In de rubriek Hotel & Economie van Hospitality Management geeft Invast Hotels al jaren adviezen en beschouwingen met betrekking tot hotelvastgoed. Verweven in de bijdragen van Invast Hotels vindt de lezer feitelijke informatie die zijn of haar inzicht in de wereld van overnames en financiële transacties helpt te vergroten. Die wereld staat natuurlijk niet stil. Vandaar dat we dit overzicht publiceren.
In het kader van 'geheugensteuntjes' heeft de redactie van Hospitality Management drie actuele Invast-artikelen eruit geplukt. Gewoon omdat het interessant en leerzaam kan zijn om even achterom te kijken.
Verkoop (2009)
De hotelvastgoedmarkt is, ondanks verslechterde economische omstandigheden, nog steeds een ‘sellers market’: in veel deelmarkten is de vraag naar hotelvastgoed beduidend groter dan het aanbod.
Verkopers doen er overigens goed aan om eerst precies na te gaan wat zij willen verkopen, en waarom. Alleen het vastgoed, de exploitatie of beide? Dit wordt gevolgd door een voorzichtige bepaling van de marktwaarde; deze geldt als leidraad voor de uitgangspunten van de verkoper. Komt het 'zelfbeeld' overeen met het marktbeeld?
En welk beeld bestaat van de koper? De markt voor hotelvastgoed is nog steeds goed, maar kopers die te sterk leunen op hoge bancaire leningen zijn op dit moment voor verkopers niet de ideale partijen, ondanks wellicht een hoger genoemde startprijs.
Het huidige economische klimaat leidt ertoe dat het financieren van zowel vastgoed als ondernemingen steeds meer een kansrijke uitdaging is. Dit geldt zeker voor een hotelonderneming, omdat deze al snel gekoppeld wordt aan de economische conjunctuur.
Een hotelonderneming bestaat echter uit een exploitatiegedeelte en een vastgoedgedeelte. De financiering van de totale onderneming is gebaseerd op de omzet en het exploitatieresultaat of het vastgoed beleggingsperspectief.
Er is tegenwoordig meer eigen vermogen nodig bij een financiering, en de sterkte van de debiteur is nóg belangrijker geworden. Ook richten de meeste vastgoedbeleggers - die tot voor kort nog op zoek waren naar interessante nichemarkten, zoals hotels - zich weer op de traditionele sectoren woningen, winkels en kantoren. De vraag naar hotels als belegging neemt dan ook af door de beperktere beschikbaarheid van kapitaal en de beperktere mogelijkheden van bancaire financiering. De toegenomen kosten van bancaire leningen zorgen voor een prijsdrukkend effect.
En de financiering van hotels als exploitatie, al dan niet samen met vastgoed? Ook de markt van bedrijfsfinancieringen is logischerwijze verslechterd ten opzichte van de afgelopen topjaren. Maar omdat de focus sterker gericht is op de stabiliteit van 'cash flows', is er nog steeds bancair kapitaal aanwezig voor de overnames van bedrijven, derhalve ook voor hotelbedrijven.
De branche is stabiel; dat laten de cijfers zien. Voor zowel exploitanten, investeerders als banken. Helaas speelt de emotie ook nog een rol bij voornamelijk de laatste twee partijen. De financiering van transacties is lastig geworden, maar dat betekent nog niet dat de waarde van hotels en hotelvastgoed drastisch is geslonken. Vanzelfsprekend heeft een beperkte teruggang ook gevolgen voor de waardevaststelling, maar investeringen in hotels moeten toch bezien worden met een exploitatieperiode voor ogen die langer duurt dan tien jaar.
De prijzen bij transacties blijven dan ook op een gezond en acceptabel prijsniveau, alleen de financiering vindt op steeds creatievere wijze plaats.
Transacties (2010)
In tegenstelling tot voorgaande jaren, hebben de meeste transacties in 2010 plaatsgevonden buiten de vier grote steden. Dit geldt niet alleen voor het aantal transacties, maar ook voor de totale omvang. De transactie met de grootste omvang in 2010 was het Holiday Inn te Lijnden. Dit hotel (met 342 kamers) werd door de Duitse Aareal bank verkocht aan de hotelgroep Park Plaza voor een kadastrale transactieprijs van 28 miljoen euro.
Het lijkt er op dat hoteltransacties langzamerhand weer toenemen. Maar er blijkt nog een groot verschil te zitten in transactieomvang en gemiddelde prijs per kamer, in vergelijking met 2008. Daarnaast blijkt ook in 2010 weer dat één transactie enorme invloed kan hebben op het totale transactievolume.
Franchise (2010)
Invast Hotels heeft onderzoek gedaan naar de loyaliteit van hotels in Nederland ten aanzien van franchiseformules. Hiervoor is gekeken naar één franchiseformule, tussen 1994 en 2010.
Slechts 25% van de hotels die in 1994 aangesloten waren bij deze franchiseketen, is nog steeds franchisenemer. Driekwart is na een periode van circa 15 jaar overgestapt op een ander merk/brand, of behoort in het geheel niet meer tot een keten.
Bijna de helft van de vertrokken hotels behoort nu tot een andere keten. Oorzaak hiervan kan zijn dat het hotel is overgenomen door een keten, die zijn eigen merk wil verbinden aan het hotel. Van de hotels die het franchisecontract hebben opgezegd, behoort 9% tot een andere franchiseformule, en maar liefst 37% behoort in zijn geheel niet meer bij een keten of franchiseformule.
Uit deze cijfers blijkt dat hoteliers niet bepaald loyaal zijn aan een merk. De oorzaken kunnen uiteraard zeer divers zijn, en het is dan ook maar de vraag in hoeverre daadwerkelijke onvrede, al dan niet gebaseerd op feiten, over het merk hieraan ten grondslag ligt.
Verrassend is, dat uit een vergelijking van hotels die nu tot een andere franchiseketen behoren (9%) en hotels die niet meer aangesloten zijn bij een franchiseformule (37%), blijkt dat hoteliers in dit geval blijkbaar de voorkeur geven aan het exploiteren van een zelfstandig hotel boven een franchisehotel. Gezien dit onderzoek kan men zich dus afvragen of franchiseformules in de toekomst ook daadwerkelijk een belangrijkere rol gaan spelen binnen de hotelmarkt.
HM302011
