Weinig sectoren kennen zoveel spelers als de wereld van de bouw, het vastgoed en het hotelwezen. Projectontwikkelaars, aannemers, beleggers, aandeelhouders, beheerders en gebruikers zijn allemaal met elkaar verbonden in het proces van bouwinitiatief tot en met beheer en exploitatie van vastgoed.
Vastgoed moet vooral functioneel zijn en waardevast blijven. Daarom is het belangrijk dat de betrokken spelers goed weten welke trends en ontwikkelingen de toekomst bepalen. Want schommelingen in het economische klimaat, gewijzigde voorkeuren en leefpatronen en populatiegroei hebben direct invloed op de vastgoedvraag. Daarbij is een interessante splitsing van bedrijf en vastgoed waar te nemen. Exploitanten doen de bedrijfsvoering, beleggers richten zich op het vastgoed.
Doordat partijen zich concentreren op hun kernactiviteit, profiteren zij beide van lagere risico's en betere rendementen. Deze ontwikkelingen worden onderschreven door Vincent Huizinga en Eddy Halter van DTZ Zadelhoff. Zij zijn - vanuit de makelaardij - jaarlijks betrokken bij tientallen taxaties en verkopen binnen de hotelbranche, en zij signaleren grote veranderingen binnen de sector.
Verschuiving
Voorheen was het onroerend goed - het hotel - en de exploitatie hiervan in handen van de eigenaar zelf. De namen van de hoteliers Giovanni van Eijl en Leon Dijkstra zijn bekend als het gaat om het combineren van vastgoed- en bedrijfsexploitatie. Hoteliers namen zelf een projectontwikkelaar of een bouwer in de arm. Deze benaderde de belegger met veel egards omdat er projecten waren te verkopen. Tegenwoordig lijkt deze rol volledig te zijn omgedraaid. Nu schrijven projectontwikkelaars soms zelfs een 'tender' uit waarop beleggers kunnen inschrijven, al dan niet met een wachtlijst. De rol van de particuliere en soms zelfs de institutionele belegger is enorm gegroeid.
Vincent Huizinga: 'Grotere particuliere beleggers, zoals bijvoorbeeld Ed Maas, zijn hiermee al een paar jaar geleden begonnen. En nu zie je dat ook institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, zich meer en meer voor de hotelbranche gaan interesseren. Vaak in combinatie met andere objecten. Een goed voorbeeld hiervan is het NH Hotel in Maastricht dat gecombineerd wordt met een congrescentrum.'
Eddy Halter is van mening dat de hotelsector is ontdekt als een alternatieve beleggingssector: 'Je ziet dat er steeds meer gekeken wordt naar beleggingen buiten de traditionele kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. Hierbij wordt gekeken naar hotels, maar ook naar andere exote producten zoals vakantieparken, grote logistieke hallen, overdekte skibanen, jachthavens en bioscopen. In veel gevallen gaat het hier om exploitatiegebonden vastgoed.'
Kapitaal
Vastgoed gaat hand in hand met commercie. En er is heel wat kapitaal beschikbaar. Na de sluipende aandelencrisis van 2001 zijn institutionele beleggers hun portfolio gaan aanpassen. Nu de kantorenmarkt met een grote leegstand kampt, blijkt de hotellerie een goed alternatief. (Volgens de laatste cijfers staat ruim 6,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte te huur.) Bij veel kantorenprojecten wordt snel naar een andere invulling gezocht. Vaak blijkt dan echter dat de nodige vertaalslagen moeten worden gemaakt. In verhouding met kantoren leveren hotels vaak lagere huurwaardes op, terwijl ook de grondprijzen lager zijn. Daar staat tegenover dat de huurcontracten voor een veel langere termijn worden afgesloten.
Toch is op de Europese markt nog maar een kwart tot eenderde van het commerciële vastgoed in handen van beleggers. De rest is van de bedrijven zelf. Er is een trend dat bedrijven daar afscheid van nemen, hun vastgoed verkopen en het weer terug huren. Een trend die Huizinga ook waarneemt. 'Je ziet dat verhuurde hotelobjecten steeds meer waard worden, omdat de vereiste rendementen voor onroerend goed momenteel dalen. Aan de andere kant willen gebruikers uitbreiden, maar zij lopen er tegenop dat het kapitaal vastzit in hun onroerend goed. Dankzij de nieuwe partijen op de markt, zoals de institutionele beleggers, kan het vastgoed losgeknipt worden van de exploitatie. Het is dan aantrekkelijk om je onroerend goed te verkopen. Al kun je daar wel de kanttekening bij plaatsen dat je maar één keer de waarde ervoor ontvangt en als je het uit handen geeft je er minder over te zeggen hebt. Om die reden worden in de hotelsector vaak zogenaamde "triple net contracten" afgesloten, waarbij bijvoorbeeld het onderhoud voor een groot deel voor rekening en verantwoordelijkheid van de hotelier ofwel de huurder blijft komen. Bij kantoren is het meestal de belegger zelf die onderhoud pleegt.'
Studie
Dit blijkt eveneens uit een periodieke Europese vastgoedstudie van Roland Berger Strategy Consultants. Deze stelt dat tweederde van de Europese bedrijven onroerend goed niet ziet als strategisch instrument. Bedrijven blijken onvoldoende op de hoogte van de strategische mogelijkheden van onroerend goed. Volgens de studie hebben directiemanagers te weinig kennis, betrokkenheid en inzicht in het economische belang van onroerend goed. Daarom besteden ze facilitymanagement steeds vaker uit aan externe dienstverleners. Volgens het onderzoek gaan de Angelsaksische landen veel strategischer om met vastgoed.
Halter: 'Op dit moment zijn er enkele grote Angelsaksische partijen, zoals Blackstone, KKR en de Lehman Brothers, die grote pakketten vastgoed of gehele bedrijven tegen heel scherpe prijzen opkopen. En we zien ook dat er met langere contracten wordt gewerkt. Bij kantoren is dat vaak maar vijf tot tien jaar, terwijl je bij een hotel praat over vijftien tot twintig jaar. Een hotel is immers een vrij specifiek onroerend goed. Dus beleggers willen er zeker van zijn dat ze op langere termijn daarmee uit de voeten kunnen. En dan zie je toch dat de wat sterkere namen zoals Accor om de hoek komen kijken, waarmee eigenlijk het signaal wordt afgegeven dat dergelijke partijen blijkbaar veiliger overkomen dan een particuliere hotelier.'
De hotellerie krijgt in de vastgoedsector dus meer voet aan de grond als beleggingsobject, weliswaar met nog een wat wankel evenwicht.
Ook bij Adhoc Horecamakelaars bemerken ze de expansiedrift. Bas Guijs, senior consultant:
'Gezien het feit dat de economie op dit moment aantrekt, is de animo om uit te breiden groot, vooral bij de grote concerns; niet alleen in Nederland maar wereldwijd. De stijging in verkopen en overnames wijkt niet veel af van wat er de laatste jaren is gebeurd, alleen het zijn op dit moment grotere hotelgroepen die actief zijn in de markt. Na het instorten van de kantoormarkt hebben beleggers meer interesse gekregen in horecapanden, groot en klein. Het rendement is goed en men kan in het algemeen lange huurcontracten afsluiten. Voor ons is het makkelijker investeerders te vinden dan exploitanten, zeker in het het luxere restaurantsegment.'
HM302006
