Sinds de Covid-19 pandemie de wereld in haar greep houdt zijn hotelexploitanten en hun verhuurders voortdurend met elkaar in gesprek in een poging een redelijke regeling te treffen ten aanzien van de gevolgen van de crisis en in het bijzonder de huurbetalingsverplichtingen.
Eerder schreven wij al over een interessante huurrechtuitspraak in dat kader. Maar niet alleen de bestaande afspraken met de verhuurder, ook contractuele relaties met andere partijen vereisen onder deze omstandigheden veel aandacht van een hotelier. In een vonnis van 1 september 2020 oordeelt de rechtbank Amsterdam over de contractuele relatie tussen het Conservatorium hotel en haar leverancier van schoonmaakdiensten. Daarbij gaat de rechter in op de uitleg van het contract, waarbij ook het eerder door ons besproken leerstuk onvoorziene omstandigheden aan de orde komt. Wij zetten de uitspraak in dit artikel uiteen.
Kort geding uitspraak rechtbank Amsterdam 1 september 2020
CSU levert (onder meer) schoonmaakdiensten aan het Conservatorium hotel te Amsterdam (het ‘Hotel’). Tussen CSU en het Hotel geldt in dat kader sinds december 2016 een overeenkomst. In de overeenkomst zijn de prijzen opgenomen voor de schoonmaak van zowel verschillende soorten kamers in het hotel als van de publieke ruimtes in het hotel. Meer specifiek is een bedrag van € 27.956,02 per maand opgenomen voor schoonmaakkosten van de publieke ruimtes, waarbij onder andere het volgende vermeld is, “This amount will be adjusted according to actual work performed by the Contractor.”.
Vanwege de Covid-19 pandemie heeft het Hotel haar deuren in het voorjaar van 2020 tijdelijk gesloten. Zij heeft CSU daarover geïnformeerd en aangegeven dat onder meer de schoonmaak van de publieke ruimtes door CSU niet langer nodig was. In mei 2020 heeft CSU aanspraak gemaakt op de betaling van openstaande facturen, onder andere voor de schoonmaak van de publieke ruimtes gedurende de periode dat het Hotel gesloten was. Het Hotel heeft daarop geantwoord dat zij niet verplicht is de facturen te voldoen.
Partijen hebben overleg gevoerd over de gevolgen van de Covid-19 pandemie en CSU heeft voorgesteld de negatieve gevolgen te delen. Het overleg heeft niet tot afspraken geleid. Eind mei heeft het Hotel aan CSU laten weten niet verplicht te zijn tot het afnemen van de schoonmaak van de publieke ruimtes en het onredelijk te vinden dat zij daar voor zou moeten betalen. Sinds 22 juli 2020 is het hotel heropend. Voorafgaand aan de opening heeft het Hotel aan CSU laten weten dat de schoonmaak van de publieke ruimtes en kamers niet nodig is omdat de werknemers van het Hotel deze werkzaamheden zelf kunnen verrichten. CSU is een kort geding procedure bij de rechtbank gestart.
Vorderingen CSU
Kort gezegd vordert CSU in kort geding (dat wil zeggen: in een spoedprocedure bij wijze van voorlopige maatregel vooruitlopend op een zogenoemde bodemprocedure) allereerst nakoming van de verplichting van het Hotel om alle schoonmaakwerkzaamheden door CSU te laten uitvoeren. Daarnaast vordert CSU dat het Hotel gehouden is om met CSU in overleg te treden. Dat overleg zou volgens CSU niet alleen moeten gaan over de doorlopende kosten van CSU in de periode dat het Hotel geen of minder gebruik maakt van haar diensten, maar ook over de aangepaste tarieven voor de werkzaamheden van CSU bij verminderde uitvraag als gevolg van de Covid-19 pandemie. Ten derde vordert CSU dat indien het overleg niet leidt tot nieuwe afspraken, het Hotel 50% van de loonkosten van het schoonmaakpersoneel moet vergoeden, voor zover de loonkosten niet worden gedekt door de omzet.
Oordeel rechter
Bij de beoordeling van de standpunten van de partijen neemt de rechtbank als uitgangspunt dat het aankomt op “de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan de bepaling(en) waarop een beroep wordt gedaan en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten”. In vakjargon ook wel het ‘Haviltex’-criterium genoemd.
