Eigenlijk moet je nu investeren in een groepje van driesterrenhotels. Als je die nu ontwikkelt zijn ze klaar wanneer Starwood Capital de puinhopen bij Golden Tulip heeft opgeruimd. Dan willen ze natuurlijk een ‘exit’, maar hebben daar dan te weinig substantie voor om er echt wat van te maken. Ze hebben dan links en rechts nog wat hotelletjes aangesloten, maar nog steeds te weinig. Het gaat dan beter met Golden Tulip, naast de franchisehotels zijn er weer nieuwe hotels gehuurd, maar de groeispurt moet nog komen, zullen ze zeggen. Eigenlijk is de termijn van vijf jaar dan voorbij, dus moet er verzilverd worden, volgens sommigen. Dat was op zich wel het idee, maar ja, zoals dat gaat bij investeerders in Nederlandse hotelgroepen, smaakt het dan naar meer. Ze durven het niet te zeggen, want het is niet stoer. 'Nee, vastgoed langer dan vijf jaar vasthouden, dat willen we niet. Is ook fiscaal niet verstandig natuurlijk.'
Niemand weet wat ze daarmee bedoelen; de investeerders al helemaal niet, maar het klinkt wel macho. Waar ze wel stiekem achter zijn gekomen, is dat hotels eigenlijk wel een leuke investering zijn, vooral op de wat langere termijn. Gewone vastgoedregels gelden bijna niet. Bij gewoon vastgoed moet je vooral verstand hebben van stenen en huurcontracten van een jaar of vijf. Bij hotels moet je integraal kijken naar de onderneming, de bank, de merknaam, het reserveringssysteem, een brede variëteit aan contracten tussen partijen, maar eerst en vooral naar de geschiktheid van de locatie voor een hotelbedrijf, nu en in de toekomst.
Maar heb je dat eenmaal grondig gedaan, dan is investeren in hotels gewoon een lucratief spelletje. Maar wel één met een ogenschijnlijk grillig verloop. Bij Louvre Hotels – eigendom van Starwood Capital Group – denken ze bijvoorbeeld nu nog dat er meer Campanile Hotels en Premiere Class Hotels worden gebouwd. Over een paar jaar zou dat zomaar totaal anders kunnen aflopen dan verwacht. Dan blijkt dat de focus volledig op Golden Tulip ligt en zouden alle Louvre Hotels wel eens omgezet kunnen zijn naar Golden Tulip. Ondanks de rampen die daar namelijk zijn gebeurd, en die hotelminnend Nederland een half jaar lang beschaamd een andere kant hebben doen uitkijken, blijft het namelijk een merk van wereldformaat.
Dus als je dan – over een jaar of vier, vijf – rustig aankomt met je kleine zelfstandige groepje van driesterrenhotels dat je voorzichtig hebt opgebouwd in een aantal B-steden op de goede locaties en met een of andere onbelangrijke merknaam, dan wordt je gretig benaderd door verschillende hotelinvesteerders die vermoeden dat ze veel geld kunnen verdienen als ze het aan Golden Tulip gaan verhuren. De truc is dan om dat niet zelf te willen doen, maar zo snel mogelijk te verkopen aan zo'n investeerder. Het gevolg is dan waarschijnlijk dat ze – voordat ze het zelf in de gaten hebben – een nieuwe investeringsronde zijn begonnen en constateren dat een exit eigenlijk beter pas ‘over vijf jaar’ kan plaatsvinden. Ze zullen er dan wel dreigend bij moeten zeggen dat een beursgang wordt overwogen, anders is die investeerder direct zijn naam kwijt.
Ondertussen blijven ze tot in lengte van jaren investeren in de groep en de naam. We zijn vijf jaar later, dus ze kunnen dan een uitermate scherpe financiering regelen. En dan begint alles van voren af aan: een dikke crisis, een faillissement, banken die onderuit gaan. Tsja, en dan ben jij weer aan de beurt om opnieuw een groepje hotels op te bouwen. Goed opletten wanneer je de cyclus instapt en wanneer eruit, is dus het motto!
HM302009
