Beleggers lijken nog steeds belangstelling te hebben voor hotelvastgoed. Jaar op jaar worden recordbedragen aan transacties genoteerd. Hoewel Nederland in het Europese geweld een relatief kleine hotelmarkt heeft, roeren ketens en investeerders zich ook hier.
Menigeen herinnert zich nog de opschudding die de Blackstone Group vorig jaar aan de andere kant van de oceaan teweegbracht. Vlak voor het uitbreken van de kredietcrisis kondigde de investeringsmaatschappij aan voor 26 miljard dollar Hilton in te lijven. En hoewel de perikelen op de financiële markten voor een tijdelijke lamlegging van de vastgoedtransacties hebben gezorgd, blijft de interesse voor hotelvastgoed onder vastgoedpartijen en vermogende particulieren groot. Reden voor de aanhoudende interesse is, dat hotelketens en -groepen steeds vaker hun hotels als beleggingsobjecten aanbieden; er een grote hoeveelheid investeringskapitaal voorhanden is; en het hotelvastgoed biedt een alternatief voor de verzadigde commerciële vastgoedsectoren, zoals de kantoor- en winkelmarkt. Beleggers willen rendement in hotelvastgoed zien en hotelexploitanten kiezen er in steeds grotere mate voor om de ‘bricks’ van de ‘brains’ te scheiden.
Verkoop en huur
Het afstoten van vastgoed heeft voor de hotelexploitant het voordeel dat het kapitaalbeslag op het vermogen daalt, waardoor er meer geld vrijkomt voor de kernactiviteit: het managen van het hotel. Een populaire vorm die ook in de Nederlandse hotellerie steeds vaker voorkomt is de sale and lease back constructie. Via sale and lease back kunnen ondernemingen kapitaal vrijmaken uit zowel roerende als onroerende activa. Met het vrijgekomen geld kunnen zij hun balans versterken, schulden afbouwen of investeren in de verdere ontwikkeling van hun activiteiten.
Sale and lease back is een variant van leasing waarbij de gebruiker (de lessee) ook de leverancier van het object is. Hij verkoopt eerder aangekochte middelen om ze daarna direct weer te huren. De waarde van goederen ligt in het gebruik en niet het eigendom ervan. In principe kunnen alle roerende en onroerende activa in aanmerking komen voor een sale and lease back transactie. Ondernemingen die denken met sale and lease back snel liquiditeiten te kunnen genereren voor verlieslatende activiteiten, maken weinig kans bij een leasinggever.
De lessee moet bij een sale and lease back-overeenkomst aandacht hebben voor een aantal belangrijke aspecten. Zo moet de onderneming voor honderd procent eigenaar zijn van de te verkopen activa. Deze activa moeten in kwaliteit en onderhoud goed zijn. Onroerend goed moet eveneens van goede kwaliteit zijn (intrinsieke waarde, status van onderhoud, ligging). In het geval van sale and lease back-constructies met onroerend goed blijven variabele kosten als belastingen, onderhoud en verzekeringen meestal buiten de overeenkomst. De waardebepaling van roerende of onroerende goederen is vaak mede gebaseerd op de reële marktwaarde die economisch verantwoord is; hierover later meer. Het gebruik van de vrijgekomen liquiditeiten moet eveneens bekend zijn en het volstaat niet om het geld van de verkoop in de onderneming te houden voor mogelijk later gebruik. De leasemaatschappij of de koper wenst dikwijls op de hoogte te zijn van de bestemming van de nieuwe gelden.
Bij de sale and lease-back constructie in de hotellerie is het managementcontract de laatste jaren steeds populairder geworden ten opzichte van een meer traditionele variant waarbij de exploitant een vaste huursom betaalt aan de investeerder of belegger. Gezien de risicoverdeling zal de belegger voorkeur hebben voor de traditionele variant, terwijl de exploitant liever kiest voor het managementcontract. Gevolg is, dat in de markt al diverse hybride vormen gesignaleerd zijn. Over het algemeen geldt: hoe sterker de hotelnaam als merk, des te sterker staat de hoteloperator in de besprekingen met investeerders. De hotellerie draait voor een groot deel op emotie, op uiterlijk en op gevoel. De merknaam van een hotel kan van groot belang zijn op het rendement van de belegging.
