‘Location, location, location’ is volgens ene Conrad Hilton wat telt in de hotellerie. Maar daarnaast speelt de historie van zowel de plek als het gebouw een essentiële rol. Erfgoed heeft alles in zich om een locatie uniek en succesvol te maken. Helaas zijn oude gebouwen niet altijd meteen geschikt om comfortabel in te overnachten. Het is er vaak donker en er zijn zowel (klimaat)technische als logistieke (indeling en routing) uitdagingen. De ontwikkeling van historische gebouwen tot hotel is een kostbare aangelegenheid en vraagt veel doorzettingsvermogen en tijd. Het kost dus wat, maar dan heb je ook wat. Zeker nu de gast bereid blijkt te zijn voor een unieke ervaring te willen betalen.
Ondernemers in erfgoed zijn bij uitstek bevlogen aanpakkers met zowel visie als een open vizier. Ze voelen en leggen verbinding met de plek en het gebouw. Ze leren en inspireren anderen.
Monumentale gebouwen komen in rangen en standen. Er zijn gemeentelijke, provinciale en rijksmonumenten. Van de 62.000 rijksmonumenten in ons land bevinden de meeste (14.000) zich in Noord-Holland. Ruim de helft van de rijksmonumenten (31.500) bestaat uit woningen, gevolgd door 10.000 boerderijen, molens en bedrijven en 5.500 kastelen en landgoederen.
Naast de welbekende kastelen en landgoederen worden er steeds vaker allerlei historische gebouwen voor hotelexploitatie ontwikkeld. Religieus, militair, industrieel en watererfgoed -zoals kloosters, forten, stations en watertorens- komt steeds vaker leeg te staan en de eigenaren zijn op zoek naar een invulling die het onderhoud kan bekostigen.
Religieus Erfgoed: Zorgvuldig manoeuvreren naar een waardige ontmoetingsfunctie
De kerken lopen leeg in Nederland. De kerkdichtheid in Nederland is met 2,4 kerken per 1.000 inwoners één van de hoogste in Europa. Van de 7.110 gebedshuizen hebben er pas 1.530 een geheel nieuwe functie, dus de meeste krijgen op termijn nog een nieuwe bestemming. Corona versterkt de ontkerkelijking. In theorie is de helft van de Nederlanders niet gelovig, een kwart is Rooms-Katholiek, 15% Protestants en 10% Overig. De praktijk van kerkbezoek is echter veel weerbarstiger. Men voorspelt dat binnen een termijn van 10 jaar 30-80% van de gebedshuizen de oorspronkelijke functie verliest. In zo'n 140 gemeenten worden daarom nu kerkenvisies opgesteld voor toekomstbestendige invullingen van kerkgebouwen.
De komende jaren komen er circa 2.000 kerkgebouwen beschikbaar voor nieuwe invullingen. Dat enorme aantal grote en verouderde gebouwen bevindt zich niet allemaal op een even kansrijke locatie, maar tegelijkertijd vormen deze bijzondere gebouwen wel een aantrekkelijk decor voor ontmoeting en overnachting.
Bouwkundig en bouwfysisch vormen monumentale kerkgebouwen een uitdaging voor de architect die hotelkamers wil inpassen. Er is bijna altijd te weinig daglicht en de installaties zijn doorgaans ontoereikend en verouderd. De bescherming van monumentale gebouwen staat grote ingrepen in de weg. Verder is draagvlak onder bewoners een aandachtspunt, want iedereen voelt toch een emotionele band met de beeldbepalende kerk. Last but not least willen de huidige eigenaren wel graag dat de kerk ‘waardig of passend’ wordt gebruikt. Dat begrip waardig wordt niet door iedereen op dezelfde manier uitgelegd.
Inspelend op de toenemende behoefte aan authentieke ontmoeting worden kerken nu vaak (tijdelijk) ‘bijbestemd’ met een aanvullende functie als dorpshuis of concertzaal. Voor de rooms-katholieken moet hun gewijde gebouw altijd eerst aan de eredienst onttrokken worden, voordat een andere functie mogelijk is. Protestanten stellen hun toegewijde gebouwen eerder open voor passende niet-religieuze activiteiten. De praktijk laat verschillende interpretaties zien. Wat een waardige invulling is van de ontmoetingsfunctie, is geen uitgemaakte zaak. Wat kan bijdragen, is dat eigenaren van kerken en hotels in feite al in dezelfde core business van ontmoeting zitten.
