Dit is het eerste artikel van een nieuwe reeks over erfgoedhotels in het dossier Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?'. Hier vindt u artikelen over hotels in religieus, militair, industrieel en ander thematisch erfgoed, evenals markante exploitaties in het buitengebied.
Erfgoedexploitatie wint aan populariteit omdat we ‘authenticiteit’ en ‘duurzaamheid’ hoog in het vaandel houden. Nederland op een mooie manier toekomstbestendig maken, wie wil dat nou niet? Tegelijkertijd wordt de druk op de ruimte almaar groter. We ontwikkelen ‘water- en bodemsturend’, waarbij we graag ‘inbreiden’ in het stedelijk gebied. Daar waar iedereen en alles zich met alles en iedereen bemoeit. Om een nieuwe hotelexploitatie te willen organiseren in een onneembare vesting die zich ook nog eens in de ‘concrete jungle’ bevindt, moet je welhaast prettig gestoord zijn! Gelukkig zijn er van die mensen die ons altijd weer pareltjes willen laten ontdekken. Lees hier over hun makerskunst.
Menno Rubens (links) en Maarten van Amerongen (rechts)
Arsenaal: van oud wapenmagazijn naar modern bolwerk van het goede leven
De eerste casus van erfgoed in het stedelijk gebied is het Arsenaal. Dit voormalige wapenmagazijn uit 1602 in hartje Delft is recent ontwikkeld tot een 63 kamer tellend Westcord Hotel met 2 ‘Oranje’ vergaderzalen voor 25 personen en een ‘Wapenbar’. Flankerende voorzieningen zijn restaurant Loetje, een expositieruimte/atelier van 1000 vierkante meter en evenementenbureau IQ Events. Voor de 700 vierkante meter topvloer met skylinevergezichten wordt nog een exploitant gezocht!
Een arsenaal, afgeleid van het Arabische dâr-sinâ'a, 'huis waar iets gemaakt wordt' is een gebouw waar wapens en munitie geproduceerd, gerepareerd, opgeslagen en/of uitgegeven werden. Door de eeuwen heen heeft het arsenaal in vele vormen bestaan in private en publieke handen van een stadsbestuur, stadstaat of land. [Bron: Wikipedia].
Anno 2024 levert het Arsenaal niet langer materiaal voor oorlogsvoering, maar soulfood binnen een bolwerk van het goede leven. De architect/ontwikkelaar en de hotelmanager doen hun relaas over respectievelijk totstandkoming en exploitatiestart van de ‘turn around’.
De architect/ontwikkelaar: Circular Hero
Menno Rubbens (57) uit Delft is directeur/architect bij Cepezed in Delft, werd in 2022 uitgeroepen tot Circular Hero en is sinds 2013 betrokken bij het Arsenaal.
Waar bevinden we ons eigenlijk?
“Dit is het voormalige legermuseum en van origine wapenmagazijn uit 1602. Het is één van de twaalf VOC gebouwen buiten Amsterdam. Aan de overzijde van De Kolk schilderde Vermeer zijn beroemde ‘Gezicht op Delft’. Het is een rijksmonument dat het Rijksvastgoedbedrijf in 2012 te koop zette voor transformatie. Stadsbouwmeester Wytze Patijn was betrokken, de gemeente zat in de jury, woningbouw mocht niet. Het was crisis, de weinige inschrijvers waren consortia met allemaal een vergelijkbaar hospitality- cultuurconcept als onze combi van hotel, restaurant en expositieruimte.”
Waar lagen uitdagingen/kansen qua transformatie?
“Qua gebouw zelf natuurlijk bij het daglicht, we mochten niets aan de buitengevel wijzigen, maar wel mochten we ramen toevoegen in de binnenplaats. De voorschriften moesten we vertalen naar mogelijkheden in het hotelconcept. De echte uitdaging was echter de bereikbaarheid. Het pand ligt op een schiereiland, bij het parkeren merk je dat het doodloopt. Er waren geen bruggen en we wilden de kade weer openbaar maken. De stadsbouwmeester wilde net als wij bruggen bouwen, maar de vrijwilligers van de historische vereniging liever niet. Uiteindelijk zijn er twee bruggen geplaatst en dat is voldoende. Een extra derde brug is gesneuveld omdat de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) een aansluiting op monument niet passend vond voor een gebouw in het water.”
Geen ‘rocket science’
Hoe hebben jullie de tender weten te winnen?
