In 2019 werd nog voor ruim € 1,1 miljard aan hotelvastgoed verkocht, maar het investeringsvolume liep in 2020 terug naar zo’n € 327 miljoen. Dit is een daling van 71%, voornamelijk veroorzaakt door de nog steeds voortdurende Coronacrisis. Ook de gemiddelde prijs per kamer ligt in 2020 een stuk lager, namelijk € 166.430,- ten opzichte van 2019 toen er gemiddeld € 247.996,- per hotelkamer werd betaald.
De jaarlijkse update van het hotelvastgoed is gebaseerd op de unieke hotel-database van Invast Hotels, waarin inmiddels circa 2.000 hotels in Nederland zijn opgenomen (alle hotels met meer dan 25 kamers en in stedelijke gebieden). Naast de kadastrale verkooptransacties van het vastgoed is de lijst aangevuld met vennootschappelijke transacties die niet geregistreerd worden bij het Kadaster. Bij deze laatste transacties worden de aandelen in een vennootschap overgedragen. Deze informatie is niet publiekelijk beschikbaar. Daarmee is deze transactie database de betrouwbaarste bron van hoteltransacties in Nederland.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ontwikkeling van het totale volume en de prijs per kamer van hotelvastgoed transacties in Nederland weer tussen 2008 – 2020.
Toch kan geconcludeerd worden, ondanks de grote terugval in transactievolume, dat wanneer een hotel verkocht werd in 2020 de transactieprijs per hotel redelijk in stand is gebleven, aangezien de prijs per kamer niet ver is gezakt ten opzichte van de voorgaande jaren. Laten wij de 5 grootste transacties buiten beschouwing (Amsterdam 2 keer, Den Haag, Eindhoven en Rotterdam) dan is de gemiddelde kamerprijs gedaald tot € 84.772,-. Dit wijst op relatief veel transacties buiten de grote steden.
Kerncijfers
Voor de Nederlandse hotelvastgoedtransacties is het volgende overzicht gecreëerd waarin de transacties zijn uitgesplitst naar transactievolume per sterrenaantal.
In 2019 bestonden de vier grootste hoteltransacties nog allemaal uit Amsterdamse hotels. Dat is in het coronajaar 2020 gereduceerd tot twee hotels op plek drie en plek vier. In de lijst valt verder nog op dat twee hotels eigenlijk ‘Long Stay’ appartementen betreffen; ‘Yays Enterpothaven’ en ‘Urban Residences Rotterdam’. Hotel Pullman Eindhoven Cocagne is met 320 kamers het ‘grootste’ hotel dat in 2020 verkocht is qua kameraantal. Dit object is gekocht door een Eindhovense particuliere belegger en diens eerste investering op de markt van hotelvastgoed.
Minder dure hotels verkocht in 2020
De gemiddelde kamerprijs van de ‘top 5’ bedroeg in 2019 € 468.070,-, in 2020 was de gemiddelde kamerprijs € 295.376,-, een daling van 37%. De conclusie is dan ook dat in 2020 minder dure hotels zijn verkocht.
Kaart Nederland
De top 5 transactieprijzen besloeg 73% van het totale transactievolume in 2020. In 2019 was de top 5 nog goed voor 55%, wat te verklaren is door het lagere aantal hotels dat verkocht werd in 2020. In 2019 werden nog 59 hotels verkocht, dit is in 2020 teruggelopen tot 41 verkochte hotels. De waarde van de ‘top 5’ in 2019 bedroeg 279 % meer dan in 2020.
Amsterdam
Normaal gesproken is het interessant om Amsterdam als aparte vastgoedmarkt uit te lichten, maar in 2020 werd er slechts voor € 100 miljoen aan hotelvastgoed verhandeld in Amsterdam. Vergeleken met € 814 miljoen in 2019 is dat een terugval van 88%. Verder is te zien op deze kaart dat er relatief veel hotels in Noord Brabant en Zuid Limburg van eigenaar zijn gewisseld.
