Horen we daar een positieve ondertoon?

Eind september vond het vierde Hotel Investment Seminar 2013 (HIS 2013) plaats. Hospitality Management was van de partij en maakte een verslag van wat er tijdens het seminar werd
verteld aan de zaal vol hoteliers, juristen, en vastgoedexperts. Opvallend: de gematigde positieve ondertoon bij de meeste sprekers. Het tij keert, maar er is ook nog werk aan de winkel.

*Kansen*
Jan Roersma van Full House Hospitality Management gaf in zijn presentatie aan dat er in Amsterdam en omstreken nog flink wat nieuwe hotels zullen worden ontwikkeld. Internationale zakenreizen nemen toe en ook de binnenlandse leisuremarkt trekt meer en meer aan. De hoofdstad moet wel wat doen aan het binnenhalen en houden van grote congressen en internationale evenementen. Er moeten meer kwaliteitsrestaurants komen. Immers, hotelgasten die niet in hun hotel (kunnen) eten, moeten ergens anders terecht kunnen. Voor hotels in Nederland in zijn algemeenheid ziet Roersma uitdagingen wat betreft het binnenhalen van zakelijke gasten en het genereren van toegevoegde waarde in het hotel. De kansen liggen bij nationale evenementen.

*Hotel is hotel*
Frank Lindner van Hospitality Management gaf in zijn 'kick-off' voor de eerste 'keynote speaker' aan dat hotels het beter doen dan andere sectoren waarmee vastgoed is gemoeid. Bovendien stelde hij: Een hotel is een hotel. Wanneer een hotel wordt gebouwd. Nu, in het verleden of in de toekomst, het blijft in verreweg de meeste gevallen een hotel, wat voordelen met zich meebrengt voor alle betrokken partijen. Andere vastgoedsectoren, zoals de kantorenmarkt, retail en de woningmarkt zijn, volgens hem, slechter af.

*Meten is weten*
David Bailey van CBRE Hotels gaf inzicht in de marktontwikkelingen van de belangrijkste regio’s en steden. Amsterdam hoort bij de beste drie regio’s en moet op basis van een vergelijking met RevPAR, ADR en bezettingsgraag alleen Parijs en Londen voor zich dulden. De belangrijkste boodschap van Bailey was dat alleen naar RevPAR kijken - iets wat hoteliers en marktpartijen graag doen - niet voldoende is. Er kan beter worden gekeken naar de TrevPAR (total revenue per available room) en de GopPAR (gross operating profit per available room). Voor de toekomst voorziet de man van CBRE kansen voor het segment dat hij affordable luxury noemt. Denk daarbij aan hotelmerken als Yotel, citizenM, en Moxi van Marriott en IKEA. Alle hoteliers in de zaal geeft Bailey dan ook mee hun best te blijven doen om relevant te blijven voor de gast.

*Nieuwe juridische vormen*
In hun presentatie namens DLA Piper spraken Rutger Oranje en Hans-Mark Giezen vanuit juridisch oogpunt over de toekomst van de hotellerie. De branche 'versnelt'; er komen steeds meer flexibele contractvormen en hybride vormen van contracten. Van traditionele leasecontracten wordt overgestapt op managementcontracten. Daarbinnen is er steeds meer aandacht voor flexibele juridische clausules. Denk daarbij aan een prestatieclausule op basis van de RevPAR, renovatietoezeggingen en clausules omtrent het meedelen van financiële gegevens over de prestaties van een hotel. Belangrijkste les is om alles vooraf goed vast te laten leggen tussen eigenaar, uitbater en (eventueel) merkbedrijf van een hotel.

*Buitenlandse spelers*
Ad Buisman van EY gaf toelichting op de stand van zaken wat betreft hotelinvesteringen. Als investeringsklasse wordt hotelvastgoed op de lange termijn als een solide investeringsoptie gezien. Hotelvastgoed binnen Europa doet het goed en het gaat beter, maar loopt qua hersteltempo achter op Amerika en Azië. München, Parijs, Rome en Londen zijn volgens Buisman de belangrijkste hotelsteden op het moment. Hij ziet Dublin, Milaan en Madrid als nieuwe hotspots. Opvallende kopers die zich meer dan in het verleden in Europa en Nederland roeren, zijn investeringsfondsen van vermogende overheden. Vooral die uit het Midden-Oosten en Azië waren in Europa in de eerste jaarhelft van 2013 veel actiever dan voorheen. Grootste investeerders zijn en blijven investeringsfondsen en private equity partijen. Ook redelijk actief zijn vastgoedinvesteringsfondsen.

*Alle tinten grijs*
Taco van Heusden van Hanson Asset Management herkent de gematigde positieve ondertoon, maar ziet als vastgoedinvesteerder ook moeilijkheden bij hotels. In zijn ogen zijn veel hotels van buiten betonnen dozen en qua interieur en aanbod is het maar moeilijk om onderscheid te maken tussen merk X en merk Y. Hotels moeten oppassen dat ze niet ‘all shades of grey’ worden. Hotels moeten blijven werken aan een eigen identiteit en aan innovatie. Dit maakt het voor investeerders ook makkelijker om voor hen te kiezen als beleggingsobject. Op het gebied van duurzaamheid en milieuvriendelijkheid is er ook nog een vingerwijzing. Ten opzichte van andere branches heeft de hotellerie volgens Van Heusden nog wel wat werk te verzetten.

Meer weten over hotelvastgoed en investeren? Lees dan de Hospitality Management van november. Hierin onder meer aandacht voor de meest recente transacties van een aantal bekende hotels in Nederland (lees: Amsterdam).

~Op de foto boven (vlnr): Ad Buisman (EY), Hans-Mark Giezen (DLA Piper), Frank Lindner (Hospitality Management), Taco van Heusden (Hanson Asset Management), Rutger Oranje (DLA Piper), Jan Roersma (Full House Hospitality Management), Gijsbrecht Brouwer (trendwatcher), Jacques Baars (CBRE) en David Bailey (CBRE Hotels).~