De rechtbank is van oordeel dat er in de tekst van de overeenkomst geen aanknopingspunten te vinden zijn voor het standpunt van CSU. Sterker nog, er zijn volgens de rechtbank meer aanknopingspunten te vinden voor het standpunt van het Hotel dat er alleen voor daadwerkelijk verrichte werkzaamheden hoeft te worden betaald aan CSU. De rechter verwijst naar de zin “This amount will be adjusted according to actual work performed by the Contractor.”. De rechtbank voegt hieraan toe dat nergens in de overeenkomst staat dat het Hotel verplicht is de publieke ruimtes (en ook de kamers) maandelijks door CSU te laten schoonmaken.
De afspraak dat CSU verplicht is jegens het Hotel om haar werkzaamheden na te komen, zegt volgens de rechtbank niets over de frequentie van de werkzaamheden. Dat CSU bij haar prijsopgave is uitgegaan van een bepaalde frequentie levert ook geen verplichting voor het Hotel op om maandelijks de publieke ruimtes te laten schoonmaken of daar voor te betalen. Het is niet gebleken dat het Hotel zich heeft verbonden tot een maandelijkse afname van de dienst van CSU. De omstandigheid dat het Hotel de publieke ruimtes voorafgaand aan de sluiting van het hotel wel maandelijks door CSU liet schoonmaken leidt ook niet tot een dergelijke verplichting. Kortom, CSU mocht er volgens de rechtbank niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat het Hotel haar aanzienlijke kosten voor de schoonmaak zou blijven doorbetalen bij een tijdelijke sluiting.
De rechtbank vervolgt dat – ook al zou CSU een recht hebben op maandelijkse betaling – het voorshands aannemelijk is dat het Hotel een geslaagd beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat CSU naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten en die niet voor risico van het Hotel komen.
Volgens de rechtbank is de schade die het Hotel lijdt als gevolg van de Covid-19 pandemie enorm. Het Hotel verwacht dit jaar een omzetdaling van 86%. De rechtbank overweegt dat CSU vast ook negatieve financiële gevolgen zal ondervinden van Covid-19 maar zij haar schade onvoldoende heeft onderbouwd. CSU heeft een omzetverlies van 9% genoemd. De rechter acht het verder niet onaannemelijk dat partijen in de overeenkomst hebben verdisconteerd dat het ondernemersrisico (geheel) voor rekening van CSU moet blijven. Ze ziet ook geen reden het Hotel te verplichten met CSU in overleg te gaan over de doorlopende kosten van CSU.
CSU heeft daarnaast gesteld dat het Hotel de schoonmaakwerkzaamheden niet door haar eigen personeel mag laten uitvoeren. De rechtbank houdt de overeenkomst ook op dat punt tegen het licht en is van mening dat deze omstandigheid niet kwalificeert als een schending van het exclusiviteitsbeding uit de overeenkomst. Volgens de rechter was het CSU bekend dat het Hotel van meet af aan ook eigen schoonmaakpersoneel had. Het Hotel mag er dan ook toe besluiten haar personeel meer uitvoerend werk te laten doen dan controlerend werk.
Tot slot oordeelt de rechtbank dat het Hotel op basis van de algemene voorwaarden bij de overeenkomst en op grond van de redelijkheid en billijkheid wel gehouden is met CSU in overleg te treden over tijdelijke aanpassingen van de tarieven van CSU. De situatie is door Covid-19 ingrijpend gewijzigd en CSU heeft er volgens de rechtbank belang bij te weten waar zij aan toe is. Een tijdelijke aanpassing van de tarieven ligt in de rede nu de dienstverlening duurder zal zijn bij een verminderde vraag. De rechtbank wijst erop dat de bezettingsgraad in de algemene voorwaarden uitdrukkelijk is genoemd als omstandigheid die een prijsaanpassing rechtvaardigen. De overige vorderingen van CSU wijst de rechtbank af.
Conclusie
Vertrekpunt bij de uitleg van een overeenkomst is welke betekenis partijen aan de tekst van de overeenkomst mochten toekennen gelet op de omstandigheden van het geval en de verwachtingen over en weer. In dit geval komt de rechtbank op basis van dit uitgangspunt tot de conclusie dat CSU er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het Hotel de aanzienlijke kosten voor de schoonmaak zou blijven doorbetalen bij een tijdelijke sluiting. Los van deze uitleg van het contract geeft de rechtbank echter ook duidelijk te kennen dat de onvoorziene omstandigheden rondom Covid-19 er toe kunnen leiden dat in dit geval een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Ook al blijft deze kort geding uitspraak een voorlopig oordeel, het geeft opnieuw een interessante kijk in hoe de Nederlandse rechter de invloed ziet van Covid-19 op de contractuele relaties van hoteliers.
Over de auteurs
Auteurs: Nico Jacobs en Loes ter Meer, advocaten in het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan. Meer lezen over hotel en recht? Lees hier het dossier!
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
