Binnen commercieel vastgoed, neemt hotelvastgoed een speciale plek in. Waar het gros van commercieel vastgoed met een vast leasebedrag werkt, is dit vaak niet het geval bij hotelvastgoed. Bij laatstgenoemde categorie heeft het succes van de exploitant daardoor invloed op de waarde van het vastgoed. Alexander Sassen, lecturer finance accounting & ESG aan de Hotelschool The Hague, legt in dit artikel uit waarom dit het waarderen van hotelvastgoed complexer maakt.
Zoals de vaste lezer van Hospitality Management al weet, is het niet ongebruikelijk dat de eigenaar van het vastgoed, ook de eigenaar is van de hotelactiviteiten, maar dat het runnen van het hotel wordt uitbesteed aan een exploitant. Afhankelijk van het type contract, moet de exploitant een vaste lease + successfee (percentage van bijvoorbeeld omzet en/of bruto operationele winst) betalen, of de eigenaar betaalt de exploitant juist om het hotel goed te runnen en geeft de exploitant een successfee. Verder is de looptijd van dit soort contracten veel korter dan algemeen het geval is bij ‘normaal’ commercieel vastgoed.
Dit alles heeft een directe invloed op de waarde van hotelvastgoed aangezien de inkomsten afhankelijk zijn van het succes van de ‘huurder’. De bijbehorende inkomensvolatiliteit leidt ook tot een hogere discontovoet (investeerders eisen een hoger rendement omdat ze het risicovoller vinden dan ‘normaal’ commercieel vastgoed) wat een drukkend effect heeft op de waardering.
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Vastgoed. Download de hele White paper hier.
Overigens heeft de exploitant zelfs bij een vast leasebedrag een waarde-effect op het hotelvastgoed. Immers, het succes van de exploitant is verweven met het gebouw, terwijl dat bijvoorbeeld bij kantoorgebouwen vaak niet het geval is. Dus bij het verlengen of heronderhandelen van het leasecontract, kan het lease bedrag aan het succes worden aangepast.
De waarde-maximalisering van hotelvastgoed is dan ook geen sinecure, gezien veel valt of staat met het hotelconcept. In een recent gesprek met Tobias van Dijk, Associate Director Hotels bij Colliers, werd maar al te duidelijk hoe cruciaal de conceptkeuze kan zijn voor de uiteindelijke waardering. Zo is er een bekend geval waar een ondernemer een hotel kocht voor rond de 20 miljoen en deze na introductie van nieuw concept en verbouwing van 2,5 miljoen voor rond de 40 miljoen verkocht, nog geen 2 jaar later.
Naast de conceptkeuze, maken de succesgedreven lease-inkomsten hotelvastgoed ook gevoeliger voor de economische conjunctuur. Immers, de lease-opbrengsten van een hotel variëren per dag aangezien de kamers elke dag tegen de dan geldende marktprijs worden verhuurd. Als de economie tegenzit, wordt dit direct één-op-één vertaald in de kamerprijzen. Bij kantoorvastgoed is dit, gedurende het langlopende leasecontract, niet het geval.
Verder moet er weer onderscheid gemaakt worden tussen hotels die cateren aan zakelijke klanten of toeristen; de zakelijke markt is vaak stabieler. Daarentegen is de zakelijke markt weer de eerste die last heeft van economische tegenwind omdat het reisbudget het eerst geslachtofferd wordt als de economie tegenzit; toerisme heeft past last als bedrijven overgaan tot ontslagen. Dan is er dus nog de locatie en type concept, en zo verder, wat leidt tot verschillende financiële resultaten in verschillende conjuncturele stadia.
Dit alles maakt hotelvastgoed bovengemiddeld cyclisch en complex versus de rest van het commerciële vastgoed. Een investeerder zal dus goed zijn huiswerk moeten doen vooraleer in hotelvastgoed te beleggen.
De huidige omstandigheden in commercieel vastgoed zijn atypisch. Enerzijds staat het altijd zo stabiele kantoorvastgoed enorm onder druk door o.a. de thuiswerktrend, terwijl hotelvastgoed relatief goed boert sinds de laatste lockdown (door de revenge travel trend). Helaas zijn er wat donkere wolken aan de horizon, vooral voor de Nederlandse hotelsector.
Zo gaat de btw op overnachtingen omhoog wat volgens Stef Driessen, sector bankier Leisure bij ABN Amro, de sector als geheel in het rood kan duwen. Zijn verwachting is echter dat de negatieve effecten van deze btw-verhoging niet gelijk verdeeld zullen worden en dat met name het toeristische middensegment buiten de Randstad het hardst getroffen zal worden.
Verder zijn centrale banken in het Westen de rente aan het verlagen, zo ook de ECB. Dit zou tot lagere financieringslasten en discontovoet (en dus hogere waarderingen) kunnen leiden. Echter, centrale banken verlagen de rente omdat ze de economie zien vertragen. Dit kan zowel leiden tot lagere bezettingsgraad en lagere kamerprijzen enerzijds, en (toch) tot hogere financieringsrentes (en discontovoet) anderzijds, doordat de risico-opslag die banken en investeerders gebruiken omhoog zal kunnen gaan door de dreigende recessie.
De langetermijnvooruitzichten, vooral voor leisure, zijn prima omdat, zoals Driessen stelt, de bevolking over tien jaar voor een kwart uit 65-plussers bestaat; een groep die vermogend is en veel zal reizen. Mocht een recessie materialiseren en hotelvastgoedprijzen dalen, dan zou dat wel eens een goed koopmoment kunnen zijn.
Dit artikel is onderdeel van de White paper Hotel & Vastgoed. Download de hele White paper hier.
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
