Na de eerste lockdown en reeks van daaropvolgende procedures tussen huurders en verhuurders, bespraken wij in ons artikel van augustus 2020 een kort geding vonnis van de rechtbank Amsterdam. Kortgezegd oordeelde de rechter daarin voorlopig – en grotendeels in lijn met de overige uitspraken tot op dat moment – dat de Covid-19 pandemie in beginsel moet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid en dat het financiële nadeel over beide partijen moet worden verdeeld.
Inmiddels is Nederland een half jaar (en een tweede lockdown) verder en blijven discussies tussen huurders en verhuurders gezien de ingrijpende overheidsmaatregelen nog altijd actueel. Een stortvloed aan jurisprudentie is echter uitgebleven. Het gaat om enkele tientallen gepubliceerde uitspraken. Dit wijst erop dat voor het merendeel van de onenigheid nog altijd een oplossing wordt gevonden achter de schermen. In deze bijdrage geven wij een update van de rechtspraak door kort een drietal uitspraken te bespreken uit de laatste maanden (waarvan één in hoger beroep). Voor de inhoudelijke juridische achtergrond verwijzen wij naar ons eerdere artikel.
Uitspraak gerechtshof Amsterdam 14 september 2020 in kort geding
De huurder in deze procedure in kort geding kon zijn party- en congrescentrum in de periode maart tot juni 2020 niet exploiteren en stelt in de periode daarna last te hebben gehad van de beperkende overheidsmaatregelen. Hij heeft een belangrijk deel van zijn huur over het jaar 2020 niet betaald. In deze procedure vordert de huurder huurprijsvermindering. Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Net als de rechtbank houdt zij vast aan de bestaande lijn in de rechtspraak en is het gerechtshof van oordeel dat de coronacrisis – gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij – als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. Partijen hebben de pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dat wel zo zou zijn.
Het gerechtshof benadrukt dat er voor de hoogte van de huurkortingen geen maatstaf bestaat en dat deze “naar hun aard enigszins arbitrair zijn”. Zij is met de rechtbank van mening dat de huurprijs in de periode maart tot juni 2020 met 50% procent moet worden verminderd. Aan de hand van het (verwachte) omzetverlies van de huurder in de periode dat het gehuurde weer geopend is (1 juni 2020 tot en met 31 augustus) komt het gerechtshof voor die maanden tot een korting van 35%. Met het oog op de toekomst overweegt de rechter dat de omzet door een mogelijke tweede golf van besmettingen in de periode van 1 september tot 31 december 2020 opnieuw zou kunnen teruglopen. Volgens het gerechtshof is het niet uitgesloten dat het gehuurde zelfs weer enige tijd zal moeten worden gesloten. Rekening houdend met deze onzekerheid wordt een korting toegepast van respectievelijk 30, 20, 10, en 0% over de laatste vier maanden van 2020. Met deze uitspraak in hoger beroep wordt de lijn in de lagere rechtspraak (uitgaande van het ‘verdelen van de pijn’) voortgezet.
Uitspraak rechtbank Amsterdam 21 januari 2021 in kort geding
In dit geschil staat de huur van het Swissôtel op het Damrak te Amsterdam centraal. Huurder vordert onder andere opschorting van 50% van de huurprijs. De rechtbank stelt ook hier voorop dat de coronacrisis in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid en volgt hiermee de lijn uit eerdere uitspraken. De beslissing om het hotel (in het centrum van Amsterdam) vanwege wegvallende omzet van 25 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 gesloten te houden acht de rechtbank redelijk. Dit geldt met name nu aannemelijk is dat de bezettingsgraad in die periode uiterst laag was geweest, te meer aangezien Swissôtel zich richt op zakenreizigers en buitenlandse toeristen. Na 31 mei 2020 is het hotel weliswaar geopend maar ook voor deze periode neemt de rechtbank aan dat de bezettingsgraad substantieel lager was, met name vanwege de wereldwijde reisbeperkingen.
