De hotellerie behoort tot de best presterende sectoren op de internationale beurzen. Aan top staat het Amerikaanse Marriott, dat de koers sinds begin 2003 gemiddeld met 28% per jaar heeft zien stijgen. Hilton blijft niet veel achter met een koersstijging - over dezelfde periode - van gemiddeld 25% per jaar. Intercontinental Hotels en Accor scoorden 22% en 21%. NH Hoteles zag de koers met 23% per jaar groeien.
Na de voorspoed uit de tweede helft van de jaren negentig brak voor de hotellerie een periode van diepe malaise aan; een periode waarin gevoelens van onmacht en de vrees voor terreuraanslagen hoogtij vierden. Maar het herstel is zo snel verlopen dat er wellicht meer aan de hand is dan normalisering van het reisverkeer en conjunctureel herstel.
De verhoogde aandacht voor merkmanagement vormt een minstens even grote verklaring voor de sterk toegenomen belangstelling van beleggers. Over de hele linie van de hotelsector valt een sterke beweging te bespeuren uit ‘stenen’ naar louter management. Met de verkoop van het onroerend goed wordt vermogen vrijgespeeld dat ingezet wordt voor de maximale exploitatie van het merk. Dat wordt vervolgens verbonden aan de ketens van derden waarover slechts het management wordt gevoerd. Nog een stap verder wordt via franchising ook het dagelijks management uitbesteed, wat nog eens een extra hefboom onder het rendement op eigen vermogen zet.
Internet
De rendementen van de vijf hotelbedrijven die in dit artikel onder de loep worden genomen, liegen er niet om. Marriott staat aan top met 22%, gevolgd door Hilton met 16% en het Britse Intercontinental Hotels met 14%. Het Europese Accor is tot nog toe minder agressief geweest met de afstoting van onroerend goed en dat is zichtbaar in het bescheidener rendement van 11%. NH Hoteles, dat vooralsnog helemaal voortbouwt op het volledig eigen bezit van de hotels, noteert een rendement van 10%.
Trends in lifestyle en andere structurele factoren spelen eveneens een rol. Zo trekt internet in het hotelwezen diepe sporen. Enerzijds brengt dat verscherpte prijsconcurrentie met zich mee, anderzijds creëert het met online reserveringssystemen ook aanmerkelijk betere mogelijkheden tot revenuemanagement. Last-minute-boekingen verhogen de bezettingsgraad en resulteren uiteindelijk in hogere opbrengsten per kamer. Teleconferencing blijkt minder een bedreiging voor het zakenverkeer dan aanvankelijk werd gevreesd. Juist de mogelijkheid om met een breedbandverbinding onafgebroken contact te houden met het thuisfront, kweekt een nieuw type nomade die overal kan aarden en van hotelkamer naar hotelkamer trekt.
De prognoses voor de langere termijn zijn gunstig. Scenario’s voor het vliegverkeer (een belangrijke motor voor de hotelindustrie) laten een jaarlijkse groei zien van gemiddeld 8% voor de komende tien jaar. Opkomende BRIC-landen (Brazilië, Rusland, India en China) geven een forse impuls aan toeristenstromen en zakenverkeer.
Hieronder in vogelvlucht de belangrijkste cijfers en verwachtingen voor de vier grootste beursgenoteerde hotelbedrijven, tezamen met HT Hoteles, een hotelgroep waarvoor we sinds de overname van Grand Hotel Krasnapolsky (1999) wat extra belangstelling hebben.
Marriott International
Met 2.815 hotels, verdeeld over 14 ketens met in totaal 510.506 kamers, is Marriott de grootste speler in de Amerikaanse gastvrijheidsmarkt. Dit is een 'hotelglomeraat' dat allerlei verschijningsvormen heeft, van het zeer exclusieve Ritz Carlton Hotel, de full-service Marriott Hotels & Resorts en Renaissance-hotels tot aan de eenvoudige Courtyard-hotels voor de zakenman en de gemoedelijke toeristenhotels, zoals Residence Inn en TownePlace Suites.
