De laatste tijd is er veel te doen over huurprijsvermindering als gevolg van verminderd huurgenot door de coronacrisis. Veel retailers, horecaexploitanten en hoteliers staat het water tot aan de lippen en doen een (al dan niet gebalanceerd) beroep op hun verhuurder om de huur op te schorten en/of tijdelijk te verminderen.
De stortvloed aan publicaties waarin huurder én verhuurders worden geadviseerd over welke rechten geldend kunnen worden gemaakt in verband met de coronacrisis op grond van overmacht (6:74 BW), redelijkheid en billijkheid (6:248 BW), onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW), of een ‘gebrek in de gehuurde zaak’ (artikel 7:204 lid 2), is enorm. Ook wij schreven hier al over, zie ons artikel ‘Huurrecht bedrijfsruimte en het Corona-virus; wie draagt de risico’s’ begin maart, toen nog hypothetisch, inmiddels keiharde realiteit. Maar hoe zat het ook alweer met het reguliere recht op huurprijsherziening op grond van de huurwetgeving? In het veranderende hotellandschap een niet te onderschatten (semi-)dwingend recht waarvan alleen met goedkeuring van de rechtbank kan worden afgeweken.
Juridisch kader
Als uitgangspunt geldt dat partijen vrij zijn in het vaststellen en wijzigen van de huurprijs voor zogenoemde 290-bedrijfsruimte, zoals een hotel. Het recht op huurprijsherziening wordt geregeld in de artikelen 7:303 en 7:304 BW. Als de huurder of verhuurder meent dat de huurprijs niet (meer) overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kan hij vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. Afhankelijk van de omstandigheden kan een dergelijke vordering leiden tot een verhoging van de huurprijs, of juist tot een verlaging. Kortom, een recht waar beide partijen hun voordeel mee kunnen doen.
Tijdstip
De vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs kan worden ingesteld tegen het einde van de overeengekomen (initiële of verlengde) duur van de huurovereenkomst, of indien geen bepaalde duur is overeengekomen telkens na verloop van vijf jaar. De huurprijs kan in beginsel dus niet worden herzien tijdens de lopende huurperiode (behoudens onvoorziene omstandigheden en/of in gezamenlijk overleg tussen partijen).
Wijze van vaststellen
De rechter kijkt bij de vaststelling van de huurprijs naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, gedurende een referentieperiode van de vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering. Uitgangspunt is dus wat op de markt de huurprijs is voor vergelijkbare bedrijfsruimte. Door echter rekening te houden met de huurprijzen over een periode van vijf jaar, worden al te conjuncturele fluctuaties voorkomen. Waar doorgaans wordt verwezen naar de ‘markthuur’, gaat het dus eigenlijk om de ‘referentiehuur’ gemeten over een langere periode.
Deskundigenadvies
De vordering moet vergezeld gaan van een deskundigenadvies. Uitgangspunt is dat partijen gezamenlijk een of meer deskundigen benoemen. Komen zij daar niet uit, dan wijst de rechter op verzoek van de meest gerede partij in een separate procedure een deskundige aan. Het deskundigenadvies moet worden opgesteld aan de hand van genoemd criterium en inzicht bieden op welke wijze de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen. Als toepasselijk vergelijkingsmateriaal ontbreekt, maakt de rechter een schatting. De rechter is overigens niet gebonden aan een uitgebracht deskundigenadvies, maar moet een afwijking hiervan natuurlijk wel motiveren. Ook kan hij zelf een nieuwe deskundige benoemen.
Vergelijkingsmaatstaf
Wat onder ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ wordt verstaan hangt veelal af van factoren als de ligging, grootte, indeling, kwaliteitsniveau, bereikbaarheid en van de aanwezigheid van voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. De contractuele bestemming en het in de bedrijfsruimte uitgeoefende bedrijf tellen niet mee. De invulling van het begrip ‘ter plaatse’ hangt daarbij af van de hoeveelheid vergelijkingsobjecten in de nabije omgeving van het gehuurde. In principe moeten de vergelijkingsobjecten in de buurt gelegen zijn. Indien er in de buurt onvoldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, moet op een andere maar vergelijkbare locatie worden gekeken of er vergelijkbare bedrijfsruimte voorhanden is.