“Dat was een tweetrap van kwaliteit en prijs. We hebben het rijksmonument zelf gekocht voor eigen herontwikkeling, waarbij architect, ontwikkelaar, financier en bouwer nauw samen optrokken. Dat biedt veel comfort, want vaak komen architect en bouwer pas praten als de ontwikkelaar heeft gekocht. Qua financiering hielden we focus en gingen we in zee met een familiefonds uit Utrecht waar ik al een lange relatie mee had en dat veel investeert in monumentaal vastgoed. Daarbij was de kwaliteit van het programma goed en hadden we goede relaties met de stadsbouwmeester, de gemeente en monumentenzorg.
We kwamen als meest interessante bieder uit de bus. Je moet gevoel hebben bij de locatie, weten wat er speelt, ondernemers kennen. Ik had meteen een goed gevoel bij een hotel, dat was geen ‘rocket science’. We gingen praten met grote internationale ketens en kwamen er al snel achter dat die onder de 200 kamers niet instappen. Hier hebben we er nu ‘maar’ 63 door achter elk raam een kamer te plaatsen. De andere hotels in de binnenstad van Delft zijn allemaal veel kleiner. Terwijl hier wel zakelijk verkeer is dankzij de vele (internationale) bedrijven zoals DSM en TU Delft.”
Warme familie
Wat een fijne financiering!
“Ja, het project is volledig particulier met vaste bankrelaties gefinancierd. Er is een langetermijnvisie, waarbij historisch vastgoed nadrukkelijk in beeld is, met het besef dat kosten voor de baten uit gaan. Familiefondsen hebben meestal een lange termijn visie en gaan niet voor de quick win.”
En toen, aan de slag…
“Nou ja, de bestemmingsplanwijziging moest nog geregeld worden en voorlopig huurde TU Delft nog een groot deel van het gebouw als tentamen- en collegeruimte. Het Rijksvastgoedbedrijf had het project te koop gezet en ging voor de beste combinatie van prijs en kwaliteit. Het RVB werkte samen met de gemeente die vooral oog had voor inpassing van de nieuwe functie in de structuur van de historische binnenstad. Er was weinig weerstand in de buurt. We deden aan participatie via informatieavonden met omwonenden, waaronder veel studenten. In de dialoog was er enthousiasme rondom het weer openbaar maken van het gebouw door de functie aan te passen en bruggen te maken.
In de business case stond het vertrouwen voorop, de deskundigheid en de relaties plus de lange adem. We waren en zijn flexibel als gedelegeerd ontwikkelaar en zijn tevreden met deelresultaten. We werkten met de gemeente een Plan Uitwerkings Kader (PUK) uit en tekenden een anterieure overeenkomst, voornemens tot medewerking. We lieten een ladderonderbouwing maken om de marktruimte voor hotelkamers aan te tonen ten behoeve van bestemmingsplanwijziging, evenals diverse andere onderzoeken qua flora en fauna en cultuurhistorie. We hielden presentaties voor iedereen: Koninklijke Horeca Nederland (KHN), omwonenden, RCE, gemeente, monumentenzorg, archeologie/bodem, et cetera.”
Weinig ramen, scheve muren
Welke ingrepen zijn er gedaan?
“Het is een integer, mooi plan dat de kwaliteit van het bestaande vastgoed respecteert. Er zijn tijdelijke toevoegingen gemaakt en er heeft herstel plaatsgevonden. Er zijn ramen toegevoegd in de binnenplaatsen. Dit alles in nauwe afstemming met Monumentenzorg Delft en de RCE. We hebben onderzocht of we twee binnenplaatsen konden overkappen, uiteindelijk is dat er in overleg met Monumentenzorg één geworden. Alle ingrepen zijn bovendien omkeerbaar, zodat in de toekomst aanpassingen relatief eenvoudig mogelijk zijn en het monument maximaal gerespecteerd wordt.
In de voormalige opslagplaats voor wapens zijn de hotelkamers zodanig gemaakt dat ze helemaal losstaan van de historische constructie. Ze grenzen alleen aan de buitengevel maar laten de houten hoofddraagconstructie ongemoeid. Zo is er dus een dubbel plafond als balkon boven de kamers. Om het gebouw zo min mogelijk aan te tasten, hebben we alles 3D laten inscannen. Er is daglicht en een zitplek aan het eind van elke gang ter oriëntatie en voor beleving van het monument. We hebben het casco gemaakt voor de exploitant die vervolgens in eigen beheer de hele afwerking en inrichting heeft gedaan.”
Wat kwam je allemaal tegen?
“Er waren voortdurend uitdagingen. Bij veel van wat je weghaalt komt er een verrassing naar boven. De muren staan scheef, je komt authentieke details tegen zoals een oude takel en een balans voor kanonskogels. We kwamen een middeleeuwse riolering tegen, resten van de stadsbrand uit 1300. Allemaal heel interessant, maar het vergt wel flexibiliteit in je proces.”
