Hij bouwde in Zeeland mee aan hotelgroep Amadore, leidde voor het WK voetbal in 2010 maar liefst 7000 horecaprofessionals op en participeert nog altijd in meerdere bedrijven. De ondernemende duizendpoot Joost van Damme ziet overal kansen, maar voornamelijk in zijn geliefde Zeeland, waar hij met zijn hospitalitybedrijf ONILIO bouwt aan de toekomst.
Meer foto's onderaan deze pagina
“Prachtig toch?”, zegt de geboren Vlissinger terwijl hij de deur van zijn nieuwste project – Hotel De Zeevaartschool – dichtdoet en de boulevard van Vlissingen betreedt. “Dit is de enige boulevard van Nederland op het zuiden. De hele dag zon. Als je goed kijkt zie je daar Knokke liggen en als je iets meer naar het zuiden draait, ligt daar de kust van Zeeuws-Vlaanderen. Met de boot ben je er zo.”
Die boot is op de dag van het interview niet nodig, hoewel kustpark Scaldia Village – een van de vier ondernemingen die onder de vlag van ONILIO opereert - in Zeeuws-Vlaanderen ligt. De focus ligt op het nieuwe project: Hotel de Zeevaartschool, waar Van Damme in het tweede kwartaal van 2024 de eerste gasten hoopt te ontvangen. Ongeveer 75 luxe kamers worden gerealiseerd in het monumentale pand. De start van de verbouwing staat voor deze zomer gepland. Het hele pand wordt verbouwd tot een viersterrenplushotel. In het souterrain worden nieuwe kamers en een tiental zogeheten ‘bunks’ ontwikkeld, hotelkamers van 14 vierkante meter.
Hoe is het project Hotel de Zeevaartschool op je pad gekomen?
“Het pand heeft ruim honderd jaar dienstgedaan als zeevaartschool en de laatste jaren als medisch centrum, verwant aan het ziekenhuis hier in de stad. In dat concept zat op de tweede etage een zorghotel met zestien kamers. Die functie van zorghotel had de eigenaar van het pand voor vijf jaar uitbesteed aan een partij en na die termijn wilde die partij niet meer verder. De eerste gesprekken die ik heb gevoerd, dateren van ongeveer drie jaar geleden. Daarin heb ik aan de pandeigenaar gevraagd of ik de tweede etage – die vrij zou komen – kon huren en exploiteren als hotel. Uiteindelijk is het volledige pand mij aangeboden. Ik wilde graag kopen, maar daar ik had niet voldoende financiële middelen voor. Ik heb projectontwikkelaar Yoeri Kambier gevraagd om te kijken wat het kost om van dit pand een hotel te maken. Hij maakte een StiKo, een stichtingskostenonderzoek, waarin alle investeringskosten werden beraamd. Ik heb een exploitatiebegroting gemaakt en die hebben we naast het StiKo gelegd. Het paste net, maar ik had nog wel een investeerder nodig. In het recente verleden heb ik een exploitatiebegroting voor een plan van een investeerder gemaakt. Dat plan ging niet door, maar hij was positief over het plan dat ik geschreven had. Ik heb contact met hem gezocht over het plan met de zeevaartschool en binnen drie dagen was het akkoord. Mijn bedrijf ONILIO is volledig eigenaar van de exploitatie en ik heb het voordeel dat ik ook voor 20 procent participeer in de vastgoed bv.”
Hoe komt het hotel eruit te zien?
“Het pand is een Rijksmonument en wordt door Glenn de Groot van WTS Architecten verbouwd naar de huidige tijd. Hans Kuijten is de binnenhuisarchitect. Daar heb ik een enorme klik mee. De ‘look and feel’ van Hotel de Zeevaartschool hebben we al samengesteld. Exacte tekeningen van hoe de hotelkamers eruit komen te zien hebben we nog niet, maar in grote lijnen hebben we wel al bepaald welke kleurcombinaties we gaan gebruiken en welke materiaalsoorten we willen inzetten. Hans heeft veel ervaring in de hotellerie en de horeca, waaronder enkele Van der Valk-hotels. Hotel de Zeevaartschool heeft vier verdiepingen die we gaan exploiteren. In het gebouw komen nieuwe luxe hotelkamers en suites. En in het souterrain komen de bunks. Helemaal bovenin is er nog een torentje. Daar moeten we nog invulling aan geven. Het kan een suite worden. Met een bezettingsgraad van ongeveer 50 procent en een prijs van rond de zeshonderd euro weet ik wat het oplevert. Maar het kan ook een concept worden waar hotelgasten onder het genot van een glas champagne een start geven aan hun weekend weg. Met een verbluffend uitzicht over de boulevard en een foto op de socials als resultaat kan het ook een marketingdoeleinde hebben. Ik ben er nog niet helemaal over uit. Het is puzzelen en rekenen. Op de begane grond ontwikkelen we een restaurant met ongeveer 75 zitplaatsen. Ik ben een horecaman, maar heb meer met de hotellerie dan de andere twee facetten van de horeca. Het moet iets toevoegen aan het hotel. Alleen dan doe ik het. Het wordt een flinke verbouwing. We gaan helemaal terug naar casco en bouwen van daaruit de hele boel opnieuw op.”