Waardering vastgoed
Met de recente perikelen op de financiële markten wereldwijd zijn banken en geldverstrekkers een stuk voorzichtiger geworden, zo ook bij hotelvastgoedtransacties. Marktpartijen willen meer informatie hebben en willen weten welk risico ze lopen. Zo wenst men ook een goed inzicht in de waarde van een vastgoedobject. De waarde van hotelvastgoed kan echter niet bepaald kan worden door toepassing van één waarderingsmethodiek. Uit onderzoek blijkt dat het noodzakelijk is dat voor de vaststelling van de waarde ook de marktsituatie en de kwaliteiten van de hotelexploitatie worden geanalyseerd.
De kwaliteiten van de exploitatie worden geanalyseerd op basis van bestudering van historische cijfers. De waarde van een hotel is nauw verbonden met de exploitatie die in het hotel plaatsvindt. Voor de waardebepaling van hotels is een methode op basis van inkomstenbenadering het meest zuivere. Binnen de inkomstenbenadering zijn diverse methodieken te onderscheiden, ieder met hun eigen specifieke eigenschappen en gebreken. De methode waarbij (toekomstige) kasstromen worden verdisconteerd met betrekking tot de waardering van de totale onderneming en van het vastgoed kan over het algemeen worden beschouwd als een van de meest geschikte manieren van waarderen (discounted cash flow model).
Deze methodiek levert veel informatie op voor een aspirant-koper met betrekking tot risico en rendement. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat vastgoedinvesteerders op dit moment meer kijken naar rendementen uit het verleden dan naar mogelijk toekomstige kasstromen uit het hotelvastgoed. Andere waarderingsmethoden zijn de alternatiefgebruiksmethode, huurwaardekapitalisatiemethode en de 1000 x kamerprijsmethode.
Markten
Het is wellicht opvallend te noemen dat de investeringen in Europees hotelvastgoed voor ongeveer 80 procent uit Europa zelf komen; al zijn natuurlijk ook legio voorbeelden te noemen van overzeese investeringen. In juli 2005 bijvoorbeeld, verkocht IHG het Amsterdamse Amstelhotel aan de Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley.
De markt voor hotelvastgoed in Europa is volgens sommige experts een echte Europese markt. Hierbij nemen de grote landen een dominante positie in. De kleinere markten, waaronder de Nederlandse hotelvastgoedmarkt, zijn volgens hen relatief minder liquide, maar dit is wel langzaamaan aan het veranderen. Op het moment zijn het vooral private equity partijen die zich meer en meer manifesteren in hotelvastgoed. Hun aandeel steeg bijvoorbeeld tussen 2004 en 2005 tot 40 procent, komend van 28 procent. Toch vormt de particuliere, binnenlandse belegger nog de grootste groep onder de investeerders in hotelvastgoed. Institutionele beleggers hebben zich lang afzijdig gehouden van de hotelmarkt, maar door professionalisering binnen deze branche is een opkomst van dit soort investeerders in de hotellerie waarneembaar.
Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat de afgelopen jaren het gemiddeld aantal kamers per hotel groeide, terwijl het totaal aantal hotels redelijk gelijk is gebleven. Er treedt schaalvergroting op, waarbij de grote internationale ketens aan terrein hebben gewonnen en kleinere familiehotels met relatief weinig kamers het veld moesten ruimen. Zo’n tien tot vijftien jaar geleden telde een hotel gemiddeld twintig tot 25 kamers, tegenwoordig ligt dat op 35 tot 40.
De nieuw gebouwde hotels zijn over het algemeen een stuk groter dan de bestaande hotels. Hierbij ontstaat een tweedeling: de kleinere familiehotels houden het vastgoed in eigen beheer en de ketens stoten steeds vaker het vastgoed af. Van alle hotelbeleggingen in Nederland vinden deze voor driekwart plaats in hotels die aangesloten zijn bij een keten. Naamsbekendheid en het gegeven dat ketens relatief solvabele huurders zijn, spelen hier een belangrijke rol.
