Dit is het vierde artikel over erfgoedhotels in het buitengebied, als vervolg op het dossier ‘Erfgoed: Onbetaalbare charme of nieuw verdienmodel?’ met artikelen over religieus, militair, industrieel, watererfgoed, erfgoedontwikkeling én hotelexploitatie. De reis gaat zuidwaarts, naar het Brabantse land waar de nachten lang zijn en dikwijls nog licht brandt. Wat zijn mooie pareltjes in de erfgoedhotellerie in Noord-Brabant? Wie zijn de ondernemers en welke kansen weten zij te verzilveren?
Hotel jager-verzamelaars
Voormalig zorgmanager Dieuwke Stellinga (46 jaar) en aannemer/kunstenaar Willem Simonis (48 jaar) hebben al drie kinderen in de privécollectie van 14, 18 en 20 jaar. Sinds een aantal jaren verzamelen ze ook zakelijk erfgoedhotels en -horeca. Doel is een Simonis collectie op te bouwen. Vrij naar de Oostwegel Collection met het Kruisherenhotel. Brand exposure in de vorm van een t-shirt is er al. De Simonissen zijn volledig opgelijnd.
Wat zijn jullie bedrijven en projecten?
"In Hooge Zwaluwe hebben we in het voormalige Raadhuis boetiekhotel ‘Ons Oude Raadhuis’ geopend met acht gethematiseerde kamers van € 80-140 inclusief ontbijt. Dit nadat we in de Heilige Willibrorduskerk het restaurant ‘Onze kerk’ waren gestart. Eind 2021 hebben we in Geertruidenberg zowel het Stadhuis als theater Schattelijn verworven om ze voor iedereen toegankelijk te maken. We werken hard om in het toekomstige Stadshotel en Theaterhotel respectievelijk 13 grote luxe en 20-25 creatieve hotelkamers te realiseren. De Schattelijn wordt een bruisende eigentijdse cultuurplek voor mensen binnen en buiten Geertruidenberg."
Waarom hotels juist in erfgoed?
"We hebben een gedeelde passie voor hospitality en erfgoed. Hotels en horeca zijn al leuk, maar erfgoed geeft het inhoud en diepgang. Als er oude spreuken op de muur staan die je concept ondersteunen en het congruent maken, past alles zo mooi in elkaar. Dat is ook goed voor je PR, dat het echt klopt. Vanuit hele andere beroepscarrières zijn we een paar jaar geleden gestart met ondernemen. We wilden iets bijzonders doen in horeca en hebben (online) ook gekeken naar een hotel in Griekenland, tot we hoorden dat de kerk in Hooge Zwaluwe vrijkwam. We benaderen zaken zowel spiritueel als nuchter en zakelijk. We geloven in sociale duurzaamheid. Wij denken in gebouwen, waar anderen in exploitatie denken en huren. Wat we verdienen, stoppen we in de gebouwen. Toen we begonnen waren we bescheiden over ons kunnen. Nu zijn we een gelijkwaardige partij. We hebben als je in grootte denkt zometeen 16 rijksmonumentale panden in ons bezit. Door het een kregen we het ander."
Wat is jullie als nieuwkomers opgevallen?
"Onderweg hebben we hard geleerd. We hebben in monumenten soms materiaal gebruikt zien worden door gecertificeerde bedrijven dat eigenlijk niet had mogen worden gebruikt. Maatschappelijke verantwoordelijkheid en duurzaamheid zijn brede begrippen die vele invullingen kennen. Ook zijn er soms bijzondere constructies nodig tussen partijen als bouwbedrijven, ontwikkelaars en overheden om zaken doen mogelijk te maken. Uiteindelijk is het natuurlijk van belang dat er een partij opstaat die het exploitatierisico durft te nemen."
Stalen zenuwen
"Na het hotel in het Raadhuis van Hooge Zwaluwe is het Stadshotel gedeelte in Geertruidenberg natuurlijk prachtig mooi, want het stadhuis is prachtig monumentaal en statig. Het Theaterhotel is creatiever. Daar mogen we helemaal los gaan. We doen bijvoorbeeld inspiratie op in Eindhoven bij restaurant Thomas. Het leuke is dat als iedereen zenuwachtig wordt, wij juist blij worden. Dieuwke weet dat als Willem denkt er iets van te kunnen maken, het een goed idee is om het te gaan doen! Willem kan er doorheen kijken en er iets van maken, zaken oplossen. Ook al betreft het een slecht gebouw met asbest, is het verzakt, 200 jaar oud en zijn er verborgen gebreken."
