Vorig jaar is in Europa voor 7,1 miljard euro aan hotelvastgoed verhandeld. Dat is ondanks alle economische misère en moeite om financieringen rond te krijgen, negen procent meer dan in 2010. Toch gaat het nog niet crescendo, zeker niet in Nederland. Al is er een stijgende lijn te ontwaren. Hoteliers zitten krap bij kas en de transacties die plaatsvinden worden gedaan door de grote spelers: investeringsmaatschappijen.
De cijfers over de Europese hotelvastgoedtransacties komen uit het jaarlijkse European Hotel Transactions Report dat HVS London publiceert. Dat er meer vastgoedtransacties zijn geweest in de Europese hotellerie komt volgens het hotelconsultancybedrijf doordat er het afgelopen jaar veel hotels die in financieel zwaar weer zitten in de verkoop zijn gezet. Deze ‘probleemhotels’ zijn gewilde overnameobjecten voor investeerders. Ook dragen de toegenomen vraag in zowel het zakelijke- als in het toeristensegment van de hotelmarkt bij aan de gestegen transactiewaarde.
Terug naar de top?
Hoewel het een positieve ontwikkeling betreft, ligt 2011 ver onder het recordjaar 2006, toen in Europa voor 20 miljard euro aan hotelvastgoed werd verhandeld. Ook ligt het afgelopen jaar nog onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (9,9 miljard).
Van alle transacties kwam iets meer dan de helft (54 procent) voor rekening van 'single asset' transacties (één hotel, één transactie). De gemiddelde verkoopprijs per hotelkamer daalde met 27 procent tot 190.000 euro, doordat het afgelopen jaar maar weinig Europese tophotels van eigenaar wisselden.
Bij meer dan driekwart (78 procent) van de individuele hoteltransacties was de aankopende partij een institutionele belegger, een hotel operator of een vastgoedinvesteerder. Onder de portfolioverkopen namen institutionele beleggers, hotel operators en vastgoedinvesteerders 72 van alle transacties voor hun rekening.
Veel voor weinig
Onder meer Jones Lang LaSalle Hotels houdt statistieken bij voor de EMEA-regio (Europa, Midden-Oosten en Afrika). Over heel 2011 komt het vastgoed- en adviesbedrijf op een totale waarde van de vastgoedtransacties van 8,1 miljard euro. Een plus van 5 procent ten opzichte van heel 2010.
Vorig jaar nam in de regio het aantal portfoliotransacties toe met 16 procent ten opzichte van 2010. Deze groei is voor het grootste deel toe te schrijven aan de transacties van de portefeuille van het Britse Mint Hotels aan Blackstone voor 698 miljoen euro en de verkoop van de Europese portefeuille van InterContinental (met daarin onder meer het Amstel hotel) voor 450 miljoen.
De gemiddelde omvang van een portfoliotransactie steeg met 12 procent tot 122 miljoen euro. De verkopende partijen waren merendeels hotel operators die hotels verkochten aan institutionele beleggers en investeringsmaatschappijen.
Echter, verreweg het merendeel van alle transacties in 2011 betrof de verkoop van op zichzelf staande hotels (60 procent). Van alle transacties in de EMEA-regio lag 3 procent boven de 200 miljoen euro; 78 procent van de hotelverkopen deed minder dan 50 miljoen.
Beleggingsactiviteit neemt toe
Kijkend naar de Nederlandse hotelmarkt, zien we dat er de afgelopen twee jaar sprake is van toenemende beleggingsactiviteit. De regio Amsterdam spant de kroon. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door de relatief stabiele economische situatie en verbeterde prestaties van hoteliers in Nederland, al wordt door Horwath HTL en KPMG in hun jaarlijkse studies naar de Nederlandse hotellerie wel gewaarschuwd dat de crisis voorlopig nog niet voorbij is.
De beleggingsactiviteiten hebben zich in deze periode vooral gericht op kwaliteitsobjecten in Amsterdam en in de rest van de Randstad. Duitse fondsen zijn de afgelopen periode actieve kopers geweest. Vorig jaar kocht Union Investment het Crowne Plaza Amsterdam South voor 29 miljoen euro. In het eerste kwartaal van dit jaar nam WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds voor 58,5 miljoen euro het Amsterdam American Hotel over. Een opvallende transactie buiten de Randstad was de verkoop van het Holiday Inn Eindhoven voor 22,5 miljoen euro aan Invesco Real Estate in maart 2012. Bij de twee laatstgenoemde hotels was Hampshire Hospitality de verkopende partij.
Transacties afgelopen jaren
Het transactievolume van hotelvastgoed in Nederland in 2011 is ten opzichte van 2010 bijna verdubbeld, blijkt uit onderzoek van Invast Hotels. Uit de recente update van de database van Invast Hotels blijkt dat in 2011 voor bijna 200 miljoen euro aan hotelvastgoed in Nederland is verkocht. De gemiddelde prijs per kamer kwam hierbij uit op 142.500 euro.
Dit beeld is echter vertekend vanwege de verkoop van het voormalig Mint Hotel in Amsterdam voor circa 130 miljoen euro als onderdeel van de eerder genoemde portefeuilleverkoop van Mint Hotels. Als deze transactie niet wordt meegeteld, ligt de gemiddelde prijs per kamer in Nederland op 79.000 euro. Dit betekent een stijging van de gemiddelde prijs per kamer ten opzichte van 2010 met 7.000 euro. Toen lag deze nog op 72.000 euro per kamer.