Trends in vastgoed
Er zijn in Nederland vier actuele ontwikkelingen op het gebied van hotelvastgoed waar te nemen. De hiervoor al uitgelegde vastgoedconstructie van sale and lease-back raakt ook op de Nederlandse hotelmarkt steeds meer in zwang. Een bekend voorbeeld van de laatste tijd, naast legio anderen, is de recente verkoop van Sofitel The Grand in Amsterdam door de Franse hotelketen Accor. Met de transactie was in totaal 92 miljoen euro gemoeid (60 miljoen euro voor het vastgoed en nog eens 32 miljoen euro voor toekomstige renovatiewerkzaamheden). In het contract heeft Accor bedongen voor de komende 25 jaar de exploitatie van het hotel te runnen.
Een tweede trend is, dat in Nederland steeds meer aan fondsvorming wordt gedaan wanneer er wordt geïnvesteerd in hotelvastgoed. Partijen komen bij elkaar en halen gezamenlijk meer geld op dan op eigen houtje. In tegenstelling tot het buitenland - zie het voorbeeld van Blackstone - staat fondsvorming in Nederland nog aan het begin van zijn bestaan.
Als derde ontwikkeling, deels samenhangend met de voorgaande trend, valt op dat er steeds grotere beleggers actief worden op de markt voor hotelvastgoed. Tenslotte valt een algehele tendens in de hotellerie op te merken: de schaalvergroting.
Concluderend kunnen we stellen dat hotelvastgoed nog steeds erg in trek is in Europa en in Nederland. Volgens beleggers en investeerders ligt de waarde van het vastgoed van sommige hotels nog op een ondergewaardeerd niveau, anders zou hun interesse voor hotelvastgoed als beleggingsobject niet zo sterk zijn geweest. Dit gegeven, dat hotelvastgoed ondergewaardeerd is, zou hoteliers en hotelexploitanten aan het denken moeten zetten. Of het in eigen beheer houden nu de beste optie is, of de stenen verkopen, daarover is geen generaliserende uitspraak te doen. Hotels, hotelmerken en hotelketens zijn vaak te verschillend om te kunnen vergelijken. Wat voor het ene hotel wel werkt, pakt voor het andere hotel mogelijk slecht uit.
Baas over eigen stenen
Hotelexploitant Bilderberg kiest ervoor om, tegen de algemene trend in, de stenen in eigen beheer te houden. Waar andere ketens hun vastgoed van de hand doen om met de opbrengst herinvesteringen te doen, blijft Bilderberg baas over eigen huis en haard. Een van de redenen is de renovatie van hotelpanden. Gemiddeld worden om de zeven jaar panden in de hotellerie gerenoveerd. Bilderberg wil dan geen discussie met de ‘huisbaas’ over wat er wel en niet kan. Bilderberg ziet het hotelvastgoed meer als productiemiddel waarover zeggenschap gehouden moet worden. Het vastgoed kan bovendien in waarde vermeerderen en dient als onderpand voor financieringen. Als er geen zeggenschap meer is over het vastgoed, kan dit uiteraard niet meer.
De stenen de deur uit
Via de eerder genoemde sale and lease-backconstructie wil de Nederlandse hotelketen Fletcher Group geld vrijmaken voor de aankoop van nieuwe hotels. Op het moment staan 23 van de 28 hotels in de etalage, voor vijf is de constructie voltooid en worden de hotels gehuurd. In de hotelpanden zat veel overwaarde en de sale and lease-backconstructie was voor Fletcher de beste oplossing om de overwaarde te verzilveren. Chris Luken, eigenaar en oprichter van de Fletcher Groep, wil alle 23 hotels bij een enkele investeerder onderbrengen.
Recente overnames van hotels in Nederland (2005-2008)
Hotel Koper Bedrag
Sofitel The Grand Particuliere investeerder 92 miljoen euro
Crowne Plaza HHR Euro CV 72 miljoen euro
Americain Eden Group 37 miljoen euro
The Dylan Vitonia 32 miljoen euro1
The College Hotel Nedstede 15,2 miljoen euro
Floris Suite Hotel Lionstone Group 7 miljoen euro
Sheraton Schiphol Blackstone - 2
Pulitzer Amsterdam Blackstone - 2
Crowne Plaza Schiphol Westbridge Hospitality - 3
Holiday Inn Amsterdam Westbridge Hospitality - 3
Amstel Hotel Morgan Stanley -
Apollo Hotel EHM Groep -
HM302008
