H&V Het beste contract bij overdracht (6/8)

In acht artikelen beschrijft Bastiaan Driessen van "Invast Hotels":http://invasthotels.com/ hoe een verkoopproces van een familiehotel met een succesvolle afloop voor zowel koper als verkoper tot stand komt. Leest u hier deel zes.

Het zesde artikel gaat in op de diverse contracten. Wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten van huur- en verkoopcontracten?

*Hotelverhuur = winkelruimteverhuur*
De verhuur van een hotel valt in het wetboek onder de verhuur van winkelruimte (middenstands bedrijfsruimte). Wanneer de voorkeur wordt gegeven aan een vast huurcontract, wordt dan ook vaak gebruik gemaakt van een aangepast standaard verhuurovereenkomst voor winkelruimte. Bij hotels is het echter van groot belang om duidelijke afspraken te maken tussen huurder en verhuurder voor wat betreft de onderhoud van het object. Voor een gezonde bedrijfsvoering is het immers belangrijk dat een hotel in optimale conditie verkeert. Dit geldt voor zowel het vastgoed als de inventaris. Het onderhoud van het vastgoed van een hotel is dan ook intensiever dan dat van bijvoorbeeld een winkelpand of een kantoor.

*Wie onderhoudt de badkamers?*
De inventaris wordt veelal gezien als onderdeel van de exploitatie. Bij het sluiten van een vaste huurovereenkomst is het onderhoud van de inventaris dan ook voor rekening van de huurder. Het onderhoud van de ‘schil’ (het gebouw) en de installaties komen veelal voor rekening van de verhuurder. Maar hoe zit het met bijvoorbeeld met de badkamers van een hotel? Dit moet in een contract uiteraard goed geregeld worden.

*Langdurige contracten*
De huurperiode van een overeenkomst voor hotels wijkt af van die van een winkelruimte of kantoor. Waar winkels en kantoren veelal worden verhuurd voor een periode van 5 + 5 jaar, geldt voor hotels gemiddeld een huurtermijn van rond de 15 jaar. Maar zelfs huurtermijnen van 40 tot 50 jaar komen in de hotelbranche voor.

*Meer invloed met het managementcontract*
Ook is het mogelijk om contracten af te sluiten waarbij door de eigenaar enkel het hotelmanagement wordt ingehuurd, veelal in combinatie met een bepaalde merknaam. Bij deze zogeheten managementcontracten is de gehele hotelexploitatie in handen van de eigenaar en wordt het management betaald uit een percentage van de omzet. Het voordeel van deze contracten is dat de eigenaar veel meer invloed heeft op de hotelexploitatie.

*Koopcontract: beperk de aansprakelijkheid*
Bij het opstellen van een koopcontract is het van belang dat de verkoper na het tekenen van de overeenkomst en de daaropvolgende transactie ook daadwerkelijk de transactie heeft afgerond. Wanneer verschillende zaken ten aanzien van garanties, ouderdomsclausules en mogelijke andere beperkingen niet goed zijn onderzocht en niet zijn opgenomen in een contract, kan dit voor de verkoper vervelende consequenties met zich meebrengen. Het is daarom van belang deze zaken grondig te onderzoeken, waardoor de eventuele aansprakelijkheid van de verkoper na de transacties tot een minimum beperkt blijft.