Waar liggen jullie grenzen?
"Het gebouw moet letterlijk te doen en dus behapbaar zijn. We willen altijd zelf met een ladder het dak op kunnen. Dus het moet niet te groot zijn."
Welke lessen hebben jullie geleerd?
"De erfgoed wereld is een ons kent ons wereldje. We kennen nu veel partijen. Er is traagheid. En ook een vorm van bureaucratie en als je er geen verstand van hebt, kan je ook gemakkelijk gefopt worden door zogenaamde gespecialiseerde partijen. Soms heb je rapporten nodig, vaak duur en onnodig veel papierwerk, we slaan daar in Nederland soms in door. Je moet zorgen dat je materialen tegen lage bedragen kunt aankopen. Bij de verbouwing hebben we veel zelf gedaan, maar je hebt ook specialisten nodig. De één neigt tot wachten op de ander. Daarom vraag je de één iets op te schrijven, waardoor de ander ook meedoet. In principe mag je niet zomaar aan het gebouw komen. Maar voor de afzuiging moest er een gat in de muur en dat kan dan toch. Ook de verwarming was en blijft een uitdaging in Hooge Zwaluwe en dus gaan we in Geertruidenberg op zoek naar nieuwe oplossingen."
Hoe doen jullie aan conceptontwikkeling?
"Die doen we in eigen beheer. We hebben zelf een visie op wat gasten prettig vinden. We creëren bijvoorbeeld familiekamers en kamers inclusief keuken. Ook denken we aan interessante combinatiefuncties binnen het hotel. In de toekomst willen we ook de regio er meer bij gaan betrekken en ons richten op de Biesbosch en de toeristische gebiedsontwikkeling. En zorgen voor synergie tussen de exploitaties in Hooge Zwaluwe en Geertruidenberg. Natuurlijk hebben we onze eigen manier van marktonderzoek gedaan en onze ideeën met rapportages van zowel de gemeente als professionele adviespartijen ondersteund, maar een behoefte aantonen is lastig. Het concept is niet meer en niet minder dan een verhaal vertellen. In het boek Kerkgebouwen zijn 88 voorbeelden van nieuw kerkgebruik gebundeld."
Hoe regelen jullie de personele invulling?
"We hebben een aantal ervaren horecamedewerkers moeten loswrikken van aangeleerd gedrag. Wij vinden vriendelijkheid en het uitzwaaien belangrijker dan dat het lepeltje volgens de regeltjes goed ligt. We werken deels met mensen die een afstand tot de arbeidsmarkt hebben. Er zijn tegenwoordig bedrijven die hun hele personeelsbestand hiermee opbouwen en er een verdienmodel van maken. Wij willen vooral laten zien dat horeca mensenwerk is en tonen onze maatschappelijke betrokkenheid door een klein groepje goed te begeleiden. Ze verrichten ondersteunende werkzaamheden en helpen ook mee in de bediening. Het is super interessant, het is een aanvulling en geeft een extra dimensie aan teamwerk. Het genereert slechts een klein aandeel extra inkomsten, maar het is goed voor de sfeer, de samenwerking in het team en het imago."
En wie verzorgt de financiën?
"Inmiddels zijn we zo aan het groeien dat we onze financiële organisatie verder moeten professionaliseren. De broer van Willem helpt ons daar nu bij in de onderneming. We zijn schakelen en opschalen gewend. We financieren via het Nationaal Restauratie Fonds vanwege de aantrekkelijke condities voor monumenteigenaren. Zij financieren niet alleen de aankoop, maar ook de verbouwing tot de nieuwe functie."
Hoe doen jullie aan risicomitigatie?
"De monumenten in Hooge Zwaluwe hebben we tegen lage prijzen kunnen aankopen vanwege de beperkende voorwaarden in het gebruik. Allerlei monumentale interieurzaken dienen te worden gerespecteerd, zoals kerkbanken, orgel, altaar, muurschilderingen en ramen. Pas sinds kort hebben we dubbele ramen in de kerk."
Wonen kan altijd nog
"Ondanks de beperkte aankoopprijs blijft het nog steeds risicovol ondernemen natuurlijk. Het kan altijd misgaan. Om ons risico af te dichten hebben we goed naar de bestemming gekeken. Met de huidige centrumbestemming kunnen we er altijd nog een woning van maken."
