Hotels staan gelukkig weer volop in de belangstelling van investeerders. Zij investeren in het onroerend goed of/en in de exploitatie. De waarde van de investering in het onroerend goed wordt grotendeels bepaald door de opbrengst die het onroerend goed genereert; de cash flow uit het hotel is een zeer belangrijke factor voor de beleggingswaarde van het onroerend goed. Bij de twee grondvormen van exploitatieovereenkomsten gaat het om de huurovereenkomst en de managementovereenkomst.
Eerst de huurovereenkomst. Er is geen sprake van een scheiding tussen degene die het gebruiksrecht heeft van het onroerend goed en degene die de onderneming drijft. De huurder exploiteert het hotel, draagt huur af en ontvangt de opbrengsten. De huurder draagt dus ook het ondernemingsrisico van het hotel. De eigenaar slechts indirect, namelijk door de te ontvangen huur.
Bij de managementovereenkomst besteedt degene die het gebruiksrecht heeft van het onroerend goed, het management en dus de operationele zeggenschap over het hotel uit aan een derde die daarvoor een beloning ontvangt.
Operators
Hotels die worden geëxploiteerd onder een van de grote wereldwijde merken (brands), hebben meestal managementovereenkomsten gesloten. De grote internationale operators (zoals Hilton, Starwood, Marriott en Hyatt) willen in het algemeen zelf zo min mogelijk onroerend goed op de balans hebben. Deze operators willen om dezelfde reden geen meerjarige huurovereenkomsten aangaan, nu onder IFRS de toekomstige huurverplichtingen als passiefpost in de balans moeten worden opgenomen.
Een aantal internationale hotelketens wil overigens wél - van geval tot geval - hotels als onroerend goed in eigendom houden, maar zulke ketens zijn uitzonderingen op de regel.
Daarnaast hebben we natuurlijk de franchiseovereenkomst, de licentieovereenkomst en de overeenkomst waarmee aansluiting wordt verkregen op een reserveringssysteem. Dat zijn in wezen allemaal overeenkomsten waarin aangehaakt wordt op een merk en/of een boekingssysteem zonder operationele betrokkenheid van degene die de houder van het merk/systeem is, maar vaak wel met een zekere - niet zelden stevige - controle vanuit laatstgenoemde partij, teneinde de kracht van het merk en het systeem te waarborgen.
Een veelheid aan factoren bepaalt de keuze voor een huurovereenkomst of een managementovereenkomst. Te denken valt aan het gewenst rendement en een aanvaardbaar geacht risicoprofiel, het type OG-belegger, de mogelijkheden van de operator (o.a. IFRS), het type hotel en de positionering. Een huurovereenkomst heeft voor de OG-investeerder doorgaans een lager risicoprofiel, maar ook een lager potentieel rendement.
Juridisch gezien is een huurovereenkomst complexer, doordat dwingend en semi-dwingend recht beperkingen stellen aan de contractvrijheid van partijen. Bij een managementovereenkomst speelt dit niet; daarin kan men in beginsel alle afspraken vastleggen die men wil maken.
Maatwerk
Een hotel is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Een meer hybride benadering van de huurovereenkomst kan worden bewerkstelligd door:
* een huurprijs die (al dan niet grotendeels) omzetgerelateerd en/of winstgerelateerd is;
* een (aanvangs-)investering door de verhuurder in de hotelspecifieke activa (FF&E);
* een co-investering door de huurder in het OG;
* meer onderhoudsverplichtingen dan in de Algemene Bepalingen ROZ voorzien in de richting van de verhuurder te schuiven;
* gematigde, getrapte en/of gemaximaliseerde indexering van de huurprijs.
Het is verstandig om voor specifieke maatwerkregelingen (afwijkende bedingen) rechterlijke goedkeuring te vragen. Denk bijvoorbeeld aan:
* een huurtermijn die afwijkt van de wettelijke hoofdregel van tweemaal vijf jaar (tenzij de overeengekomen huurtermijn korter is dan twee jaar);
* de buitenwerkingstelling of aanvulling van de voor opzegging van de huurovereenkomst vereiste opzeggingsgronden;
* het niet van toepassing verklaren van de rechterlijke huurprijsherziening op het gedeelte van de huur dat omzet- en of winstgerelateerd is;
* de koppeling van de huurovereenkomst aan de looptijd en beëindigingwijze van een overeenkomst die met een derde is gesloten, zoals een franchiseovereenkomst. Maar bijvoorbeeld ook de looptijd van een erfpacht.
Hybride
Managementovereenkomsten zijn vaak op Angelsaksische wijze dichtgetimmerd. De grote hoteloperators rollen doorgaans een bepaald merk wereldwijd uit op basis van langdurige standaardovereenkomsten met weinig ruimte voor onderhandeling.
Een managementovereenkomst krijgt een meer hybride karakter door:
* de managementvergoeding voor de operator deels of geheel afhankelijk te maken van de door het hotel gerealiseerde GOP/EBITDA;
* de dotaties aan FF&E (hotelspecifieke activa) in aftrek te brengen bij de bepaling van de grondslag waarover de managementfee wordt berekend (Adjusted GOP);
* beperking van de kostenvergoedingen en kostenomslagen vanuit de onderneming van de operator;
* een tot op zekere hoogte door de operator gegarandeerde GOP;
* achterstelling (in verschillende vormen) van de vergoeding voor de operator, om aan de verplichtingen met betrekking tot de bankfinanciering te kunnen voldoen;
* het recht om de overeenkomst te beëindigen indien het hotel (binnen een bepaalde periode) onvoldoende resultaat oplevert.
Daarnaast is het vaak mogelijk om andere regelingen aan een management overeenkomst toe te voegen zoals:
* een discretionair beëindigingsrecht tegen een zekere vergoeding;
* territoriale bescherming;
* het recht om operationele en investeringsbudgetten (FF&E) goed te keuren;
* het recht om boven-budgettaire uitgaven tegen te houden.
Door de overeenkomsten op grond waarvan een hotel wordt geëxploiteerd een meer hybride karakter te geven, kan een grotere mate van ‘economic alignment’ worden geregeld. Dat betekent een hoger aan de exploitatie gekoppeld risico voor de OG-eigenaar/verhuurder, maar ook meer potentieel naar boven. Vanuit de positie van de OG-investeerder die een managementovereenkomst aangaat, is dan juist sprake van een lager risico. Hier zal de operator eerder de positieve en negatieve effecten van de exploitatie voelen.
Een goed geschreven hybride overeenkomst hoeft niet veel papier te kosten. Indien een overeenkomst de partijen economisch gezien dezelfde kant op stuurt, is er sprake van continuïteit. Hybride is dus ook op dit terrein duurzaam.
Casper Banz
Houthof Buruma
Begrippen
IFRS International Financial Reporting Standards
FF&E Furniture, Fixtures and Equipment
ROZ Raad Onroerende Zaken
HM302014
