Hospitality Management volgt al 30 jaar het wel en wee van de Nederlandse hotellerie. De Nederlandse hotelmarkt laat hierin een cyclisch verloop zien, sterk volgend op de pieken en dalen van de Nederlandse economie.
Aan de hand van de HOSTA-statistieken, die jaarlijks worden gepubliceerd door Horwath HTL, is het verloop van de cyclus exact te volgen. Uit de historie blijkt hoe gevoelig het evenwicht tussen vraag en aanbod is en hoe snel dit evenwicht verstoord kan worden door de impact van een economische crisis of een pandemie. De cijfers laten echter ook zien hoe de hotelmarkt de afgelopen 30 jaar steeds weer hersteld is. Met de huidige coronacrisis is een einde gekomen aan een periode van groei voor de hotelmarkt. Maar als de afgelopen 30 jaar een indicator is, staat de hotellerie hiermee ook weer aan het begin van een nieuwe groeicyclus.
De conjunctuur, of economische cyclus, refereert aan de pieken en dalen die veelal gelijktijdig plaatsvinden in de verschillende sectoren van de economie. Deze golfbeweging wordt op macro-economisch niveau beschreven in termen van Bruto Nationaal Product. In de cyclus gaan perioden van afnemende groei of daling (neergang en recessie) over in perioden van relatief sterke groei (herstel en opleving). Dezelfde cyclus is ook zichtbaar in bijvoorbeeld werkloosheid en inflatie en in de hotelmarkt. De economische cyclus is niet te ontwijken, maar laat in Nederland over het algemeen een stijgende lijn zien. Dit wil zeggen dat de opeenvolgende pieken en dalen steeds op een hoger niveau komen (zie figuur 1).
Wanneer de afgelopen 30 jaar worden bekeken in termen van de economische cyclus, begon de periode voor Nederland met een periode van economische neergang. De economische groei in 1991 was gedaald van 4,2 procent naar 2,4 procent en zou de komende jaren verder blijven dalen, tot een dieptepunt van 1,3 procent in 1993. Vervolgens is een lange periode van herstel en opleving zichtbaar, met economische groeicijfers boven de 3 procent. Het hoogtepunt wordt bereikt in 1999, als de economische groei op 4,7 procent ligt. In 2001, het jaar van de aanslagen op 11 september, vindt weer een neergang plaats naar 1,9 procent. In 2002 en 2003 ligt de economische groei tegen het nulpunt. In 2004 volgt het herstel met een nieuw hoogtepunt van 3,8 procent in 2007.
De kredietcrisis resulteert in een afnemende groei in 2008 en een negatieve groei van -3,5 procent in 2009. In 2010 begint de economie weer aan een nieuw herstel, maar de economische groei komt niet hoger dan 1,6 procent in 2011, voordat zich in 2012 een ‘double dip’ aandient die opnieuw voor een negatieve groei van -1,0 procent zorgt. Na een stabilisatie in 2013 laat de economie een aanhoudende periode van herstel en opleving zien, resulterend in de meest recente piek van 2,9 procent in 2017. Deze piek is aanzienlijk lager dan de pieken in 1999 en 2007. De afnemende groei in 2018 en 2019 duidt op een nieuwe fase van overspanning, die echter in 2020 direct omslaat in een crisis als gevolg van de coronapandemie. Volgens laatste ramingen zitten we inmiddels alweer in een nieuwe periode van economisch herstel, met een verwachte economische groei van +3,8 procent in 2021. Verwacht wordt dat de herstelperiode enkele jaren kan aanhouden, met tot 2025 een jaarlijkse economische groei van circa 2 procent.
Cyclus: hotelmarkt
De Nederlandse hotelmarkt heeft in de afgelopen 30 jaar de volledige cyclus - van neergang en recessie via herstel en opleving tot overspanning en crisis - drie maal doorlopen: 1991-2000, 2001-2007 en 2008-2019, met de kanttekening van een double dip in 2012-2013. Hierbij blijkt steeds weer dat de hotelcyclus grotendeels volgend is aan de economische cyclus. Bij zowel de bezettingsgraden als de gemiddelde kamerprijzen worden perioden van stijgingen steeds opnieuw gevolgd door perioden van dalingen, overeenkomstig met de ontwikkelingen van de economische groei. Daarbij laten de kamerprijzen een lichte vertraging zien: de bezettingsgraad neemt meestal als eerste af, tegelijkertijd met de economische groei. De kamerprijzen stijgen echter vaak nog iets. Op het moment dat de economie stabiliseert en de daling van de bezettingsgraden afneemt, is de prijsdaling het hoogst. Omgekeerd zijn de prijsstijgingen meestal het hoogst aan het einde van een groeiperiode voor de bezettingsgraden.