De rechtbank concludeert dan ook dat de coronacrisis voor Swissôtel klemmende gevolgen heeft en de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daardoor ernstig is verstoord. De verhuurder mag een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet verwachten. Op het verweer van de verhuurder – onder meer dat de huurprijs van het gehuurde ver onder de marktwaarde zou liggen en het financiële vermogen van verhuurder veel kleiner zou zijn dan dat van huurder – kan in dit kort geding volgens de rechtbank niet vooruit worden gelopen. Nader onderzoek op dat punt kan alleen in de bodemprocedure worden uitgevoerd. Alle omstandigheden van het geval afwegende komt de rechtbank dan ook tot de conclusie dat de huurder een beroep op onvoorziene omstandigheden toekomt. Aangezien geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van de coronacrisis besluit de rechtbank het financiële nadeel gelijkelijk over hen te verdelen. De huurprijs over de periode van 1 november 2020 tot 1 juni 2021 wordt voor 50% opgeschort. De rechtbank vindt het immers voorzienbaar dat het hotelwezen in ieder geval tot 1 juni 2021 zeer nadelige gevolgen zal ondervinden van de coronacrisis.
Uitspraak rechtbank Amsterdam 9 oktober 2020 in kort geding
Tot slot wijzen wij nog op een belangwekkende uitspraak van de rechtbank Amsterdam in het kader van de zogenaamde ‘tweede golf’, waarbij het gehuurde bestond uit onder meer een koffiebar en workshopruimte. De huurder en verhuurder hadden al eerder tijdens de coronacrisis (halverwege april 2020) een afspraak gemaakt die bestond uit een huurkorting van 50% voor twee maanden met bepaling dat huurder verhuurder ‘overigens niet kan aanspreken in verband met de gevolgen van het Covid-19 virus’. De vraag speelde in dit geval (onder meer) of de huurder – nu er als gevolg van de tweede lockdown opnieuw betalingsproblemen ontstonden – inderdaad gebonden was aan dit (kwijtings)beding.
Vooropgesteld wordt ook in deze zaak de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid aangemerkt. De rechtbank overweegt vervolgens dat het aannemelijk is dat partijen op het moment van het aangaan van de regeling in april veronderstelden dat het niet heel lang zou duren voordat de situatie weer zou zijn genormaliseerd en het kennelijk de verwachting was van partijen dat de situatie vanaf juli 2020 weer de goede kant op zou gaan. De ontwikkelingen sinds 1 oktober 2020 hebben zij duidelijk niet voorzien. Het beroep van verhuurder op het kwijtingsbeding, gaat volgens de rechtbank niet op. Dit zou, aldus de rechtbank, immers betekenen dat huurder ‘voor eens en voor altijd afstand heeft gedaan van de mogelijkheid om een beroep te doen op met de coronacrisis samenhangende omstandigheden’, hetgeen in de huidige situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zij voegt daar nog aan toe dat een beroep op onvoorziene omstandigheden niet contractueel kan worden uitgesloten. De rechter komt al met al tot het (voorlopig) oordeel dat ook voor de periode vanaf 1 oktober 2020 het financiële nadeel over partijen moet worden verdeeld en besluit tot een (gedeeltelijke) opschorting van 50% van de huurprijs voor het vierde kwartaal van 2020.
Conclusie
De kwalificatie van de Covid-19 pandemie als een onvoorziene omstandigheid blijft ook in recente uitspraken (waaronder in hoger beroep) de standaard. De huurkorting zelf hangt telkens af van de omstandigheden van het geval – zoals onder meer de onderbouwing van de financiële positie en de verhouding tussen partijen – maar het ‘verdelen van de pijn’ blijft vooralsnog het uitgangspunt. De omstandigheid dat partijen mogelijk al eerder tijdens de coronacrisis afspraken hebben gemaakt (en dus hebben ‘voorzien’ in de gevolgen van de Covid-19 pandemie) staat daarbij niet per sé in de weg aan een (hernieuwd) beroep op onvoorziene omstandigheden gelet op het verdere verloop van de pandemie. Veel zal afhangen van het tijdstip en de redactie van deze eerdere afspraken met dien verstande dat een beroep op onvoorziene omstandigheden niet contractueel kan worden uitgesloten. Een kanttekening blijft dat de uitspraken vaak worden gedaan in kort geding procedures en dus voorlopige maatregelen betreffen. Een oordeel door de rechter in een bodemprocedure brengt daarover pas meer zekerheid, al lijkt de eensgezindheid van de kort gedingrechters haar schaduw vooruit te werpen. De tijd zal leren hoe de Covid-19 pandemie en daarmee de rechtspraak op dat onderwerp zich zullen ontwikkelen.
Meer lezen?
Iedere maand publiceert het Hospitality Team van Kennedy van der Laan een artikel op het gebied van Hotel & Recht. Alle artikelen zijn in dit dossier te lezen.
Over de auteurs
Auteurs: Nico Jacobs en Loes ter Meer, advocaten in het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan.