Verwachting 2021
Door de effecten van de Coronacrisis hebben hotels in 2020 te maken gehad met zeer lage bezettingsgraden. Deze trend zet zich in 2021 nog steeds voort, met een grote onzekerheid over wanneer de interne Nederlandse hotelmarkt en vervolgens de internationale hotelmarkt weer herstelt. Dat de markt herstelt is niet de vraag, maar wel wanneer de markt hersteld zal zijn. De vraag naar hotels in voornamelijk de grote steden is nog steeds ruimschoots aanwezig, maar zolang eigenaren niet behoeven te verkopen vinden nauwelijks transacties plaats. Daarbij helpen banken, belastinguitstel en steunmaatregelen om in deze markt niet te verkopen, maar om de periode te overbruggen. Als vaccinatie half dit jaar Europees heeft plaats gevonden kan een herstel volgen waardoor wellicht enige transacties plaatsvinden, maar ook als de markt niet van start kan gaan kunnen later dit jaar (gedwongen) transacties gaan plaatsvinden, omdat de crisis dan te lang voortduurt.
Al met al is de verwachting reëel dat ook 2021 geen topjaar gaat worden. Halverwege 2021 geven wij een update van transacties over het eerste halfjaar en vooruitblik voor de rest van het jaar.
Dit is een bijdrage van Invast Hotels.
Op de openingsfoto: Bastiaan Driessen, managing partner Invast Hotels
Hier valt op dat Noord-Holland, met daarin de Amsterdamse hotelvastgoedmarkt, niet eens het grootste volume aan transacties heeft, maar die eer aan het zuidelijker gelegen Holland moet laten. Reden is dat in 2020 Amsterdam maar twee grote transactie heeft laten zien. De Coronacrisis heeft met name Amsterdam hard geraakt, aangezien het internationale toerisme naar Nederland met 65% afnam in 2020 (Bron: NBTC). Dat heeft geleid tot een situatie waarbij eigenaren in deze markt niet een wens tot verkoop hebben, maar afwachten tot de markt en sentiment draaien.
Zuid-Holland heeft cijfermatig vooral geprofiteerd van de verkoop van ‘Hilton The Hague’, dat voor circa € 70.000.000,- van eigenaar wisselde. Deze transactie is ook de grootste van 2020, waarbij de verkoop begin februari bekend werd gemaakt, dus nog wel vlak voor het uitbreken van de Coronacrisis. Afsluitend valt Noord-Brabant op wegens de verkoop van ‘Hotel Pullman Eindhoven Cocagne’ tegen een voor de provincie Noord Brabant ongekend bedrag van bijna € 60.000.000,-.
In bovenstaande overzicht is de transactie van DoubleTree by Hilton Amsterdam Centraal Station’ uit 2019 buiten beschouwing gelaten aangezien dit vier sterren hotel met ingeschatte koopsom van € 425.000.000 een vertekend beeld geeft in de weergave van de grafiek.
Behalve naar sterrenaantal kunnen de transacties ook worden uitgesplitst naar provincie.
Opvallend genoeg loopt de prijs per kamer niet voor elke klasse op met het sterrenaantal. Dit komt voornamelijk door Hotel Zaandijk, gelegen bij de Zaanse Schans, dat voor is verkocht zonder sterren classificatie en Hotel Mauro Mansion in Amsterdam dat voor een relatief hoge prijs per kamer is verkocht in de 1 sterren categorie. In dit overzicht is verder te zien dat de bulk van het transactievolume zich bevindt in de categorie 3 tot en met 5 sterren, overeenkomstig met het aanwezige aantal hotels in Nederland. Dit omvat zelfs 95% van alle vastgoed transacties in 2020. Dat komt vooral door het hogere aantal kamers dat in deze categorieën verkocht is aangezien de prijs per kamer tot en met 4 sterren bij elkaar in de marge ligt. In vergelijking met 2019 kan een zelfde soort opbouw in transactievolume per sterren categorie gezien worden. Sterker nog, in 2019 maken de 3 tot en met 5 sterren hotels zelfs 99% van het totale transactievolume uit.