1991-2000: Goudlokje-economie
In 1991 dalen de bezettingsgraden voor het eerst, van 69 procent naar 63 procent. De kamerprijs stijgt dan nog, van 70 euro naar 75 euro. Het dieptepunt van de recessie wordt bereikt in 1993, als de gemiddelde bezettingsgraad van de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterrenhotels daalt tot 58 procent, terwijl ook de gemiddelde kamerprijs begint af te nemen. In 1994 wordt het herstel in de hotelmarkt ingezet. Tussen 1994 en 1996 neemt de bezettingsgraad toe tot 70 procent, even hoog als tijdens de laatste piek in 1990. De gemiddelde kamerprijs blijft in deze periode relatief stabiel op een niveau van circa 73 euro. In 1997 en 1998 blijft de gemiddelde bezettingsgraad stijgen, tot een recordhoogte van 78 procent. Ook de gemiddelde kamerprijs neemt snel toe. Tussen 1996 en 1998 stijgt de kameropbrengst jaarlijks met ruim 7 procent. Rond 1999 raakt de markt overspannen. De bezettingsgraad daalt licht, naar 75 procent. Een jaar later stijgt de bezettingsgraad echter alweer, onder invloed van onder meer het EK voetbal. De hotelmarkt lijkt mee te liften op de Goudlokje-economie, waardoor een onbeperkte groei mogelijk zou zijn geworden. De kamerprijzen stijgen sneller dan ooit.
2001-2007: Post 9/11
In 2001 komt de droom van onbeperkte groei ten einde. Mede door het knappen van de dot-com bubble eind 2000 en de aanslag op het World Trade Center in 2001 valt de economie in een recessie. In de hotelmarkt wordt voor de tweede keer de daling ingezet: de bezettingsgraad daalt met bijna 5 procentpunten, hoewel de kamerprijzen nog verder stijgen. In 2003, precies 10 jaar na het laatste dieptepunt, is de bezetting weer gedaald tot 65 procent en neemt de kamerprijs af met 11 procent. De nieuwe herstelperiode begint in 2004, als de bezettingsgraad weer stijgt. Vanaf 2006 neemt ook de kamerprijs weer toe. In 2007 laat de hotelmarkt, net als de Nederlandse economie, een nieuw hoogtepunt zien. De bezetting is dan gestegen tot 73 procent en de kamerprijs tot 110 euro.
2008-2019: Double dip
In 2008 staat de hotelmarkt, als gevolg van de kredietcrisis, aan het begin van een derde cyclus. Zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs zijn gedaald. In navolging van de economische crisis stort de bezettingsgraad in 2009 in tot 62 procent en de kamerprijs tot 93 euro. Het is de grootste daling ooit gemeten en de resultaten liggen nu nog onder het niveau van 2003. In 2010 lijkt alweer een herstelfase te zijn ingegaan: de bezettingsgraden stijgen weer naar 65 procent en de kamerprijzen stabiliseren.
Het herstel is echter van korte duur. De wereldwijde kredietcrisis leidt in Europa tot een staatsschuldencrisis, wanneer Griekenland niet meer aan zijn schulden dreigt te kunnen voldoen. De economische groei wordt in 2012 onderbroken door een tweede neergang binnen 3 jaar, de zogenaamde double dip. In de hotelmarkt vertaalt dit zich in een lichte daling in de bezettingsgraad in 2012, en een daling in de kamerprijzen in 2012 en 2013.
Vanaf 2014 breekt een nieuwe periode van herstel en opleving aan. De bezettingsgraad van de Nederlandse hotels groeit in vier jaar tijd van 67,5 procent tot 77,2 procent. In 2018 en 2019 groeit de bezettingsgraad nog maar licht. In 2019 wordt de hoogste bezettingsgraad in 30 jaar bereikt: 78,2 procent. De gemiddelde kamerprijzen stijgen in deze periode nog sneller, van 95 euro in 2013 tot 120 euro in 2018, maar stabiliseren in 2019. Het is een signaal dat de fase van overspanning is bereikt.
2020-?: Post-corona tijdperk
In 2020 wordt de crisisfase ook voor de hotelmarkt getriggerd door de uitbraak van de COVID-19 pandemie, waardoor het internationale reisverkeer grotendeels stil komt te liggen. Als gevolg van de landelijke lockdown wordt de horeca medio maart gesloten, waardoor veel hotels zich genoodzaakt zien ook te sluiten. Hotels die open blijven, staan evengoed grotendeels leeg. De bezettingsgraad in april daalt met 95 procent en de gemiddelde kamerprijs wordt gehalveerd. Ook als in juni de meeste hotels weer open zijn, blijven de bezettingsgraad en kamerprijs laag. In de zomer behalen sommige hotels goede resultaten, maar dit geldt vrijwel alleen voor hotels buiten de grote steden. Over heel 2020 is de landelijke bezettingsgraad minder dan 30 procent, het laagste niveau ooit. De kamerprijs is gedaald tot onder het niveau van 2009.