De zeevaartschool is een monumentaal pand. Hoe groot is de invloed van monumentenzorg op de verbouwing?
“Ze staan voor het belang van het behoud van het cultureel erfgoed, dat is hun taak. De architect heeft alle wijzigingen ingetekend. Vervolgens gaat monumentenwacht die wijzigingen beoordelen en gaan daar eisen aan stellen. In de nieuwe tekeningen maken we een aantal originele pilaren ‘vrij’. In het huidige pand zijn deze onderdeel geworden van een muur. Ze vinden het prachtig dat we de pilaren weer in ere herstellen, maar het is voor mij als ondernemer geen vrijbrief om andere eisen vanuit monumentenzorg over te slaan. Er wordt niet onderhandeld. We gaan vol respect met dit mooie monument om.”
Hotel De Zeevaartschool wordt onderdeel van uw bedrijf ONILIO. Welke bedrijven vallen hier nog meer onder?
“ONILIO exploiteert en beheert vier locaties: Strandappartementen De Gulden Stroom, hier aan de boulevard in Vlissingen met vijftig appartementen. Aan ‘de overkant’ - in Zeeuws Vlaanderen - ligt Kustpark Village Scaldia met 130 woningen, in Antwerpen zijn we eigenaar van het vastgoed en de exploitatie van Hotel Docklands met 38 hotelkamers en vijf appartementen en recent hebben we hier in het centrum van Vlissingen Hotel Residentie Vlissingen geopend met 36 studio’s en drie ruime appartementen. Daar voegen we Hotel de Zeevaartschool aan toe. Dan komt de teller op vijf. Een hoofdkantoor hebben we overigens niet. Ik vind het prettiger om in de bedrijven te zijn en met de gasten en collega’s in gesprek te zijn.”
Een scala aan hospitality producten. Hoe zijn de bedrijven gestructureerd?
“Hotel Residentie Vlissingen is ontwikkeld door een projectontwikkelaar. Die ontwikkelaar heeft het project uitgepond en de losse units verkocht aan investeerders, zowel bedrijven als particulieren. Die ontwikkelaar heeft alle exploitatierechten behouden én het recht behouden dat uit te besteden. Zie het als een zandlopermodel waar bovenin de verschillende eigenaren staan, in het hart zit de projectontwikkelaar en daaronder zit ONILIO. De Gulden Stroom, vijftig appartementen, is op een vergelijkbare manier gestructureerd. Alle appartementeigenaren zitten in een Vve. De eigenaren zijn niet meer verplicht om hun appartement te verhuren. Naast de Vve is er een cv, een coöperatieve verenging, waar alle belangen van de verhurende eigenaren zijn gebundeld. De cv en de Vve hebben hetzelfde bestuur. Dat bestuur is onze gesprekspartner. De verhuur- en bemiddelingsovereenkomst loopt bij De Gulden Stroom rechtstreeks van ons als exploitatie bv naar de eigenaar. Het grote verschil met Hotel Residentie Vlissingen is dus dat de projectontwikkelaar er volledig uit is gestapt. Hotel Residentie Vlissingen heeft ook een Vve, maar die schakelt met de projectontwikkelaar. In Zeeuws-Vlaanderen ligt Kustpark Village Scaldia, waar we het hele park beheren en ongeveer vijftig vakantiewoningen van de 130 mogen exploiteren. Ook daar is de eigenaar van een woning vrij om een overeenkomst met ONILIO te sluiten, maar wij zijn door de Vve en het bestuur van het park aangewezen als de exclusieve partij die mag verhuren. Antwerpen is overzichtelijk. Bij Hotel Docklands is zowel het vastgoed als de exploitatie in handen van ONILIO.”
