De afgelopen maanden verscheen een reeks aan uitspraken met betrekking tot de gevolgen van de Covid-19 pandemie en de huur van bedrijfsruimte. In veel procedures werd een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, met als doel om afspraken tussen huurder en verhuurder te wijzigen.
Over het algemeen werd de Covid-19 pandemie door de rechter op zichzelf wel als een onvoorziene omstandigheid erkend, maar het kwam lang niet altijd tot een wijziging van de overeenkomst tussen partijen. Aan deze uitspraken is onlangs een nieuw vonnis van de rechtbank Amsterdam van 17 juli 2020 toegevoegd, ten aanzien van de huur van het W hotel te Amsterdam. Alvorens deze uitspraak te bespreken zullen wij kort stilstaan bij het wettelijk kader van onvoorziene omstandigheden.
Wettelijk kader onvoorziene omstandigheden
Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is geregeld in artikel 258 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Het eerste lid van dit artikel luidt als volgt.
‘De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.’
Vooropgesteld geldt dat het leerstuk van onvoorziene omstandigheden in de rechtspraak terughoudend wordt toegepast. Er dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan wil er sprake zijn van een geslaagd beroep. Ten eerste moeten zich omstandigheden voordoen die onvoorzien zijn. Daarbij is het niet beslissend of de omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren, maar komt het eropaan van welke veronderstellingen de partijen zijn uitgegaan. Het is de vraag of partijen in de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien en deze in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Ten tweede moeten de omstandigheden van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. Daarbij geldt terughoudendheid, naleving van de gemaakte afspraken is immers altijd het uitgangspunt. Ten derde bepaalt het tweede lid dat het beroep op onvoorziene omstandigheden niet opgaat voor zover de omstandigheden ‘krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen’ voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Kort geding uitspraak rechtbank Amsterdam 17 juli 2020
Feiten
Palace Hotel huurt sinds 6 oktober 2017 twee panden aan de Spuistraat in Amsterdam van Deka. In deze panden exploiteert Palace Hotel naast het W hotel ook drie restaurants, een winkelruimte en een nachtclub. De huur bedraagt € 580.255,- exclusief BTW per maand en wordt vermeerderd met een percentage van de omzet. De vaste huurcomponent wordt per 1 oktober 2020 verhoogd naar € 833.333,33 exclusief BTW per maand. Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst heeft Palace Hotel geen recht op enige opschorting, korting, aftrek of verrekening.
Vanwege de Covid-19 pandemie zijn de restaurants in het gehuurde van 15 maart tot 31 mei 2020 op last van de overheid gesloten geweest. Ook het hotel is vanwege wegvallende omzet gesloten op 18 maart 2020. Sinds 1 april 2020 heeft Palace Hotel geen huur meer betaald aan Deka. Overleg tussen beide partijen over een huurvermindering mocht niet baten, waarop Palace Hotel een kort geding procedure bij de rechtbank is gestart.
Vorderingen Palace Hotel
Palace Hotel vordert in kort geding (dat wil zeggen: in een spoedprocedure bij wijze van voorlopige maatregel vooruitlopend op een zogenoemde bodemprocedure) kort gezegd kwijtschelding van de huur over de periode 12 maart tot en met 15 juni 2020 en huurprijsvermindering over de periode van 15 juni tot 31 december 2020. Palace Hotel heeft hieraan onder meer ten grondslag gelegd dat exploitatie van het hotel en de restaurants vanwege de 1,5 meter eis slechts beperkt mogelijk is en zij normaal voornamelijk zakenlieden uit de VS ontvangt die op dit moment vanwege restricties niet naar Nederland kunnen reizen. De totale omzetdaling over 2020 begroot Palace Hotel op circa € 25,5 miljoen.
Verweer Deka
Het verweer van Deka komt erop neer dat de sluiting van het hotel een eigen keuze was en de omstandigheid dat de meeste gasten uit de VS komen in de risicosfeer van Palace Hotel ligt. Volgens Deka heeft Palace Hotel haar financiële positie onvoldoende onderbouwd en zouden de onvoorziene omstandigheden verdisconteerd zijn in de huurovereenkomst door middel van de Triple Net Basis-bepaling, op grond waarvan alle genot beperkende omstandigheden voor rekening van Palace Hotel komen.
Oordeel rechter
De rechter stelt voorop dat de Covid-19 pandemie gelet op zijn omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij in beginsel moet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid en dat partijen de gevolgen hiervan niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd.
Vervolgens overweegt de rechter dat het sluiten van het hotel vanwege kostenbesparing een ‘alleszins’ redelijke beslissing was, die rechtsreeks veroorzaakt werd door de gevolgen van de coronacrisis. De bezetting was van de ene op de andere dag teruggelopen naar nagenoeg nul en het was niet verantwoord kosten te maken om operationeel te blijven zonder dat daar omzet tegenover stond. Door te sluiten konden kosten worden bespaard.
Verder overweegt de rechter dat het hotel weliswaar inmiddels weer open is, maar dat het operationeel verlies in het tweede kwartaal bijna € 1,9 miljoen bedroeg en voor het derde kwartaal een operationeel verlies wordt verwacht van € 419.000,-. De bezettingsgraad van de hotels in Amsterdam is nog steeds laag en het ziet er volgens de rechter niet naar uit dat het bezoek door de gasten van het W hotel uit de VS snel zal aantrekken.
De rechter is dan ook al met al van mening dat de coronacrisis voor Palace Hotel klemmende gevolgen heeft en dat daardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Onder deze omstandigheden mag Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten. Daarbij gaat het hier niet om teruglopende bezoekersaantallen vanwege veranderende marktomstandigheden, maar om het vrijwel geheel wegvallen van het bezoekersaanbod door de coronacrisis en de daaropvolgende overheidsmaatregelen. Dit zijn geen omstandigheden die voor rekening komen van Palace Hotel en vallen niet meer onder het ondernemersrisico.
Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het volgens de rechter voor de hand dat het financiële nadeel als gevolg daarvan over hen wordt verdeeld. De rechter besluit dan ook tot een gedeeltelijke opschorting van de huurbetalingsverplichting van Palace Hotel: 50% over het tweede kwartaal, 40% over het derde kwartaal en 25% over het vierde kwartaal van 2020. Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt, is uiteindelijk aan de bodemrechter. Voorwaarde is dan ook dat Palace Hotel binnen een maand een procedure bij de bodemrechter dient te starten.
Conclusie
Zoals gezegd is dit niet de eerste uitspraak waarin de Covid-19 pandemie wordt aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Het is tot nu toe wel een van de meest verregaande als het gaat om het inbreken in de contractuele relatie tussen de partijen. Daarbij geldt als belangrijke kanttekening dat het gaat om een voorlopige maatregel en dat het spoedkarakter van een kort geding beperkingen met zich brengt aan een uitvoerige behandeling van de over en weer aangevoerde stellingen en argumenten. Het vonnis is daarom onmiskenbaar op onderdelen (ook) kort door de bocht. Een bodemprocedure tussen Palace Hotel en Deka zal uiteindelijk moeten uitwijzen of er alsnog aan de opgeschorte betalingsverplichtingen moet worden voldaan. Met andere woorden, het laatste woord over deze kwestie is nog niet gezegd. Wordt vervolgd.
Auteurs: Nico Jacobs en Loes ter Meer, advocaten Vastgoed & Bouw Kennedy Van der Laan. Meer lezen over hotel en recht? Lees hier het dossier!
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