Als de hotelvastgoedtransacties van de afgelopen jaren naast elkaar worden gelegd, blijkt dat er weer een stijging is te zien van het transactievolume, alleen ligt dit nog lang niet op het niveau van 2008.
Geef de investeerder maar Amsterdam
Ook in 2011 bleek Amsterdam de stad waarin het meeste hotelvastgoed van eigenaar wisselde. De Amsterdamse markt was verantwoordelijk voor 80 procent van de totale transactieomvang. Als de verschillende transacties worden verdeeld in sterrensegment, komt hier de volgende tabel uit:
Aantal kamers Totale volume Prijs per kamer
Amsterdam totaal 785 € 158.652.500 € 202.105
2 sterren hotels A’dam 130 € 13.565.000 € 104.346
3 sterren hotels A’dam 100 € 11.600.000 € 116.000
4 sterren hotels A’dam 555 € 133.487.500 € 240.518
Bron: Invasthotels.com
Opvallend is, dat in Nederland - net als in Europa en de EMEA-regio - relatief veel kleinere hotels zijn verkocht. De gemiddelde kamergrootte van de hotels is 48 kamers, maar ook dit gemiddelde is omhoog getrokken door het Mint Hotel. Als deze transactie eruit wordt gehaald is de gemiddelde grootte van de verkochte hotels in 2011: 30 kamers. (Herleid uit de transactiedatabase van Invast Hotels.)
Krap bij kas
Een ruime meerderheid van de Nederlandse hotels ondervindt een krappe liquiditeit of verwacht op korte termijn problemen met de liquiditeit te krijgen. Uit onderzoek van KPMG onder bijna driehonderd Nederlandse hotels in het drie-, vier- en vijfsterrensegment blijkt dat 65 procent van de hotels op dit moment actie onderneemt om een ruimere kaspositie te creëren.
Om de liquiditeit te verbeteren kiezen de hotels er in het algemeen voor om investeringen en onderhoud uit te stellen, hotelgasten vooruit te laten betalen, debiteurentermijnen strakker te hanteren, meer aandacht te besteden aan omzetverhoging en het personeelsbestand te verkleinen. Voor hoteliers die eigenaar van ‘de stenen’ zijn wordt de verkoop van het vastgoed een reële optie om te kunnen overleven. Al zouden niet veel ondernemers dit graag willen, want het vastgoed staat op de lange termijn garant voor de oudedagsvoorziening. Het kan echter, in sommige gevallen, slikken of stikken zijn.
Voor grote(re) ketenbedrijven met vastgoed in eigendom blijft de sale-and-lease-back de komende jaren een aantrekkelijk alternatief om op korte termijn aan liquiditeit te komen voor overnames, uitbreidingsplannen en renovaties. Zeker nu het lastig is om financieringen bij externe partijen en op de geldmarkt te krijgen. Wij verwachten dat de hotelvastgoedmarkt de komende jaren nog aan volatiliteit zal winnen, zij het onder een ander gesternte dan we waren gewend.
Klaar voor de toekomst
Als het om bouwplannen in de hotellerie gaat, vallen twee zaken op: het gemiddeld aantal kamers per plan neemt toe, en de plannen concentreren zich in de Randstad en Zuid-Nederland. Die concentratie is wellicht verklaarbaar door de economische situatie. Tijdens recessies is al vaker gezien dat het optimisme het grootst blijft in de economisch sterkste gebieden. Wat betreft de horeca zijn dat ongetwijfeld de Randstad en de zuidelijke provincies.
Vaak blijkt uit achtergrondinformatie bij de hotelbouwplannen bovendien dat de initiatiefnemers klaar willen zijn voor de toekomst. Als de markt aantrekt, wil men vooraan staan. Vooral rond
Amsterdam lijkt dat het geval. Aan de grote plannen met soms honderden kamers per hotel lijkt geen eind te komen. Het ombouwen van structureel leegstaande kantoren naar hotels speelt daarbij een belangrijke rol. De investering kan immers relatief laag blijven. Bovendien zijn lokale overheden steeds vaker geneigd hiervoor een vergunning te verlenen.
Dat laatste is dan meteen een verklaring voor het gemiddeld hoge aantal kamers. In de eerste vier maanden van dit jaar gaat het om gemiddeld bijna 80 kamers per plan. Dat zijn er bijna 30 meer dan in het topjaar op dit gebied, 2002, toen over een heel jaar gemiddeld 51 kamers per plan werden genoteerd. In totaal zien wij 3.194 kamers die betrokken zijn bij deze hotelbouwplannen.
Over Hotelbouwplannen
Hotelbouwplannen is het overzicht van (ver)bouwplannen in de Nederlandse hotellerie en is een uitgave van Uitgeverij PS: bv. De redactie houdt door het jaar heen per regio de plannen bij en constateert hoeveel initiatieven er in Nederland zijn om hotels te (ver)bouwen. Hotelbouwplannen verschijnt zes keer per jaar voor abonnees. Neem eens een kijkje op www.uitgeverijps.nl/Hotelbouwplannen.htm
HM302012