"We zorgen ook dat we vroegtijdig onze plannen delen met de buurt. Daar hebben we echt goede ervaringen mee. Toch kun je er niet voorzichtig genoeg mee zijn. We dachten dat we heel goed ingeburgerd waren en voor het comfort van onze logeergasten in Hooge Zwaluwe best het verzoek aan een naastgelegen kerk konden doen om de kerkklok niet meer elk half uur ‘s nachts te laten luiden, maar met dat verzoek waren we toch echt een stap te ver gegaan. Zelfs als je iedereen kent, is het zaak goed en zorgvuldig met de buurt te blijven sparren over wat wel en niet kan."
Hoe hebben jullie de monumenten verworven?
"In Hooge Zwaluwe zijn we via een gemeentelijke Meet & Match in gesprek gekomen en was er nauwelijks concurrentie. In Geertruidenberg hebben we deelgenomen aan een formele tenderprocedure waarbij de beide locaties in twee aparte percelen werden aangeboden. We hebben voor allebei de locaties een plan ingediend en zijn met in eerste instantie tien concurrenten een heel lang traject ingegaan met de gemeente."
Waar zijn de monumentale eisen het strengst?
"Allevier de rijksmonumenten kennen de nodige verbouwingseisen, maar vooral de kerk in Hooge Zwaluwe is zwaarder belast vanwege de oude religieuze functie. Qua interieur staat alles van de muur af en is het reversibel. Het balkon is los en alles bestaat uit compartimenten. De vloer hebben we er genummerd uitgehaald om ‘m goed terug te kunnen leggen. We hebben heel veel rondjes gelopen en bouwhistorisch onderzoek laten doen om te weten welke muren en muurdelen we niet mochten schilderen en hoe om te gaan met de monumentaal beschermde vloer, drempel, altaar, preekstoel en biechtstoel."
"Wij wilden de muren verven en kwamen er bij het kleuronderzoek achter dat er een schildering uit de jaren negentig zit die we ooit gaan restaureren, maar tot die tijd beperkt gaan verven, want alleen het loskrabben kostte al €2.5K. Er komt zo veel bij kijken. We hebben ook archeologisch onderzoek gedaan. Toch hebben we het uiteindelijk natuurlijk supersnel gedaan in twee jaar van gesprek tot opening. Van de provincie hebben we een subsidie gekregen voor de dakleien."
"Voor het 150 jaar oude Raadhuis hebben we geen subsidie gekregen. Daar was de doorlooptijd vier jaar tot de opening in juni 2021. Voorbereidingen, buitenkant, binnenkant vol hokjes, Corona, 100 keer uitgestelde vergunningen, het was een heel traject maar we hadden geen haast."
Fans creëren
"De panden in Geertruidenberg zijn monumentaler, beide honderden jaren oud, met ook gewelfkelders. We hebben ze kunnen aankopen voor een beperkte prijs met ook weer allerlei beperkende voorwaarden. De eisen zijn zwaarder, maar wat we in Hooge Zwaluwe niet wisten, gaan we in Geertruidenberg natuurlijk wel doen. Dan gaat het om technische uitdagingen, maar ook om de verhoudingen. De juiste mensen op het juiste moment betrekken, maakt dingen heel veel gemakkelijker. In Hooge Zwaluwe hebben we de eerste keer per ongeluk de Monumentcommissie wat gepasseerd. Daar gaan we in Geertruidenberg als eerste een rondje mee lopen. Bij het Raadhuis hebben we dat ook gedaan. Bij vochtmuren met stucwerk gaven ze verbetersuggesties voor ademing. We hadden iets aan ze en we hebben meteen draagvlak gecreëerd. Het zijn fans geworden in plaats van handhavers. De secco’s in Geertruidenberg -water en krijt voorstellingen in één van de kamers- zijn onderdeel van de te bewaren geschiedenis en we hebben mensen kunnen geruststellen dat we willen samenwerken. Participatie en draagvlak is sowieso heel belangrijk. In Hooge Zwaluwe hebben we de omwonenden van het hofje met huizen dat vastligt aan het Raadhuis er destijds wel als eerste bij betrokken, want je wilt natuurlijk hun gezond kritische blik meteen meenemen in de planvorming."
Hoe gaan jullie te werk?