Al met al vergt het herbestemmen van een kerkgebouw tot hotel zorgvuldig manoeuvreren. Dat is na de welbekende Kruisherenkerk in Maastricht van Camille Oostwegel met circa 15 miljoen stichtingskosten de afgelopen jaren ook Bizar Bazar in Arnhem gelukt en natuurlijk het prijzenwinnende BUNK hotels in Utrecht en Amsterdam.
Er zijn echter ook succesvolle kleinschalige initiatieven, zoals blijkt uit het verhaal van The Clock Tower in Weesp en De Vakantiekerk ievers in Easterwierrum:
The Clock Tower in Weesp - Het icoon met het groene kruis in ere hersteld
In de nieuwe Laurentiuskerk in Weesp zijn na een uitgebreide restauratie brouwerij Wispe met horeca en YogaToday gevestigd, evenals kantoorruimten. Daarnaast zijn er twee appartementen en een prachtige hotelsuite.
Cees van Vliet, multi-ondernemer in Weesp, werd volwassen als ondernemer door de Laurentiuskerk te kopen. Na veel omzwervingen en inzet is de prachtige hotelsuite bovenin de klokkentoren nu in gebruik. Dochter Kimberly (op de openingsfoto) exploiteert de hotelsuite van 5 bij 5 meter. Na een klim van 155 treden geniet je van een prachtig uitzicht op de stad aan de Vecht vanaf 495 euro per nacht voor 2 personen. Dat is een stevige prijs, maar de plek is het waard. Waar voorheen 3 bronzen 800 kilo zware klokken hingen, regeren gasten nu over de stille, hoge kerknacht. In de backoffice worden minibar, borrel, ontbijt en schoonmaak door hotel Het Hart van Weesp verzorgd. Kimberley: “Die vaste prijs is wel zo transparant. Hiermee realiseren we een stijgende bezetting. In 2021 halen we tot nu toe een gemiddelde van 4 overnachtingen in de week. Iets waar we heel trots op zijn in corona tijd! Daarbij zijn de gasten ook nog eens supertevreden en scoren we maximaal.”
De lege kerk kwam op Van Vliet’s pad, net als het failliete hotel dat hij nieuw leven inblies met een uitbreiding van 18 naar 77 kamers. Voor de pastorie betaalde Van Vliet 1 miljoen, voor de kerk 1 euro. De zesjarige verbouwing kostte 7 miljoen met alleen al 1,5 miljoen aan fundering omdat de dragende palen al voor meer dan de helft aangetast bleken.
Met moderne technieken werd een heel nieuw gebouw van meerdere verdiepingen gemaakt binnen de bestaande muren van de kerk. Alles is wel 25 keer ontworpen en van alle schets- en ontwerpmateriaal kun je een stapel van een halve meter maken. Het oorspronkelijke plan met een stadsboerderij stelde Van Vliet bij omdat bewoners veel liever het gebouw behielden en dat ineens een optie werd toen de fundering sowieso aangepakt moest worden.
Financiering van het gemeentelijke monument vond plaats via een lening van het Nationaal Restauratiefonds, dus zonder subsidies en ook crowdfunding was niet nodig. Tegenvaller achteraf zijn de enorme kosten aan bouwbegeleiding. Voorbereiding, inspraak en participatie, juridische en fiscale zaken, bouwontwerp, materialen en apparatuur, etc. De investering liep uit van 5 naar 7 miljoen omdat Van Vliet ook geen concessie aan de kwaliteit deed en een brand roet in de begroting gooide. Gek genoeg bleek die verbranding van de torenspits juist een geluk bij een ongeluk.
De inwoners, gemeenteraad en welstandscommissie zagen in de volhardende manier waarop Van Vliet omging met de brand dat dit initiatief steun en support verdiende. Hiervoor waren er verhitte discussies over onder meer gedeeltelijk of volledig behoud van het kerkgebouw en een ensemble van 4 glas in lood ramen.
De kerk uit 1876 rust nu op 170 buispalen op 16 meter diepte die 400.000 liter 45 centimeter dik beton dragen met een bewapening van 30.000 kilo. De kerk was 50 meter diep, 20 meter breed en 20 meter hoog, maar het vloeroppervlak is nu driemaal zo groot. De torenromp is 40 meter hoog en de torenspits 25 meter hoog. Het 4 meter hoge metalen kruis weegt 200 kilo. De 10.000 leien van Galicisch natuursteen wegen 1,2 kilo per stuk en werden via een 40 meter hoge steiger, verdeeld in 14 etages op de torenspits geplaatst. Ook werden in 2 jaar 320 ramen gerestaureerd. De installaties bevinden zich op een vliering vlak onder het dak, waar alles natuurlijk lucht via oude dakkapelletjes.
