In 2020 waren de gevolgen van de Coronacrisis merkbaar in het volume van de hotelvastgoed transacties, en 2021 geeft een soortgelijk beeld. In 2020 werd voor € 327 miljoen aan hotelvastgoed verhandeld, dit was afgelopen jaar € 260 miljoen. Ook de gemiddelde prijs per kamer komt in 2021 lager uit met € 117.516 tegenover € 166.430 in 2020. Het totale transactievolume is 20% lager, en de gemiddelde prijs per kamer komt relatief nog iets lager uit met een daling van 29%. Ter vergelijking met het pre-Corona jaar 2019: ruim € 1,1 miljard aan hotelvastgoed is in dat jaar verkocht. 2021 zat qua volume dus maar op circa 25% van twee jaar eerder.
De jaarlijkse update van het hotelvastgoed is gebaseerd op de unieke hotel-database van Invast Hotels, waarin inmiddels circa 2.000 hotels in Nederland zijn opgenomen (alle hotels met meer dan 25 kamers en in stedelijke gebieden). Naast de kadastrale verkooptransacties van het vastgoed is de lijst aangevuld met vennootschappelijke transacties die niet geregistreerd worden bij het Kadaster. Bij deze laatste transacties worden de aandelen in een vennootschap overgedragen. Deze informatie is niet publiekelijk beschikbaar. Daarmee is deze transactie database de betrouwbaarste bron van hoteltransacties in Nederland.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ontwikkeling van het totale volume en de prijs per kamer van hotelvastgoed transacties in Nederland weer tussen 2008 – 2021.
Ondanks dat het transactievolume lijkt terug te lopen van 2020 naar 2021 zijn afgelopen jaar méér kamers verkocht. In 2020 werden in totaal 1.967 kamers verhandeld tegenover 2.216 kamers in afgelopen jaar. Eén reden is dat twee jaar geleden een deel van de verkochte kamers in het 5-sterren segment vielen. In 2020 werd namelijk één 5‑sterren hotel verkocht, het Hilton The Hague, voor een bedrag van circa € 70 miljoen. Voor het hotel met 195 kamers resulteerde dat toen in een prijs per kamer van maar liefst € 360.256. De verkoop van Hilton Den Haag is ook de voornaamste reden voor het verschil in transactievolume tussen beide jaren. Als voor afgelopen jaren alleen de segmenten tot en met 4 sterren worden opgeteld bedraagt het verschil bijna €3 miljoen in het voordeel van 2021. Wanneer ook de prijs per kamer vergeleken wordt exclusief Hilton Den Haag dan komt deze voor 2020 uit op € 130.715. Dat is nog steeds hoger dan de prijs per kamer van € 117.516 uit 2021, maar geeft aan dat in 2021 relatief meer transacties buiten de grote steden plaatsvonden.
Kerncijfers
Onderstaand overzicht geeft het transactievolume uitgesplitst naar sterrenklasse weer voor 2021.
In 2021 vonden geen transacties plaats in het 5-sterren segment, maar ook niet in het segment van hotels met 1-ster classificatie. Verder valt op dat de prijs per kamer niet oploopt met het oplopend aantal sterren per klassement. Reden hiervoor is de prijs die voor Hotel Hegra (2-sterren) betaald is en dit een hotel betreft in de monumentale grachtengordel van Amsterdam Centrum en derhalve een relatief hoge prijs per kamer te zien heeft gegeven. Verder valt op dat het segment zonder sterren een betrekkelijk hoog aandeel in het transactievolume kent van namelijk 6,8%, waar dit in het voorgaande jaar slechts 1% was. Dit komt voornamelijk door de transactie van Flex Hotel Zuiderpark in Rotterdam, waarvoor € 9.5 miljoen is betaald. Zonder deze transactie bedraagt de omvang van het 0-sterren segment 3%, wat nog steeds het drievoudige is van de omvang in 2020. Dit verschil wordt veroorzaakt door het grotere aantal 0-sterren hotels dat in 2021 verkocht is, 7 tegenover 3 in 2020.
Als de cijfers van 2019 worden toegevoegd aan bovenstaande grafiek worden de gevolgen van de coronacrisis pas echt duidelijk.
Uit bovenstaande grafiek valt op te maken dat vooral hoteltransacties vanaf het 3-sterren segment beïnvloedt zijn door de coronacrisis. Dit zijn meestal grotere hotels met kapitaalkrachtigere eigenaren die de middelen hebben om tijdens de coronacrisis niet te verkopen en kunnen wachten tot verkoop totdat de markt omstandigheden gunstiger zijn. Of de coronacrisis inderdaad invloed heeft gehad op de prijzen van hotelvastgoed is iets wat niet met zekerheid te zeggen valt. De prijs per kamer is sinds 2019 afgenomen, maar er zijn ook minder hotels uit het hogere sterren segment verkocht in de afgelopen twee jaar. Daarnaast kenmerkt hotelvastgoed zich ook door een zeer heterogeen karakter waardoor transacties zich niet goed met elkaar laten vergelijken.
Transacties per provincie
Noord-Holland is met Amsterdam doorgaans de provincie waar het meeste betaald wordt voor hotels en dat is in 2021 niet anders. Als Amsterdam een aparte provincie was dan zou de hoofdstad ook in dit lijstje bovenaan staan met een volume van ruim € 78 miljoen. De top 3 onderscheidt zich van de rest vanwege de combinatie van veel transacties en een relatief hoge prijs per hotel. Utrecht valt op vanwege zijn hoge notering ondanks dat daar slechts één hotel is verkocht. Het gaat in dit geval om Moxy Utrecht welke vanwege zijn grote aantal kamers en prijs per kamer de overige provincies achter zich laat. In Limburg en Gelderland zijn een hoop hotels verkocht maar ligt de prijs per kamer een stuk lager dan in de voorgaande provincies.
Wat opvalt is hoe de verhouding van verkochte kamers tussen de top 3 en de rest van Nederland zich verhoudt ten opzichte van 2020. Onderstaande tabel geeft hiervan een overzicht van het huidige en het voorgaande jaar.
Het verschil van verkochte kamers in Nederland samen met het hiervoor besproken verschil in transactievolume afgezet tegen sterrenniveau kan komen uit de langdurige gevolgen van de coronacrisis. Een deel van de transacties uit 2020 betrof overeenkomsten die al in 2019 gemaakt werden. Dit omvatte vooral transacties van duurdere hotels uit de grote steden in Nederland. In 2021 hebben minder soortgelijke grote transacties plaatsgevonden maar zijn wel meer regionale hotels van een kleinere omvang verkocht.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