Wat is pure winst?
“Winst is dat de twee bruggen er zijn gekomen. Dat de Historische Vereniging vraagtekens plaatste bij de bruggen, was begrijpelijk. Met simulaties hebben we duidelijk gemaakt dat er geen sprake van inbreuk was, maar dat het een waardevolle toevoeging was aan de beleefbaarheid van dit unieke stukje van de binnenstad van Delft. Nadat de bruggen geplaatst waren, kregen ze van diezelfde Historische vereniging een prijs voor de beste verrijking van de binnenstad. Eerlijk, een prachtig resultaat.”
Terugtrekkende hotelexploitant
Wat was de uiteindelijke doorlooptijd van de ontwikkeling?
“Circa acht jaar. In september 2013 trok het legermuseum eruit en medio 2022 ging de hotelexploitatie van start. We kochten het pand in 2014, overdracht vond plaats in 2015, bouw(voorbereidingen) in 2016-2019, waarbij de bestemmingsplanprocedure tot medio 2019 duurde. In januari 2017 is het eerste kantoorgedeelte in gebruik genomen en Loetje is begin 2021 gaan exploiteren. We werden door corona niet alleen geconfronteerd met schaarste van materialen en prijsstijgingen, maar ook met een terugtrekkende huurder. Gelukkig hebben we toen snel Westcord als exploitant gevonden. Westcord staat bekend om z’n hotels op bijzondere locaties, zoals de SS Rotterdam en Hotel New York.”
Wat kun je zeggen over de exploitatie?
“In 2022 is Westcord gestart met een gefaseerde ingebruikname. Dankzij de voormalige museumfunctie waren er al relatief veel parkeerplaatsen. De meeste parkeerplaatsen zijn voor de gasten van Westcord en de gebruikers van de kantoren. We hebben er ook voor gezorgd dat in het bestemmingsplan een aanlegplek voor (rondvaart)boten mogelijk is. Een aanlegplek biedt extra kwaliteit om bijvoorbeeld trouwerijen te ‘hosten’.”
Vastgoed ‘on the move’
Wat zijn jouw ‘lessons learned’?
“De kracht van een flexibel team. Je werkt met externe installatieadviseurs, constructeurs, bouwfysica specialisten. Allemaal vakspecialisten die in- en uitvliegen. Je moet alles goed inregelen: vergunningen, voorinformatie, kloppende tekeningen, brandveiligheid, een paar deurtjes veranderen, proceduretijd... Destijds was de markt voor dergelijk vastgoed heel anders dan nu. Naast herontwikkeling zijn we nu veel bezig met circulaire projecten. Het tijdelijke Zuiderstrandtheater in Den Haag hebben we gekocht, gedemonteerd en gaan we remonteren als de nieuwe grote zaal voor theater De Lievekamp in Oss. Dat deden we eerder met de Tijdelijke Rechtbank Amsterdam die we verplaatsten naar Enschede. Het Provinciehuis van Arnhem uit de jaren ’80 bouwen we weer op als Circulair kenniscentrum in Heerde. Bij het Arsenaal hebben we zelf het initiatief genomen, maar dat kan natuurlijk ook vanuit de exploitant komen. Er is geen standaard proces. Ik houd altijd mijn ogen open, hoor soms via via iets, of ontmoet iemand bij een lezing. Het is altijd anders!”
De hotelmanager: schatbewaarder
Maarten van Amerongen (36) is sinds 2022 general manager van Hotel Arsenaal.
Wat heb je met dit huis?
“Ik ben verliefd op dit oude pand, stel me voor hoe men 400 jaar geleden bijvoorbeeld een trap betrad, toen met heel veel meer grandeur. Het is fijn om dit pand toegankelijk te maken voor een groter publiek. Hiervoor was ik hotelmanager bij Vondel Hotels, wat kleinschaliger, maar Hotel de Hallen is ook een geslaagde herontwikkeling. Ik ben als kind in het legermuseum geweest. In de ontbijtzaal stond vroeger de tank en soms vragen mensen hoe ze die eruit hebben gekregen, maar alleen wij weten dat de muur er toen niet stond. Op de zolder was de bibliotheek. Tijdens de opening sprak ik de oud-directeur van het legermuseum, die was zeer begaan, en ik ben zo blij dat hij ook vindt dat het fantastisch is geworden hier!”
Wat zijn de ervaringen tot nu?