Zo’n bijzonder oud gebouw is nooit af. Los van een uitbreidingsplan voor huisvesting van een kinderdagverblijf, zijn aandachtspunten nu duurzaamheid en optimalisatie van de exploitatie. Met veel plezier zet de familie Van Vliet dit avontuur voort. Van Vliet wordt blij van leuke dingen met leuke mensen doen en ziel geven aan het mooie Weesp. Dochter Kimberly herinnert zich vanuit haar vroege jeugd dat Weespenaren op de terugweg strijden om wie als eerste het groene kruis ziet.
De Vakantiekerk ievers in Easterwierrum - ‘Ergens in Friesland’ is het goed vertoeven
Zeeuws-Vlaming Paul De Cock aardde bij toeval in Friesland. Hij verbouwde met veel zorg en groot plezier samen met zakenpartner Chris Elsinga voor 475.000 euro de hervormde kerk uit 1902 in Easterwierrum, een dorp met 375 inwoners tot De Vakantiekerk ievers voor 10 personen.
Hoe kwam de kerk op je pad?
"Voor mijn communicatiebureau in Oosterbierum kocht ik als kantoorruimte de naastgelegen kerk. Enige tijd later verhuurde ik de leegstaande kerkzaal als vakantiehuis. Dat beviel zo goed dat ik mijn kantoor uit de kerk terugtrok en dat deel bij het vakantiehuis betrok om grotere gezelschappen (13 in plaats van 7 personen) te accommoderen. In De Kraak kwamen mensen die ernstig ziek waren en die gaven aan dat hen dat in een volgende levensfase niet meer zou lukken vanwege de trappetjes. Toen de ievers kerk in Easterwierrum na een mislukte verkoop weer op de markt kwam, grepen we onze kans om deze rolstoeltoegankelijk te verbouwen."
Hoe betrok je de lokale gemeenschap?
"Oosterbierum en Easterwierrum zijn dorpjes van 550 en 330 inwoners waar iedereen een band met de beeldbepalende kerk heeft en daar houd je rekening mee. In Oosterbierum verspreidden we een brief over ons plan en nodigden dorpsbewoners als afscheid uit voor koffie en thee. Er kwamen 90 mensen. Negen maanden later bij de opening waren het er vier keer zo veel. Bijna niemand zag dat de kerkzaal met preekstoel was verkort, doordat we een nieuwe muur hadden opgetrokken waaraan de vertrouwde preekstoel hing. Eén slaapkamer was appelgroen geverfd. Een oude dame schreef ons zelfs een bedankbrief, met de opmerking dat dat ene groene kamertje voor haar wel anders had gekund. In Easterwierrum maakten we een nieuwsbrief met het doel, het stappenplan en de vorderingen. We zijn dus gaan informeren en niet gaan consulteren."
Hoe is de financiering geregeld?
"Bij ievers hadden ze een vraagprijs en konden we onderhandelen over de grond. Samen met mijn zakenpartner Chris en onze accountant hebben we taxatierapporten gebruikt en de business case gemaakt. Wij hebben ook zelf het ontwerp gemaakt en voor 475.000 euro verbouwd. Een reguliere groene bank heeft ons gefinancierd. We wisten dat er veel achterstallig onderhoud was, zoals 7 kunststof ramen van 6.000 euro per stuk ter vervanging van de gietijzeren ramen. Vloerverwarming, warmtepomp en zonnepanelen maken het gebouw milieuvriendelijk. Chris weet goed de weg naar subsidies. We hebben provinciegeld vanuit erfgoedrondes ter ondersteuning kunnen gebruiken. Ook sluiten we deals met andere ondernemers, zoals kortingen op klein werk en uitruil op investeringen zoals het meubilair. Ons geld gaat nu naar onderhoud, aflossen en sparen. Voorlopig leef ik van mijn communicatiebureau. De kerk is mijn pensioen voor later."
Wat kostte bloed, zweet en tranen?