Een bijzondere mix aan bedrijven en structuren. Is dat een bewuste keuze geweest?
“Ja. Deze manier van samenwerking maakt het voor ons verantwoord om te groeien. Ik had vroeger een directeur die zei: ‘Nothing succeeds as planned’. Dat vind ik nog altijd een mooie uitspraak. Plannen is belangrijk, absoluut. Maar je moet er ook van af kunnen wijken. Je blindstaren op één plan kan het succes in de weg staan. Je moet openstaan voor veranderingen en samen kunnen werken. Dat heb ik altijd gedaan in alles wat ik doe. Zowel naar buiten toe als binnen mijn bedrijven.”
Misschien dat zijn achtergrond daarmee te maken heeft. Zeeuwen hebben in de strijd tegen het water altijd moeten samenwerken. Als Joost van Damme in 1970 wordt geboren in Vlissingen is de provincie nog altijd in wederopbouw na de Watersnoodramp van 1953. De dijken worden verstevigd en de verschillende deltawerken bieden de provincie een harnas tegen het water. Bijkomend voordeel: de Zeeuwse eilanden worden met elkaar en met de rest van Nederland verbonden. Zeeland is beter bereikbaar. Gevolg: het toerisme in de provincie trekt aan. Het is de tijd dat zijn ouders verschillende horecabedrijven in de provincie bestieren, die Joost van Damme later zou overnemen. Hij richt samen met zijn compagnon Amadore Hotels & Restaurants op en het bedrijf groeit uit tot een horecagroep met meerdere hotels en restaurants in de regio.
U verkocht in 2009 uw aandelen van Amadore Hotels & Restaurants en begon aan een nieuw leven. Met het opleiden van 7000 horecaprofessionals voor het WK voetbal van 2010 als kickstart.
“Ik wilde wat anders. Daarbij hebben we de afspraak gemaakt dat we, mijn voormalig compagnon en ik, de komende tien jaar niet in elkaars vaarwater zouden gaan zitten, met uitzondering van De Gulden Stroom. Die exploitatierechten had ik al voordat we met Amadore begonnen. De Gulden Stroom is dan ook buiten de deal gebleven. Twee vrienden van mij waren een uitzendbureau gestart in Zuid-Afrika. Zij waren ervan op de hoogte dat ik mijn aandelen had verkocht. Horeca uitzendbureau Mise en Place had in 2006 tijdens het WK voetbal in Duitsland het personeel geleverd voor de stadions. De FIFA benaderde Mise en Place om hetzelfde te doen tijdens het WK van 2010 in Zuid-Afrika. Voorwaarde was dat lokale mensen opgeleid werden om in de stadions te gaan werken. Mijn twee vrienden in Zuid-Afrika hadden de benodigde vergunningen en faciliteiten en benaderde mij om te participeren in dit project. Het bedrijf Human Talent werd opgericht en samen met Mise en Place en mijn vrienden hebben we 7000 horecamedewerkers getraind en ingezet tijdens het WK voetbal. Een geweldige tijd.”
Niet lang daarna bent u ook horecamakelaar geworden en participeert u inmiddels in meerdere bedrijven. Van restaurants en hotels tot een speelgoedbedrijf in Zuid-Afrika.
“Dat is allemaal een voortvloeisel uit het feit dat mensen dachten dat ik niets meer deed nadat ik mijn aandelen van Amadore had verkocht. ‘Goh, Joost. Zou je eens met mij willen meekijken en heb je misschien goede ideeën?’ Van daaruit zag ik relatief eenvoudige oplossingen en ben ik mee gaan doen. Ik onderneem met gedreven ondernemers in hun bedrijf. In alle bedrijven waarin ik participeer ben ik minderheidsaandeelhouder. Behalve Eigen Horeca Makelaar. Daar ben ik 100 procent eigenaar, maar dat is een franchiseorganisatie. Ik functioneer altijd op de achtergrond. Op mijn businesskaartje staat: ‘financieren, adviseren en participeren’. Daarbij moeten er minimaal twee van de drie facetten aanwezig zijn bij een kans die zich voordoet. Alleen financieren kan ik niet, ik ben geen bank. Alleen adviseren doe ik ook niet, ik ben geen consultant en alleen participeren maar niet mee mogen doen, dat past niet bij mij. De financieringen die ik doe zijn overigens kleine bedragen. Met veel projecten stappen we ‘gewoon’ naar de bank, maar kan ik net het beetje extra brengen om een startende ondernemer over de drempel te krijgen.”
