de prijzen hoger doet liggen, mag geen nieuws zijn. Maar wat is nu de feitelijke prijsstijging per ster, en bij welke ster erbij ontstaat de grootste prijsstijging? Allereerst valt op dat de prijsstijging, naarmate we in een hoger segment komen, steeds groter wordt. Daarnaast constateren wij dat een ster erbij per provincie totaal andere resultaten oplevert. De vestigingsplaats heeft - zoals verwacht - meer effect op de prijs dan het sterrenniveau. De meest opvallende uitkomst is, dat in Noord Holland de gemiddelde prijs van een éénsterrenhotel boven de prijs ligt van een tweesterrenhotel in de rest van Nederland, met uitzondering van de provincie Utrecht. Opnieuw het bewijs dat Amsterdam en de rest van Nederland twee totaal verschillende markten zijn.
Analyseren we de verschillende sterrencategorieën, dan komen we tot de volgende uitkomsten. Het verschil in gemiddelde kamerprijs tussen de éénsterrenhotels (63 euro) en de tweesterrenhotels (71 euro) bedraagt 8 euro per kamer, ofwel 13 procent. Dit betekent in een tweesterrenhotel met 16 kamers, met een kamerbezetting van 50 procent, een extra logiesomzet van circa 23.000 euro op jaarbasis. Deze opbrengst ligt zelfs bijna vier keer zo hoog in de provincie Utrecht. Hier is het geconstateerde prijsverschil tussen de één- en tweesterrencategorie 30 euro per kamer. Voor éénsterrenhotels in Utrecht lijkt het zaak snel de architect te bellen en een kostenraming op te stellen.
Bij het driesterrenhotel in Nederland levert de extra ster gemiddeld 21 euro per kamer op, ofwel een stijging van 29 procent. Regionaal zijn er grote verschillen waarneembaar. In Utrecht rekent de gast voor een ster erbij slechts 6 euro meer af, terwijl men in Noord-Holland 30 euro meer kwijt is.
De gemiddelde prijs voor een kamer in het viersterrensegment bedraagt 145 euro; 53 euro meer dan de gemiddelde prijs in het driesterrensegment. Ook hier levert de investering in de vierde ster het meeste op in Noord- en Zuid-Holland. Daar bedraagt het verschil met de vierde ster tussen 62 en 71 euro per verkochte kamer. De stap naar de vijfde ster levert in Nederland gemiddeld de hoogste prijsstijging op. De gemiddelde kamerprijs stijgt van 145 euro naar 297 euro; een stijging van ruim 105 procent.
Nu zou men snel tot de conclusie kunnen komen dat het bijzonder aantrekkelijk is om te upgraden naar het vijfsterrensegment. Maar naar alle waarschijnlijkheid zal slechts in een beperkt aantal situaties deze extra opbrengst opwegen tegen de extra investeringen en de hogere personeelskosten. Hier is de vraag in uw regio de bepalende factor. Zijn er voldoende gasten te vinden die bereid zijn dit prijsniveau te betalen? Vaak zal men zich dan moeten richten op het internationale zakenleven en het internationale toerisme.
HM302004