"Bij ons eerste kerkje, De Kraak van Van Dam, lag na de verbouwing en kort voor de eerste gasten kwamen na een stortbui ineens zo’n 4 emmers water naast het biljart. Als noodverband trok ik boven het gewelf eerst zeil over de isolatiedekens, maar stond al snel met een timmerman een maand zelf op het dak om dit te renoveren en met miotex voorgoed waterdicht te maken. Twee zomers geleden klaagden gasten een keer over insecten op de muur. Die had ik nog nooit gezien. Door mijn getwitterde foto wist iemand dat het veerluis van gierzwaluwen was, onschuldig en makkelijk weg te stofzuigen. Hierna hebben we naden dicht gekit en het probleem is opgelost. Ook bestaat het fundament van de kerk uit muurtjes van slechts 50 centimeter. Om daar kabels en leidingen aan te kunnen brengen moet je behendig kunnen tijgeren tussen al de muurtjes. Vaak doe ik dit dan ook zelf. Soms heb ik nachtmerries over boktorren en houtworm."
Hoe kijk je naar de markt?
"Het liefst ben ik er ook voor gewone gezinnen, maar we zijn aan de prijs. Ik check vergelijkbare accommodaties en denk dat geliefde plekken als Terschelling en Ameland meer kunnen vragen. We bieden echter een unieke beleving en het aanbod kerkjes is veel magerder dan dat van vakantieparken en vakantieboerderijen. Vaak bestaat het aanbod bovendien uit afgetrapte of saaie nieuwe zwartlederen banken. We zetten ons historische decor kracht bij met details als een biljarttafel in De Kraak, een gezellig pelletkacheltje, mooi servies en leuke wijnglazen. Gasten willen graag een vaste prijs, zonder verrassingen. Wij vragen daarom een basisprijs voor de eerste 6 en 8 personen, met een toeslag van € 55 per extra gast en € 40 per huisdier. Verder onderscheiden we prijsperiodes in seizoenen."
"Dat we De Kraak hebben uitgebreid voor grotere groepen heeft een positief effect gehad op de bezetting. Die steeg fors. Mensen weten ons steeds beter te vinden. De mond tot mond reclame doet zijn werk. Mensen die in onze kerkjes zijn, delen foto's en ervaringen op hun social media en dat leidt vaak direct tot nieuwe reserveringen. We hebben in beide kerkjes een prima bezetting. Vakantieperiodes en alle weekenden zijn standaard bezet. Ook de midweken in voor- en naseizoen vinden steeds beter aftrek. Dat én gasten die stuk voor stuk zeer tevreden zijn, stemt me positief."
Waar geniet je het meeste van?
"Dat zijn het gastheerschap, het avontuur én de band met het dorp. Het is een ontdekkingstocht vol problemen en antwoorden. Je bent overal bij. Bij de opening van ievers waren we met zeker tien, twaalf mensen nog volop aan het afronden toen de eerste Vlaamse gasten - te vroeg - al voorreden. Ze namen meteen de trap naar boven voor het uitzicht, waar zij tegen haar man zei: “Hier is jouw room with a view." Dat was voor mij heel bijzonder, want ik herinner me dat ik op de ladder had gestaan om bij de eerste kleine doorbraak van de muur me een voorstelling van het toekomstige uitzicht te maken. Het is fijn die beleving te delen en de gasten vooral zelf de ruimte te laten ontdekken. Het geheim van de smid zit in het kunnen lezen van mensen, jezelf niet op de voorgrond plaatsen, dienstbaar doseren, doen naar hoe je zelf in het leven staat, met oprechte interesse. Soms willen gasten alleen weten wat ze moeten weten, anderen willen zelf iets kwijt, dan neem je de tijd. Vanuit de band met het dorp gaan we nu een half jaar experimenteren met het luiden van de klok. Tot voor kort deed de katholieke kerk dit, maar die is inmiddels ook gesloten. Ook bieden we het dorp aan om in ievers te vergaderen als het kerkje niet verhuurd is."
Hoe zie je de toekomst?
"Er zijn zoveel verhalen om de wereld mooier te maken. Via Dorpsbelang werken we aan een energiecorporatie met eigen groene energie. De winst investeren we in de dorpskwaliteit. Ook begonnen we een Kloostertuin waar mensen samen tuinieren en zomers een theetuin met concerten organiseren. Die leefwijze is een bewuste keuze. Van idee naar werkelijkheid. Ik ben voortdurend alert op kansen, avontuur, iets nieuws. Mij drijft leuk werk met leuke mensen, samen mooie dingen maken. De terugverdientijd hoeft niet dan altijd hard omschreven te worden."
Bron: RCE, Kerkgebouwen - 88 inspirerende voorbeelden van nieuw gebruik
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP.
Foto onder:
Paul de Kock in De Vakantiekerk ievers