"We zoeken zelf van alles uit, maken zelf tekeningen, beoordelen wat wel en niet gecertificeerd dient te gebeuren, waar we wel en niet een monumentale architect voor nodig hebben. We kijken dus goed naar wat en wie we waarvoor nodig hebben en inzetten. Denk aan veiligheid, lampen, vloerverwarming. Verwarming is echt een uitdaging. We hebben er een installatiebedrijf voor duurzaamheidsadvies bijgehaald. Een warmtepomp paste niet dus gebruiken we vloerverwarming met deurblazers en staan de oude verwarmingen uit. Eerst plaatsten we wel 15 terrasheaters binnen, zo koud was het. Inmiddels hebben we dubbel glas aan beide kanten. Alle beetjes helpen, misschien zijn infraroodpanelen nog een oplossing. Het gaat om duurzaamheidskeuzes, maar het moet wel mooi en leefbaar blijven. De verwarming is in het Oude Raadhuis anders geregeld. Daar is een eigen verwarming per kamer en een airco in de cellen met centrale afzuiging."
Wat willen gasten volgens jullie?
"Er is een doelgroep die specifiek op zoek gaat naar erfgoed. Maar ook andere mensen willen worden verrast. Soms zijn mensen zich er helemaal niet van bewust. We liggen op een toeristische fietsroute en sommige terrasgasten zien pas bij het naar binnen stappen dat ze bij een kerk zitten. We richten ons zowel op herhaalbezoekers die vooral in de avonden komen, als toeristen vanuit de Biesbosch, Drimmelen en Geertruidenberg overdag. We zitten aan de onderkant van de Biesbosch, De Amer is een leuke rivier, er is een haven met pontje, je kunt bootjes huren, er zijn leuke dorpjes. Geertruidenberg heeft een rijke handelsgeschiedenis. Dat zijn de nieuwe verhalen. Maar we willen ook beelden brengen die de geschiedenis tot leven brengen. We willen tijdlijnen laten zien."
Magische beleving
"We willen Geertruidenberg mede helpen verhippen door magische beleving te creëren en verhalen te vertellen met haakjes naar vandaag. Op Facebook is het nodige te vinden, onder andere van Nick Eberhard en over een jongetje met een hond die een paar honderd jaar ligt te slapen. Daarnaast zijn we ook gewoon een hotelbedrijf en willen we geld verdienen aan mensen die beleving zoeken. We vragen normale prijzen en nemen genoegen met een kleinere marge omdat we ook vanuit overtuiging willen werken met mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. We serveren in Onze Kerk onder andere een shared dining driegangen diner zodat we minder waste hebben. We creëren unieke kamers met een overvloedgevoel. We bieden ook familiekamers en souterrainkamers met een keukentje voor een langere vakantie of verblijf."
Wat is jullie prijsbeleid?
"We zijn anders, niet de duurste en niet de goedkoopste. We gaan voor het overvloed gevoel en prijzen vanuit overtuiging inclusief ontbijt. We geloven in het persoonlijke. We zijn toegankelijk. Supergoedkoop zijn we bewust niet. We zijn prijstechnisch trendvolgend met een neiging tot bescheidenheid."
Wat is jullie focus de komende tijd?
"In Geertruidenberg gaat Dieuwke zich richten op de softe zaken als de omgeving en Willem later op de harde monument- en gebouwzaken. De komende 1,5 jaar zijn we nog bezig met de juiste vergunningen. We gaan als eerste open met de vijf panden van het Stadhuis, daar is het meeste klaar, in het middenstuk met trouwzaal hoeven we weinig te doen en ligt er dus al in de opstart een verdienmogelijkheid aan bijeenkomsten en evenementen. De hotelkamers gaan we hier omheen construeren. We zoeken naar synergie, niet alleen in de erfgoedgebouwen maar ook via sociale duurzaamheid, via het aansturen van mensen. Onze chefkok van 53 jaar heeft voldoende ervaring om meerdere keukens op afstand aan te sturen. We willen de omgeving erbij betrekken want Geertruidenberg kent een rijk sociaal leven. Het moet een hip kloppend hart worden. We gaan theatraal uitpakken, met pracht en praal, met lef. Wij geloven erin!"
Nieuwe warme zakelijkheid
Dieuwke Stellinga en Willem Simonis weten Brabantse gezelligheid te koppelen aan een inspirerend warm soort zakelijkheid in hun hotel- en horecabedrijven. Hun best practices zijn het waard navolging te vinden in next erfgoedhotel practices.
Over de auteur
Auteur Natascha Boerkamp is Leisure & Erfgoed Exploitatiespecialist bij SpotOnHotSpots voor o.a. Erfgoedontwikkelaar COUP