Maar het zelfstandig ondernemen begon weer te kriebelen…
“Ik wil het liefst bezig zijn met mijn eigen bedrijf. Met ONILIO hebben we groeiambities. De vier bedrijven die er nu onder vallen ‘staan’ en met Hotel De Zeevaartschool gebeurt er genoeg op korte termijn. Op iets langere termijn zijn we voor een investeerder bezig om de Onze Lieve Vrouwekerk in Vlissingen te ontwikkelen tot hotel. Hopelijk kunnen we spoedig beginnen met de verbouwwerkzaamheden, maar daar ligt nog een heel vergunningstraject aan vooraf.”
Heeft u ook ideeën over hoe uw ondernemende leven er over tien of twintig jaar uit moet zien?
“Ik heb het geluk gehad dat ik twee keer een mooie verkoop heb kunnen doen en daardoor goed over mijn toekomst heb kunnen nadenken. Wat ik daarvan heb geleerd is dat ik mijn werk en mijn bedrijf dusdanig wil inrichten dat ik het tot in lengte van jaren leuk blijf vinden. Ik zou het liefst blijven ondernemen tot ik dood ga, maar niet werken tot ik dood ga. Het ondernemerschap is mijn passie.”
Hoe kijkt u naar de toeristische ontwikkelingen in Zeeland?
“Deze provincie is bij uitstek een toeristische bestemming die voornamelijk floreert bij zon, zee en strand. Dan is het logisch dat de piek in het hoogseizoen ligt en heel ondernemend Zeeland er alles aan doet om ook de maanden voor en na het hoogseizoen tot een succes te maken. Ik zie nog meer potentie en zou van deze regio een ‘all-season-destination’ willen maken. De zee en het strand zijn er altijd. Alleen de warme zon mis je in de wintermaanden. We hebben in de regio schitterende theaters, sportfaciliteiten, attracties, musea en prachtige architectuur waar meer mensen van kunnen genieten. En vergeet niet het gastronomische toerisme met restaurants als Inter Scaldes, Pure C, de Kromme Watergang en Meliefste. Ik zie veel potentie in de regio.”
Dat blijkt als Van Damme een gigantische plattengrond van de stad Vlissingen uitrolt over de vloer. “Kijk”, zegt de ondernemer, terwijl hij de grote kaart van de stad Vlissingen goed legt. “Dit gebied rondom de oude binnenhaven wordt volledig opnieuw ontwikkeld. Dat biedt zo ontzettend veel mogelijkheden voor de stad. Welke middelgrote stad in Nederland krijgt de kans om een belangrijk deel van de kern van de binnenstad van de grond af aan opnieuw te ontwikkelen? Ik heb een passie voor deze regio. Ik heb over de hele wereld gewoond, maar vind het heerlijk om water in de buurt te hebben. Het is de plek waar ik thuis ben.”
Joost van Damme
Hotelier Joost van Damme werd in 1970 geboren in Vlissingen. Het ondernemerschap is hem met de paplepel ingegoten. Zijn ouders hadden meerdere horecazaken in Zeeland, zowel hotels als restaurants. Van Damme volgde de iconische hotelschool in Koksijde, liep stage bij verschillende internationale hotels en werkte binnen verschillende hotelbedrijven om begin jaren ‘90 weer terug te keren naar Nederland. In 1997 neemt hij het hotel en restaurant Arneville in Middelburg van zijn ouders over om het een aantal jaar later aan Amrâth Hotels te verkopen. In die periode had de familie Van Damme een samenwerking met het Arion Hotel in Vlissingen, waar zij de exploitatie verzorgde. Ook dat hotel werd verkocht aan Amrâth Hotels en Van Damme trad bij de hotelketen in dienst als regiodirecteur. Hij miste het ondernemen, schreef het plan van Amadore Hotels en kocht het Arneville en Arion Hotel terug van Amrâth Hotels en bouwde samen met zijn compagnon aan Amadore Hotels & Restaurants. In 2009 verkocht Van Damme zijn aandelen van Amadore. Hij investeerde in meerdere ondernemingen. ONILIO is de holding waar Hotel Docklands, strandappartementen de Gulden Stroom, kustpark Scaldia Village en Hotel Residentie Vlissingen onder vallen. In het tweede kwartaal van 2024 staat de opening van Hotel De Zeevaartschool gepland. Van Damme heeft een vriendin en vier kinderen. Hij woont in Bergen op Zoom en Arnemuiden. ONILIO heeft ongeveer vijftig medewerkers in dienst.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