“We zijn ruim 1,5 jaar open. Na de soft opening op 23 april 2022 beleefden we een korte, heftige aanloop en vanaf juni fantastische maanden. Eind mei zaten we al 100 procent vol, het ging als vanzelf, je zou bijna denken dat we al klaar waren. Er was chaos tijdens het ontbijtblok vanwege de koffiemachine op het ontbijtbuffet, de lege badkamer vulden we met een badjas en op de gedeelde parkeerplaats plaatsten we onze naambordjes. We hebben tot 2023 de restaurantfunctie geprobeerd en stopten toen we zagen dat de cocktailbar beter rendeert. Nu is de besteding, ofwel de omzet, gelijk gebleven en hebben we een betere marge. De reviews over de huidige F&B zijn goed. Soms verzorgen we in de binnentuin op zaterdagavond een speciaal vijfgangendiner met cocktails. Dus we hebben nu een goede bezetting, verzorgen ontbijt, lunch en diner voor groepen van vijftien tot twintig personen en soms een bedrijfsfeestje. We doen mee aan bijzondere activiteiten als Monumentendag. De indeling van het complex is niet ideaal. Het is jammer dat de galerie expo niet altijd geopend is, omdat je altijd langs de expo naar onze hotelingang gaat, je mist hier wat kleur. Daarentegen is de bereikbaarheid en ontsluiting van het schiereiland perfect.”
Napoleonsnoepjes
Waarin verschilt erfgoedexploitatie van reguliere hotelexploitatie?
“Denk aan isolatie en indeling, je wilt wel service bieden. We zijn green key gecertificeerd, waarbij we op punten moesten compenseren omdat dubbel glas qua gebouw niet mocht. Airco konden we niet zomaar installeren, dus dat werd uitvinden wat wel mocht aan de balken. Uiteindelijk is vooral de beleving anders. De 400 jaar oude trappen lopen anders. Aan wie het wil, vertellen we het verhaal. Op de receptiedesk staat een pot met Napoleonsnoepjes omdat Napoleon hier is geweest. De cocktailkaart is samengesteld op basis van de tijdlijn met bijvoorbeeld wapenopslag en kruidenopslag in dit pand. Er staat een volle boekenkast over de historie van Delft en dit gebouw. We dringen niets op, want de een wil het wel en de ander niet. In de servicetablet op de kamer staat alle info over het gebouw. Zakelijk trekken we bijvoorbeeld veel TU Delft en gerelateerde internationale spelers, de particuliere markt waardeert het vaak meer (expliciet). In dit segment is er geen tweede, dus vergelijken is lastig.”
Hoe werk je samen met het andere Westcord hotel Delft bij de Ikea?
“Er is een duidelijk verschil qua locatie en prijs. We hebben hier 23 parkeerplekken, zij hebben er veel meer. Garage Zuidpoort ligt op vijf minuten wandelen bij ons vandaan en toch vormt die afstand soms een bezwaar. Maar goed, we zijn één keten, mijn collega John Patrick Vermulst en ik versterken en helpen elkaar, nemen soms een groepje over, wisselen personeel uit. Qua personeel ben ik trouwens superflexibel en meedenkend. Ik werk met studenten in de stad, aankomende hotello’s, jongeren met een tussenjaar. Studenten uit Den haag of Breda die thuiswonen en hier bijklussen laat ik 18.30-22.00 uur diensten draaien. Qua koks werk ik met een flexibele zzp-schil. Vanuit het inclusieve ontbijt en de zalen met groepsdiners is de F&B vraag voorspelbaar.
Vanwege het andere hotelproduct zie je dat het hogere management vaak hier in het Arsenaal wordt ondergebracht en het middenmanagement bij Hotel Delft. Het parkeren, de prijs, de locatie, de beleving: alles is anders. Hier doen we niet aan shortstay, daar wel. Van maandag tot donderdag zijn onze boekingen 70 procent zakelijk, aangevuld met leisure, vrijdag en zaterdag is het 100 procent leisure en op zondag is het rustig. We zijn, net als Hotel New York, een echt boektiekhotel binnen de keten en de op één na kleinste met onze nu 63 kamers, want Hotel Delft telt er 140 en bijvoorbeeld het Fashionhotel 265 en Jakarta 200.”
Evenementen en arrangementen
Welke kansen zie je?
