H&V Wat is een hotel eigenlijk waard? (2/8)

In acht artikelen beschrijft Bastiaan Driessen van "Invast Hotels":http://invasthotels.com/ hoe een verkoopproces van een familiehotel met een succesvolle afloop voor zowel koper als verkoper tot stand komt. Leest u hier deel twee.

In het tweede deel van deze reeks wordt ingegaan op het vaststellen van de waarde van een hotelonderneming en het vastgoed.

*Wat telt mee bij de waardebepaling?*
De waardebepaling van hotels is van veel factoren afhankelijk. Veel commercieel vastgoed zoals kantoren worden gewaardeerd op basis van een bestaande of mogelijke huurwaarde. Bij hotels hebben echter ook de resultaten van de hotelonderneming grote invloed op de totale waarde: niet alleen van de onderneming. maar zeker ook van het vastgoed. Om de totale waarde van een hotel te bepalen, moet er een duidelijk inzicht zijn in de resultaten van de onderneming in de afgelopen jaren, met daarnaast een fundeerde prognose van mogelijke toekomstige resultaten.

*Verdisconteerd resultaat*
Middels het verdisconteren van het bruto bedrijfsresultaat is het mogelijk om een waarde toe te kennen aan een hotel. Hierbij wordt een inschatting gemaakt van het bruto resultaat voor belastingen over een periode van 10 jaar van waaruit de waarde tot stand komt. In het bruto resultaat zijn alle kosten en opbrengsten van een hotel verwerkt. Daarom wordt dit dan ook vaak beschouwd als een betrouwbare waarderingsmethode. Wanneer de verdisconteringmethode is gebaseerd op een prognose over een lange periode, ontstaat echter een onzekerheidsmarge. Het is dan ook belangrijk om ook via andere waarderingsmethoden de waarde vast te stellen.

*Huurwaardekapitalisatie*
Zo is er de huurwaardekapitalisatiemethode. Op basis van de jaarhuur van een hotel en een daarbij gekozen rendement – afhankelijk van de locatie, het soort hotel en het merk – wordt de totale waarde bepaald. Natuurlijk wordt niet elk hotel verhuurd en zal, wanneer dit wel het geval is, een jaarhuur niet altijd marktconform zijn. De huur van een hotel zal normaal gesproken moeten worden betaald uit de omzet. Om te komen tot een gerede marktconforme huur, kan deze dan ook bepaald worden als percentage van de gemiddelde omzet die een exploitant op een bepaalde locatie zou kunnen behalen. Dit percentage zal uiteraard variëren op verschillende locaties.
Naast deze methode zou, ter vergelijk, eveneens gekeken moeten worden naar de alternatieve gebruiksmethode, waarbij de huurwaarde en het rendement worden bepaald wanneer het object een andere functie zou hebben, bijvoorbeeld een kantoorfunctie. Dit uiteraard met het gegeven dat daarbij verbouwingskosten verrekend moeten worden.

*Grove vuistregels*
Natuurlijk is het voor een hotelondernemer interessant om een inschatting te kunnen maken van de waarde van het hotel. Twee zeer grove vuistregels werden vroeger veelal gebruikt, namelijk ‘1.000 x de kamerprijs’-methode en de ‘100.000 x het colaflesje uit de minibar’-methode. De uitkomst van de laatstgenoemde som wordt uiteraard vermenigvuldigd met het aantal kamers. Was het leven maar zo simpel. Soms werken deze regels nog wel eens, maar de waarde wordt volgens de eerdere methoden bepaald.

*Vastgoed of vennootschap?*
Veelal zijn de onderneming en het vastgoed eigendom van één of meer besloten vennootschappen. Bij verkoop zal de eigenaar van de keuze moeten maken om, in geval van het vastgoed, de B.V. te verkopen of het vastgoed uit de B.V. Hierop wordt in later in deze artikelenreeks verder ingegaan.