Halverwege 2017 voorspelde Invast Hotels al dat 2017 een recordjaar zou gaan worden voor hotel(vastgoed) transacties. Deze voorspelling is meer dan uitgekomen aangezien in 2017 voor meer dan €1,7 miljard aan hotelvastgoed werd verkocht in Nederland.
Dit is meer dan het totale transactievolume van de voorgaande drie jaren tezamen! Dit blijkt uit de jaarlijkse update van de hotel-database van Invast Hotels, waarin ruim 1.700 hotels in Nederland zijn opgenomen. Naast de kadastrale verkooptransacties van het vastgoed is de lijst aangevuld met vennootschappelijke transacties die niet geregistreerd zijn bij het Kadaster. Bij deze laatste transacties worden de aandelen in een vennootschap overgedragen. Deze informatie is niet publiekelijk beschikbaar. Daarmee is deze database de betrouwbaarste bron van hoteltransacties in Nederland.
188.415 euro per hotelkamer
De gemiddelde transactieprijs in 2017 per kamer kwam uit op € 188.415,-, een stijging van circa 60% ten opzichte van 2016 (€ 118.006,-). Deze stijging wordt met name veroorzaakt door een aantal transacties van unieke hotels in Amsterdam, maar ook in de rest van Nederland zijn records verbroken. De ongekende stijging van het transactievolume is het gevolg van een combinatie van factoren die een positief effect hebben op de hotel- en vastgoedmarkt. Het toerisme in Nederland groeit, vooral gestuwd door de groei van buitenlandse toeristen. Hierdoor stijgt de gemiddelde kamerprijs en de bezettingsgraad van hotels. Verder gaat het goed met de economie in het algemeen en blijft de rente laag. Een goede combinatie van factoren waardoor veel partijen willen en kunnen investeren in hotelvastgoed. Onderstaande grafiek geeft het verloop weer van het totale volume en de prijs per kamer van hotelvastgoed transacties in Nederland tussen 2008-2017.
Bron: Invast Hotels
Vijf grootste transacties
In 2017 vonden een aantal zeer unieke transacties plaats, maar wanneer de grootste vijf transacties buiten beschouwing worden gelaten zou 2017 nog steeds een recordjaar zijn met een totaal volume van ruim € 725 miljoen. Onderstaande grafiek geeft het verloop van het totale volume en de prijs per kamer weer zonder de 5 transacties met de hoogste waarde in 2017.
Bron: Invast Hotels , *exclusief 5 grootste transacties 2017
Een miljoen euro + per kamer
In 2017 hebben een aantal spraakmakende hoteltransacties plaatsgevonden. Er is zelfs één transactie met een kamerprijs van meer dan één miljoen euro. Onderstaande tabel geeft de grotere en opvallende transacties van 2017 in Nederland weer.
Bron: Invest Hotels
Amsterdam
De Amsterdamse hotelvastgoedmarkt is een unieke binnen Nederland. Amsterdam is gewild bij de binnen- en buitenlandse toeristen en veel zakelijke gasten. Dit resulteert in hoge bezettingsgraden en kamerprijzen gedurende het hele jaar in vergelijking met de rest van Nederland.
Kamerprijs stijgt 90%
Het transactievolume in Amsterdam in 2017 was ruim € 949 miljoen, circa 55% van het totale transactievolume in Nederland. De gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam in 2017 was € 334.776,‑. Ter vergelijking: in 2016 was het transactievolume in Amsterdam circa € 258 miljoen met een gemiddelde prijs per kamer van € 176.266. Onderstaande tabel geeft de verschillen in prijs per kamer in 2017 tussen Amsterdam en de rest van Nederland weer.
Bron: Invast Hotels - Hotel kamerprijs tabel 2018
42 % stijging buiten Amsterdam
Niet alleen in Amsterdam werden records verbroken. Ook in de rest van Nederland zijn in 2017 meer kamers voor een hogere kamerprijzen verkocht dan in 2016. Het transactievolume van Nederland exclusief Amsterdam in 2017 was in totaal ruim € 753 miljoen. Dit transactievolume is verdeeld over een groter aantal hotels en kamers, wat resulteert in een lagere prijs per kamer dan in Amsterdam. Buiten Amsterdam werd er in 2017 gemiddeld € 121.466,- voor een kamer betaald, minder dan de helft van de Amsterdamse prijs. Toch is ook dit een groei van circa 42% ten opzichte van 2016.
Veel verkocht in Gelderland
De hieronder afgebeelde kaart geeft weer waar de transacties in 2017 hebben plaatsgevonden. Zoals gebruikelijk vonden veel transacties plaats in en rond Amsterdam en Schiphol. In andere grote steden als Den Haag, Rotterdam en Utrecht werden ook meerdere hotels verkocht. Verder zijn opvallend veel hotels in Gelderland verkocht, mede door de portefeuille verkoop van EHP hotels aan Fletcher Hotels en de portefeuille verkoop van de Bilderberg hotels aan First Sponsor en Event Hotels. Ook in Limburg hebben relatief veel transacties plaatsgevonden.
Bron: Invast Hotels NL hotel-investeringskaart
Verwachtingen 2018: nog meer transacties dan 2017?
De verwachtingen voor 2018 zijn positief, zowel voor Amsterdam, maar zeker ook voor de rest van Nederland. Het aantal overnachtingen, de gemiddelde kamerprijs én het bezettingspercentage zijn de afgelopen jaren structureel gestegen en de eerste cijfers van 2018 laten deze trend zien. Er is een kleine kans dat het ongekende transactievolume van 2017 dit jaar wordt geëvenaard. In Amsterdam is de hotelstop nog steeds van kracht wat de groei van het aantal investeringskansen beperkt. Wel waren veel hotelprojecten al voor de hotelstop goedgekeurd en de komende jaren zullen nog een groot aantal nieuwe hotelkamers worden toegevoegd. Nu hebben wij in 2018 al ruim € 600 miljoen aan vastgelegde transacties geïnventariseerd, terwijl de helft van het jaar nog niet is bereikt. Toch is de verwachting dat 2017 niet snel zal worden overtroffen in omvang, maar 2018 zal het volume aan transacties van 2016 wel overtreffen.