“Ik zie eventkansen. Naast Monumentendag met opera en cultuur wil ik bijvoorbeeld zondagmiddag jazzevents organiseren in samenwerking met het jazzfestival, want Delft is een muziekstad. In het pand zelf zijn veel hoekjes en helaas niet zo veel afgesloten ruimtes. We hebben als kleine broertje van SS Rotterdam en Hotel New York een bioscoop overwogen, maar het past niet echt binnen de sfeer en we willen ook geen vrijgezellenfeesten aantrekken. Wel zie ik ruimte voor meer arrangementen, met de lokale rondvaart en restaurants, zodat groepen vanuit sloepverhuur kunnen aanmeren. De verwachte terrasvergunning bij Loetje brengt mij naar verwachting niet direct iets. Andersom gaven zij aan dat door onze komst ineens veel dure Barolo’s verkocht werden, door ons krijgen ze een ander type gast binnen.”
Levend hout
Wat is de erfgoedpraktijk van alledag?
“Het pand is gerestaureerd maar blijft 400 jaar oud, dus er is altijd lekkage. Dan is het dak lek, dan kan het water in de binnentuin niet weg en staat het restaurant blank. Er zijn altijd dingetjes, maar gelukkig zijn de lijntjes met de verhuurder kort en is de relatie supergoed omdat zij het gebouw helemaal kennen en meteen handelen. Vorige winter hebben we verwarming voor het eerst aangezet via de airco op de kamer. Die functie centrale verwarming was er natuurlijk nooit en het gevolg was schitterend: de deuren, alles van hout ging werken, ook de spleten. Hout leeft en dit pand kent een heel geraamte van hout. Supertof dat dit vroeger een opslag van specerijen was, het bijbehorende rad hangt er nog en de vloer is gedicht. Hierdoor bevinden zich zestien kamers op splitlevel en komt er allerlei aanloop uit de stad voor het pand en diens (bouw)kunst en cultuur.”
En die van de hotelexploitatie?
“In juni barstten we uit onze voegen. In de afspraken met bedrijven bleek de staffel al meteen niet groot genoeg. Ook de leisuremarkt explodeerde. Maar in december kon je een kanon afschieten. Dat is echt een laagseizoen in Delft. We zijn hierom ook in gesprek met de gemeente en zien graag ons eigen voorstel qua hogere toeristenbelasting doorgevoerd zodat er naast 75 cent meer ook 25 cent naar promotie gaat. De gast betaalt dan wat meer maar dan kunnen we ook toffe dingen doen . Soms zorgt de binnenstad zelf al voor leuk spektakel: gasten zagen tijdens de ontgroening aan het begin van het studiejaar ineens een vluchteling het water in duiken vanuit de sociëteit van de studentenvereniging tegenover.”
Ochtendgloren van Vermeer
Waar word jij blij van?
“Dat gasten altijd blij verrast zijn als ze hun kamer binnenkomen. Omdat het plafond in de gangen laag is, is het slim en leuk dat het plafond in de kamers zelf zo hoog gebleven is. Het gebouw is echt op allerlei manieren een goed bewaard geheim. Mijn persoonlijke favoriet is een mooi stuk Latijnse tekst in de binnenplaats. Voor anderen zijn het de welbekende schilden aan de buitenkant. Het rad, de muren, de ingesleten trappen. We passen in Delft als stad van het koningshuis met blauw, oranje en de kunst erbij. We laten zien dat we een wapenarsenaal waren door de beide kanonnen bij de ingang en twee kanonnen in de binnentuin uit de tijd van Napoleon, die zijn teruggeëist van Wenen en Sint Petersburg. Dat was eigenlijk niet de meest florissante periode, die van slavernij en specerijen, sowieso gaan we die zwarte perioden bewust uit de weg. Er zijn hier vreselijke dingen gebeurd, dit was ooit een gevangenis voor foute lieden in de oorlog, toen zaten hier 1300 mensen in huis met maar één sanitair. We laten juist graag de tijd zien waarin Delft floreerde. Het jaar 2023 was van Vermeer, er was een tentoonstelling in het Rijksmuseum en een tv-serie. Gasten uit Japan en Australië komen speciaal naar hier en zetten de wekker om 5.00 uur om hetzelfde aangezicht van Delft te zien als Vermeer!
Ik woon in Haarlem en werk in Delft, die steden lijken wel op elkaar. Deze plek heeft echt voor altijd een speciaal plekje in mijn hart. Gasten zijn enthousiast, dat maakt het ook leuk voor het team, dat is lekker werken. Hier is tijd, rust en een welkom met een glaasje prosecco!”
Who’s our next guest?
Word de volgende parel aan de kroon van erfgoedexploitatie in het stedelijk gebied. Op naar meer true Dutch blue!
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij Ingenieurs- en architectenbureau Sweco
Fotografie met toestemming van cepezed
Blijf op de hoogte!
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in uw mailbox? Registreer hier voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
