Investeren in bestaande hotels is voor vastgoedbeleggers een interessante optie. Mede vanwege de onbekendheid met deze materie blijven Nederlandse investeerders achter bij die in het buitenland. In het kader van zijn afstuderen aan de TU Delft (afstudeerrichting Bouwmanagement & Vastgoedbeheer) onderzocht Vincent Huizinga dan ook in hoeverre het mogelijk is om op basis van marktgegevens en kwaliteit de waarde van een hotel te bepalen ter ondersteuning van de investeringsbeslissing. Het resulteerde in het rapport ‘Direct beleggen in bestaande hotels’, dat inzicht geeft in de markt en de waarde van Nederlandse hotels voor investeerders.
Zeker nu diverse beleggingsmarkten zijn ingestort, is het voor beleggers aantrekkelijk om te investeren in hotels. Immers, met hotels valt een hoog rendement te halen. Beleggers investeren in een cash-flow; bovendien heeft de investeerder een stuk ontroerend goed in de portefeuille. Enkele voordelen van onroerend goed zijn, dat het de inflatie beter volgt dan bijvoorbeeld aandelen en dat het een direct rendement oplevert in overeenstemming met het te lopen risico. Als gevolg van waardegroei zijn er daar bovenop nog kansen voor indirecte rendementen.
Desondanks heeft het investeren in hotels nog geen vlucht genomen, concludeert Huizinga, inmiddels werkzaam bij DTZ Zadelhoff Taxaties. ‘Als we kijken naar de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, blijkt dat zij nauwelijks in hotels beleggen. Omdat ze bepaalde verantwoordelijkheden hebben naar hun klanten toe, kijken ze vooral naar de lange termijn en willen ze weinig risico’s nemen. Ik zet daar mijn vraagtekens bij, maar het zij zo.
‘Voor vastgoedfondsen die vooral kijken naar het rendement, is het beleggen in hotels veel interessanter. Toch zien we dat zij in vergelijking met het buitenland achterblijven. Een paar jaar geleden was vijf procent van de Nederlandse hotels in handen van beleggers. In landen als Engeland en de Verenigde Staten is dat zo’n 60 tot 70 procent. De onbekendheid met de materie is één van de meest belangrijke redenen. Wat zijn de risico’s voor de belegger? Vandaar dat ik in mijn rapport inzicht geef in de Nederlandse hotelmarkt, alsmede in de beoordeling van kwaliteiten en de waarde van hotels. Omdat we vanuit de markt hebben gemerkt dat er veel belangstelling voor is, wordt het rapport uitgegeven.’
Om inzicht te krijgen in de exploitatierisico’s, heeft Huizinga allereerst de Nederlandse hotelmarkt geanalyseerd. Belangrijkste conclusies zijn: de doorzettende schaalvergroting, de toenemende groei van drie-, vier- en vijfsterrenhotels; de aanmerkelijk betere resultaten van ketenhotels; een relatief hoge bezettingsgraad. Huizinga: ‘Voor DTZ Zadelhoff is het één- en tweesterrensegment minder aantrekkelijk. Beleggers zijn op zoek naar zekerheden. Die vindt je in andere segmenten wat minder, het is daar allemaal wat minder transparant.’
Vervolgens is onderzoek gedaan naar de onderverdeling van hotels (van prestigehotel tot familiair hotel) en het meetbaar maken van de kwaliteit. Om een zo helder mogelijk beeld te geven van die kwaliteit, is een onderscheid gemaakt naar kwaliteitsaspecten. Voorbeelden zijn: operationele aspecten, technische locatiegebonden aspecten en de belevingswaarde. Deze kwaliteitsaspecten kunnen objectief dan wel subjectief beoordeeld door middel van observatie en bestudering van het hotel en bijbehorende documenten, aangevuld met een interview met de exploitant. Het uiteindelijke resultaat is volgens Huizinga een afgewogen optelsom van de kwaliteiten van hotels. Ten slotte is gekeken naar de waarde van een hotel. De leidraad wordt gevormd door de waardebepaling op basis van de inkomstenbenadering. Ter controle dienen methoden als de waardebepaling op basis van kapitalisatie van de winst voor rente, belastingen, afschrijvingen op activa en goodwill, alsmede de ‘duizendmaal de kamerprijs’-regel. Een relatief simpele methode die in de praktijk toch nog veel gebruikt blijkt te worden. Het resultaat hiervan geeft vaak een redelijke indicatie van de waarde en is als zodanig prima inzetbaar als controlemiddel.
’Wij zijn ervan overtuigd dat we de risico’s voor beleggers inzichtelijk kunnen maken,’ concludeert Huizinga. ‘Groot voordeel is dat we 12 regiokantoren hebben. We hebben dus “know how” voor Amsterdam maar ook voor Tietsjerksteradeel. Want vergis je niet, ook lokale hotels kunnen voor investeerders heel aantrekkelijk zijn. Maar natuurlijk moeten de hotelexploitanten ook willen. Voor hen kan het een eenmalige financiële impuls zijn, zelfs een redmiddel. Mensen beginnen steeds meer in te zien dat de waarde van een hotel zit in de stenen en de grond.’
HM302003