Marriott, dat nu nog 80% van haar omzet in de V.S. behaalt, heeft ambitieuze plannen om versneld te internationaliseren. Van de uitbreidingsplannen (zo’n 85.000 kamers voor de komende drie jaar) heeft 60% betrekking op buitenlandse locaties. In 2009 moet 30% van de omzet buiten de V.S. worden behaald. Europa staat hoog op het lijstje, naast China en India.
Na de 19% en 15% in de jaren 2004 en 2005, zal de winstgroei in 2006 wat onder druk komen te staan door een hogere belastingdruk, de desinvestering van hotelvreemde activiteiten en de gewijzigde boekhoudmethoden. Middels een verhoogde inkoop van eigen aandelen zal de winst per aandeel dit jaar niettemin met 12% groeien. Een belangrijke bron van winstgroei is gelegen in de aanhoudende stijging van de gemiddelde kameropbrengst (REVPAR). Voor heel 2006 wordt gerekend op een verder stijging van 7,5% tot 8,5%.
Hilton Hotels
Na de hereniging met haar Britse tak (Hilton International) begin dit jaar, volgt Hilton Hotels met 2.861 hotels en 492.620 kamers dicht op de hielen van Marriott. Naast de 491 Hilton-hotels runt het bedrijf ketens als Hilton Garden Inn, Hampton, Doubletree, Embassy Suites, Homewood Suites en Scandic.
Voor de overname van Hilton International betaalde men 5,8 miljard dollar, waarvan 4,8 miljard gefinancierd werd met leningen. De rentedragende schuld is daardoor ruim tweemaal zo groot als het eigen vermogen dat nu nog slechts 19% van het balanstotaal uitmaakt. De balans zal echter wat bijtrekken door de verkoop van de recent verworven Britse Hilton Hotels, waarover uiteraard wel het management gevoerd blijft worden.
Hilton gaat ver met het afstoten van onroerend goed. Van het totaalbestand zijn slechts 66 in volledig eigendom en 206 geleast. De rest (72%) is onder franchise; 12% onder management. In dat opzicht is Hilton nog iets agressiever dan Marriott, dat 60% van de hotels onder franchisecontracten heeft.
De overname van de Britse tak drukt in eerste instantie wel op de winst. Na de spectaculaire winstgroei in 2004 (45%) en 2005 (93%) zal Hilton dit jaar pas op de plaats maken. Voor 2007 wordt evenwel weer een winstgroei van 17% voorzien.
InterContinental Hotels Group
Het Britse InterContinental exploiteert een tiental hotelmerken waaronder Crowne Plaza en Holiday Inn, voor het overgrote deel onder franchise en managementcontracten. In totaal gaat het om 3.606 hotels met 537.533 kamers.
Ook deze hotelgroep is ver gevorderd met de stategie van het afstoten van onroerend goed. In die strategie past de verkoop van het Amsterdamse American en het Amstel Hotel, waarover IHG wel het management blijft voeren. De laatste twee jaar werd voor een totaalbedrag van 2,6 miljard pond aan hotels verkocht die voor het merendeel onder management bleven. De opbrengst wordt gebruikt om de eigen aandelen terug te kopen; voor terugstorting van kapitaal en uitkering van superdividend. Op 360 miljoen pond na is de verwisseling van hotels in eigendom naar lease of louter managementcontract nu nagenoeg volledig gerealiseerd.
IHG expandeert fors in de opkomende landen, waaronder China. Onlangs werden in dit land de contracten getekend voor vier nieuwe hotels van de Crowne Plaza en Holiday Inn-keten met gemiddeld circa 300 kamers, waarmee het aantal Chinese vestigingen van IHG op 57 kwam, bijna halverwege het doel (in 2008 125 hotels onder management).