In 2021 lijkt het sterke economische herstel zich nog niet direct te vertalen naar een vergelijkbaar herstel in de hotelmarkt. Ondanks de hoge vaccinatiegraad zijn nog niet alle coronamaatregelen opgeheven. Door de opkomst van nieuwe varianten van het coronavirus, waaronder de meer besmettelijke deltavariant, blijft de toekomst onzeker. Uitgaande van het verwachte scenario waarin het economisch herstel doorzet - en er geen grootschalige nieuwe contactbeperkingen nodig zijn - zal de landelijke bezettingsgraad in 2023 terug op het niveau van 2019 kunnen zijn en de gemiddelde kamerprijs in 2024.
Impact op de cyclus
Het verloop van de verschillende cycli in de afgelopen 30 jaar bevestigt hoe sterk de hotelmarkt volgend is aan de economie. Tegelijkertijd blijkt ook dat het verloop van de cyclus sterk beïnvloed wordt door externe triggers. Hierdoor is geen sprake meer van een standaardlengte voor een cyclus in de hotelmarkt. De eerste cyclus duurde 10 jaar, van 1991 tot 2000. Hierbij was de neergaande cyclus 3 jaar en de opgaande cyclus 7 jaar. De tweede cyclus duurde 7 jaar: 3 jaar neergang gevolgd door 4 jaar groei. De derde cyclus toont een nog sterker afwijkend patroon. Door de double dip bestaat deze cyclus uit twee kleinere deelcycli. De eerste deelcyclus telde 2 jaar van neergang en 2 jaar van groei. In 2012 start de tweede deelcyclus, met opnieuw 2 jaar van neergang gevolgd door 6 jaar van groei. In totaal duurde de laatste cyclus daarmee 12 jaar. De nieuwe cyclus is ingezet met de coronacrisis in 2020. Uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat de meeste hoteliers rekenen op een lange periode van relatief langzame groei, waardoor ook deze nieuwe cyclus vrij lang zou kunnen worden.
Cyclus: vraag en aanbod
Uit de resultaten van de hotelmarkt over de afgelopen 30 jaar blijkt hoe sterk de invloed van de economie is op de vraag, en daarmee de bezettingsgraden en kamerprijzen in de Nederlandse hotelmarkt. Naast de ontwikkelingen in de vraag zijn de hotelresultaten echter ook afhankelijk van de ontwikkelingen in het aanbod.
Het hotelaanbod in Nederland blijkt zijn eigen relatie te hebben met de conjuncturele ontwikkelingen op de hotelmarkt. Hierbij geldt zowel dat de ontwikkeling van de hotelresultaten het aanbod beïnvloed, als andersom. In perioden van opleving en (vooral) overspanning leidt de sterke groei van de vraag tot hoge bezettingsgraden en kamerprijzen, waardoor de hotelvastgoedmarkt aantrekkelijker wordt en het aantal hotelbouwplannen toeneemt. Omgekeerd maakt een toenemend aanbod vaak een sterkere groei de vraag mogelijk, vooral wanneer sprake is van een hotelconcept of hotelbrand dat een nieuwe markt aanboort. In periodes van neergang en recessie echter, kan een toename in het aanbod - in combinatie met een stagnerende of afnemende vraag - leiden tot sterkere dalingen in de bezettingsgraad en kamerprijs.
Dit wordt versterkt door het varkenscyclus-effect. In een ideale economische cyclus volgt het aanbod de vraag op de voet: zodra de vraag naar een product afneemt, wordt ook de productie van het product verminderd. Vraag en aanbod blijven daarmee altijd in evenwicht.
In de praktijk blijkt echter dat het instellen van een evenwicht erg lang kan duren, omdat er te sterk gereageerd wordt op veranderingen in de marktomstandigheden. Dit is onder meer naar voren gekomen bij de bestudering van de varkensmarkt. Het aanbod en de prijs van varkens kan in de loop der jaren sterk wisselen. Op het moment dat de prijzen hoog staan, hebben varkensfokkers de neiging om massaal uit te breiden, met als gevolg dat er in volgende jaren een overschot ontstaat en de prijzen sterk dalen. Als gevolg hiervan worden fokkerijen gesloten of ingekrompen, waardoor de cyclus opnieuw begint.
