In 2019 is in Nederland voor ruim 1,1 miljard euro aan hotelvastgoed verkocht, blijkt uit de jaarlijkse update van Invast Hotels. En zelfs met de hoogste gemiddelde prijs per verkochte hotelkamer ooit. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2018, toen ruim 910 miljoen euro aan hotelvastgoed werd verkocht. Het transactievolume werd in 2019 gestuwd door de verkoop van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station voor een geschat bedrag van 425 miljoen euro. Dit is het hoogste bedrag waarvoor in Nederland een individueel hotel is verkocht. In 2017 werd hetzelfde hotel nog verkocht voor 350 miljoen euro, een stijging van ruim 20% in 2 jaar tijd.
De transactie van het ontwikkelingsproject Y-Towers in Amsterdam, waar een Maritim hotel met 579 kamers is voorzien, wordt in deze rapportage niet meegerekend. De totale transactieprijs van deze ontwikkeling is gepubliceerd als circa 460 miljoen euro, maar bij deze ontwikkeling behoren ook appartementen en een grootschalige parkeergarage, waardoor het meetellen van deze transactie en vertekend beeld kan geven.
De jaarlijkse update van het hotelvastgoed is gebaseerd op de unieke hotel-database van Invast Hotels, waarin inmiddels ruim 1.900 van de grotere hotels in Nederland zijn opgenomen. Naast de kadastrale verkooptransacties van het vastgoed is de lijst tevens aangevuld met vennootschappelijke transacties die niet geregistreerd zijn bij het Kadaster. Bij deze laatste transacties worden de aandelen in een vennootschap overgedragen, welke informatie niet publiekelijk beschikbaar is. Daarmee is deze transactie database de meest betrouwbare bron van hoteltransacties in Nederland.
De gemiddelde transactieprijs per kamer in 2019 was € 247.996,-, een stijging van circa 46% ten opzichte van 2018 (€ 170.122,-). Onderstaande grafiek geeft het verloop weer van het totale volume en de prijs per kamer van hotelvastgoed transacties in Nederland tussen 2008 – 2019.
Opvallend is dat in 2019 geen enkel vijfsterrenhotel is verkocht en slechts enkele hotels met geen, één of twee sterren. Traditiegetrouw behoren de meest verkochte hotelkamers tot de viersterrencategorie.
Transacties
In 2019 hebben een aantal zeer spraakmakende hoteltransacties plaatsgevonden. Onderstaande tabel geeft de grotere en opvallende transacties van 2019 in Nederland weer.
DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station
Aangezien de transactie van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station maar liefst 38% van het totale transactievolume in Nederland omvat, is ook een analyse zonder deze transactie interessant. Zonder de transactie van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station daalt de gemiddelde transactieprijs per kamer in Nederland in 2019 van € 247.996,- naar € 175.937,-. Onderstaande grafiek geeft het verloop weer van het totale volume en de prijs per kamer van hotelvastgoed transacties in Nederland tussen 2008 – 2019 waarbij de transactie van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal buiten beschouwing is gelaten.
Amsterdam
De Amsterdamse hotelvastgoedmarkt is een unieke markt binnen Nederland. Amsterdam is zeer gewild bij de binnen- en buitenlandse toeristen en ook veel zakelijke gasten hebben een overnachtingsbehoefte in Amsterdam. Dit resulteert in hogere bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen gedurende het hele jaar in vergelijking met de rest van Nederland.
Het totale transactievolume in Amsterdam in 2019 was ruim € 814 miljoen, circa 72% van het totale transactievolume in Nederland. De gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam in 2019 was € 375.127,. Ter vergelijking, in 2018 was het transactievolume in Amsterdam circa € 468 miljoen met een gemiddelde prijs per kamer van € 327.079,.
Onderstaande tabel geeft de verschillen in prijs per kamer in 2019 tussen Amsterdam en de rest van Nederland weer.
Bij het interpreteren van bovenstaande tabel dient rekening gehouden te worden met het lage aantal hotels met geen, één of twee sterren dat is verkocht in 2019. Tevens wordt de prijs per kamer voor viersterren hotels sterk beïnvloed door de transactie van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station. Zonder deze transactie was de prijs per kamer van viersterren hotels in Amsterdam € 279.119,- en in Nederland inclusief Amsterdam € 205.563,-.
Nederland
Het transactievolume van Nederland exclusief Amsterdam in 2019 was in totaal ruim € 311 miljoen. Dit transactievolume is verdeeld over een groter aantal hotels en kamers, wat resulteert in een lagere prijs per kamer dan in Amsterdam. Buiten Amsterdam werd in 2019 gemiddeld € 131.393,- voor een kamer betaald, minder dan de helft van de Amsterdamse prijs.
Top 5 = 55%
De verschillen in transactie omvang zijn groot in Nederland. De 5 grootste transacties waren goed voor 55% van de totale transactie omvang. De hieronder afgebeelde kaart geeft de geografische positie weer waar de transacties in 2019 hebben plaatsgevonden. Zoals gebruikelijk vonden veel transacties plaats in Amsterdam.
Verwachtingen 2020: geen topjaar (helaas)
De effecten van de COVID-19 crisis op de hotelinvesteringen in 2020 zijn groot. Momenteel kampen hotels met zeer lage bezettingsgraden of zijn geheel gesloten. Het is duidelijk dat deze crisis een grote invloed zal hebben op het transactievolume van hotelvastgoed in 2020 en wellicht opvolgende jaren.
Beleggers en banken zijn zeer terughoudend met nieuwe investeringen en de komende tijd zullen veel minder transacties plaatsvinden. De exacte omvang en duur van de crisis is moeilijk te voorspellen. Hoe langer de huidige situatie aanhoudt, hoe groter de invloed zal zijn. Mocht 2020 een topjaar worden wat betreft hoteltransacties zal dit grotendeels door de negatieve gevolgen komen van de huidige crisis. In juli 2020 zal de Invast Hotels 2020 outlook van transacties over de rest van dit jaar hopelijk een duidelijker voorspelling kunnen doen.