Accor
Met 4065 hotels en 475.433 kamers is Accor Europa’s grootste hotelexploitant, met ketens als Sofitel, Novotel en Mercure in Europa en Motel 6 en Red Roof in de V.S. Accor behaalt 70% van haar omzet uit hotels en de rest uit reisgerelateerde activiteiten zoals Wagonlit, de op één na grootste reisagent ter wereld, die in 2005 voor 13 miljard dollar aan reizen verkocht. Accor exploiteert ook Ticker Restaurant, dat in 35 landen voor 340.000 bedrijven zonder eigen personeelskantine maaltijd tickets distribueert waarmee werknemers in bijna 19.000 eigen restaurants terecht kunnen. Daarnaast heeft Accor nog belangen in casino’s.
Ook Accor volgt de strategie van terugtrekking uit het onroerend goed, maar is daarin nog lang niet zo ver gevorderd als IHG. Vorig jaar was daarmee 1,2 miljard dollar gemoeid. Het verst op deze weg is de luxe hotelketen Sofitel, waarvan Accor momenteel nu zo’n 75% van de hotels onder managementcontract heeft.
NH Hoteles
Het Spaanse NH Hoteles is met haar 262 hotels in 19 landen en 37.948 kamers de derde hotelketen van Europa. Het bedrijf expandeert ook fors in Latijns-Amerika. Eind juli dit jaar waren nog eens 24 hotels met 4.923 kamers gecontracteerd.
Sinds 1995 werkt NH Hoteles aan internationalisatie middels een lange reeks acquisities, waaronder die van Krasnapolsky. De hotelgroep is daardoor de snelst groeiende ter wereld. Het aantal kamers bedroeg in 1996 nog 6.948; in de afgelopen tien jaar is dat aantal met gemiddeld 17,5% per jaar gegroeid. Het hoge expansietempo wordt volgehouden. Huidige uitbreidingsplannen voorzien in 41.509 kamers in 2008.
De indruk bestaat dat NH Hoteles zich enigszins opgejaagd voelt; wellicht vreest men zelf als overnameobject gezien te worden. Al sinds eind vorig jaar gaan de geruchten dat de grotere Spaanse hotelketen Hesperia een oogje op NH heeft en een bod voorbereidt. Aan afstoting van onroerend goed en franchising is NH Hoteles nog nauwelijks toegekomen; dat impliceert dat er een groot reservoir aan potentiële winstgroei onbenut is gebleven.
Fondsen
Het is duidelijk dat elk van de vijf hier behandelde hotelgroepen ten volle deelt in de huidige gunstige marktomstandigheden voor de sector. De waarderingen lopen dan ook niet ver uiteen. De k/w’s op basis van de voor 2006 getaxeerde winsten per aandeel liggen tussen 22,6 voor IHG en 25,6 voor Accor, dat praktisch gelijk gewaardeerd is aan Hilton (25,1) en Marriott (25,5). Daarmee zijn de aandelen allerminst goedkoop. Er wordt kennelijk een flink voorschot genomen op de verwachte winstgroei voor de komende jaren.
Van de genoemde vijf durft Marriott haar nek nog het verst uit te steken. Zij voorziet aanhoudende verbetering van de gemiddelde kameropbrengst: 4% tot 8% in 2008 en 2009. Hilton en IHG zijn eveneens optimistisch over de komende drie jaar. Accor en NH Hoteles houden zich wat meer op de vlakte, maar donkere wolken zien ze nog niet op zich afkomen. Er is hier en daar nog wel enige ruimte voor wat hogere koersen.
Op basis van de getaxeerde winst voor 2007 ligt de k/w van IHG net onder de 20, wat wellicht nieuwe interesse voor dit fonds kan opwekken. NH Hoteles zit met 20,7 daar net iets boven. Dit bedrijf (de kleinste maar wel de snelst groeiende van de vijf) is in dit gezelschap eigenlijk een vreemde eend in de bijt. De mogelijkheden van merkmanagement en franchise zijn nog lang niet ten volle benut. Bovendien is dit de enige keten waarvan overname door een grotere branchegenoot zeker niet uigesloten mag worden. Een overnamepremie van zo’n 35% is geen onaantrekkelijk perspectief.
Auteur: Drs Jacques Potuijt
HM302006