In de hotelmarkt is dit effect minder grillig en speelt het op een langere termijn. Hotels zijn minder snel uit te breiden of in te krimpen dan varkensfokkerijen. Het bouwen van een hotel is een proces dat jaren in beslag kan nemen. Is een hotel eenmaal gebouwd, dan zal het niet snel weer gesloten worden. Zelfs wanneer een hotelier failliet gaat, duurt het over het algemeen niet lang voordat er een nieuwe exploitant is gevonden. Het hotelaanbod neemt daardoor maar heel zelden significant af. Het komt echter regelmatig voor dat hotels openen tijdens het dieptepunt van de cyclus.
In 1991, het eerste jaar van daling in de eerste beschreven cyclus, is het aanbod van hotelkamers in Nederland met 1,8 procent gestegen. Onder de nieuwe geopende hotels bevonden zich onder meer het Mövenpick Hotel ’s-Hertogenbosch, AC Hotel Oosterhout (nu Gr8 Hotel Oosterhout), Golden Tulip Zoetermeer (nu NH Zoetermeer), La Bergère in Maastricht (nu Eden Designhotel Maastricht) en Dorint Airport Hotel Amsterdam (nu Ramada Amsterdam Airport Hotel). Het Efteling Hotel was in 1991 in aanbouw en werd in 1992 geopend met 120 kamers. In 1993, op het dieptepunt van de recessie, stijgt het aanbod met 14 procent dankzij de opening van onder meer AC Hotel Sevenum (nu Gr8 Hotel), Badhotel Domburg, Crowne Plaza Amsterdam-Schiphol en Mövenpick Hotel Voorburg (nu gesloten, wordt heropend als Holiday Inn).
In de crisis van 2001-2003 zien we onder meer de hotelopeningen van NH Groningen, Palace Hotel Noordwijk (nu Van der Valk), Courtyard by Marriott Amsterdam Airport en een nieuw Dorint Hotel Amsterdam Airport (nu Steigenberger). In 2008-2009 openen onder meer Apollo Hotel Almere, Tulip Inn Delft (nu WestCord) en CitizenM Hotel Amsterdam Airport. Ook bij het begin van de coronacrisis waren diverse hotels in Nederland in aanbouw, of aan het uitbreiden. Verschillende hiervan hebben de (her)opening uitgesteld, deels uit noodzaak vanwege vertragingen in de bouw, maar vaak ook als bewuste keuze om te wachten op het herstel van de hotelmarkt. Toch zijn verschillende hotels middenin de coronacrisis geopend. Nhow Amsterdam RAI opende met 650 kamers in januari 2020, net voor de omvang van de coronacrisis bekend werd. Na drie maanden werd het hotel gesloten, om in maart 2021 weer te heropenen. Andere hotels die tijdens de coronacrisis openden zijn onder meer Van der Valk Hotel Amsterdam-Zuidas, Postillion Rotterdam WTC, WestCord The Market Hotel Groningen en Inntel Hotels Den Haag Marina Beach.
Voor de komende jaren zitten nog verschillende hotelbouwplannen in de pijplijn. Ook worden nog altijd nieuwe plannen ontwikkeld en bekendgemaakt. In hoeverre nieuwe hotelontwikkelingen mogelijk worden gemaakt hangt sterk af van het beleid en de visie van de lokale gemeenten. In steden als Amsterdam en Maastricht was voor de coronacrisis al sprake van een sterk restrictief hotelbeleid en wordt zeer kritisch gekeken naar nieuwe plannen. In een stad als Leiden daarentegen signaleerde de gemeente voor de coronacrisis een potentieel tekort aan hotelkamers en wordt nog altijd verwacht dat na de crisis snel behoefte is aan nieuwe hotels. In het algemeen geldt dat goed gekeken moet worden naar het toekomstige evenwicht tussen vraag en aanbod, zodat de lokale hotelmarkt niet voortijdig in een nieuwe crisis belandt.
Horwath HTL
Het HOSTA rapport is een uitgave van Horwath HTL en wordt sinds 1978 gepubliceerd. Jaarlijks nemen circa 400 hotels in Nederland deel aan het onderzoek. Horwath HTL is een internationaal adviesbureau gericht op Hotels, Toerisme en Leisure met meer dan 50 kantoren in 39 landen. In Nederland is Horwath HTL gevestigd in Hilversum. Naast het HOSTA rapport brengt Horwath HTL periodiek het Compensation & Benefits for the Dutch Hotel Industry en het GOSTA rapport (Golfbaanstatistieken) uit. Meer informatie is te vinden op www.HorwathHTL.nl.
Dit artikel is geschreven door Marco van Bruggen, Senior Consultant Horwath HTL The Netherlands