Ingangsdatum
Als de rechter de nieuwe huurprijs eenmaal heeft bepaald, gaat deze in beginsel in op de dag waarop de huurprijsherziening is gevorderd. Zo nodig met terugwerkende kracht, maar nooit vóór het ingaan van de nieuwe huurperiode. De rechter kan, wanneer de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven, ook een andere ingangsdatum vaststellen, of bepalen dat de huur geleidelijk zal worden aangepast.
Semi-dwingend recht
Het risico van de herzieningsmogelijkheid leidt ertoe dat partijen vaak besluiten in de huurovereenkomst van de wettelijke regeling af te wijken, of een beroep hierop zelfs geheel uit te sluiten. Dit biedt immers meer zekerheid over het niveau van de huurprijs in de toekomst. De huurprijsherzieningsregeling is echter van semi-dwingend recht. Dit betekent dat indien hiervan ten nadele van huurder wordt afgeweken, dit alleen kan met goedkeuring van de rechter voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Zo niet, dan is zo’n afwijking of uitsluiting in de huurovereenkomst vernietigbaar met dien verstande dat alleen huurder zich hierop kan beroepen; de verhuurder kan zich dus niet onttrekken aan gebondenheid.
Toepassing voor hotels
De rechtspraak kent een kleurrijk pallet aan uitspraken met betrekking tot huurprijsherziening, met name binnen de retailsector. Het aantal uitspraken binnen de hospitalitysector is echter beduidend minder. Naast dat huurovereenkomsten voor hotels omwille van de bestemming en de hoge investeringen in de praktijk worden aangegaan voor een veel langere bepaalde duur, zal hierbij mogelijk ook een rol spelen dat de relatie tussen eigenaar/verhuurder en hotelexploitant/huurder veel meer is gebaseerd op partnership.
Daarbij komt dat de toepassing van het recht op huurprijsherziening veel minder evident is. Winkels zijn over het algemeen als onderdeel van een groter winkelgebied vaak omgeven door in meer of mindere mate vergelijkbare bedrijfsruimten. Anders geldt het voor hotels. Het zal voor hotels (veel) lastiger zijn reële vergelijkingsobjecten te vinden, zowel qua ligging en bereikbaarheid als qua eigenschappen (uitstraling en uitrusting). Meer nog dan bij winkelruimte, zorgt de term ‘vergelijkbaar’ tot de nodige discussie bij het vaststellen van de referentielijst.
Een andere factor is bovendien dat in de hotelbranche regelmatig gebruik wordt gemaakt van een (al dan niet gedeeltelijke) omzetgerelateerde huurprijs. Aangezien een omzetgerelateerde huurprijs afhankelijk is van de exploitatie van de bedrijfsruimte – en dus niet slechts gebaseerd is op de eigenschappen van de gehuurde bedrijfsruimte zelf – vraagt men zich in de rechtsliteratuur af of het systeem van huurprijsherziening wel toepasbaar is bij omzethuur (voor zover al opportuun). De rechter houdt immers bij de vergelijking in het kader van de huurprijsherziening juist geen rekening met het (succes van het) in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.
Tot besluit
Hoewel de volle omgang van de coronacrisis nog ongewis is, is inmiddels duidelijk dat het hotellandschap niet onveranderd blijft en de (gevraagde) huren onder druk komen te staan. In plaats van lange en onzekere procedures op grond van onvoorziene omstandigheden, biedt in deze crisistijden een (beroep op) nadere vaststelling van de huurprijs op grond van het in de wet neergelegde recht op huurprijsherziening mogelijk meer soelaas. Dit is afhankelijk van de overeengekomen huurtermijnen uiteraard. Hierbij dient echter wel voor ogen te worden gehouden dat de referentiehuur voor het nader vaststellen van de huurprijs niet direct hetzelfde is als – en vooralsnog mogelijk hoger ligt dan – de actuele markthuur. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs dient immers gekeken te worden naar de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in de voorbije vijf jaar.
Over de auteurs:
Nico Jacobs en Loes ter Meer zijn beide advocaten Vastgoed & Bouw bij Kennedy Van der Laan.
Deze artikelenreeks wordt verzorgd door het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan. Voor vragen kunt u contact opnemen met Nico Jacobs (Tel: 06-53999404; e-mail nico.jacobs@kvdl.com).
