"Utereg m’n stadsie daar gebeurt van alle hand, het bruist aan alle kant in het hartsie van het land." Is Utrecht een bruisende stad, zoals die regel uit een Utrechts volksliedje suggereert? Zeker is, dat er van alles gebeurt binnen de hotellerie. Een van de oudste steden van ons land; Traiectum ten tijde van de Romeinen; de Oude Bisschopsstad uit de Middeleeuwen; de hoofdstad van de Bataafse Republiek; de vierde stad van ons land… De Domstad. Een studentenstad. Westra en Pieters vinden er alles wat hun ondernemersharten begeren. Zijn zij geïnteresseerd in een hotel dat niet “even naar benee kijkend” vanaf de Dom gezien kan worden? Welnee!
DOWNLOAD GRATIS DE LAATSTE EDITIE VAN HOSPITALITY MANAGEMENT
Naar eigen zeggen zijn Westra en Pieters geen hoteliers. Wel ondernemers. Laten we daarom maar in het verre verleden beginnen met dit verhaal. We gaan terug naar 1984, naar een jonge Paul Westra die samen met zijn broer Olaf een boterham in het Utrechtse nachtleven verdiende - op managementniveau - terwijl zij studeerden. Denk aan discotheken. In 1992 begonnen de twee broers hun eerste eigen zaak, genaamd Broers. Tot op de dag van vandaag is dat een goedlopend stadscafé-restaurant. Een uitstapje met die formule naar Bergen op Zoom was geen succes. Westra: “De horeca daar heeft echt een heel ander karakter.”
In 1994 creëerden Paul en Olaf het concept Havanna: ‘food, drinks and dance’. De eerste vestiging opende in Den Haag. In 1997 sloeg het noodlot toe: Olaf kwam door een verkeersongeval om het leven. Paul stond er alleen voor, maar zette door. Ook Utrecht en Tilburg kregen een Havanna (respectievelijk in ’98 en ’99).
HM302017
Afspraken op een A4'tje
Een paar jaar later verkocht Westra alle Havanna's; hij hield Broers. Westra was toen al begonnen met het opkopen van studentenpanden, als belegging. In die periode ontmoette hij voormalig hypotheekadviseur Hans Pieters, een man met soortgelijke ideeën én expertise. Westra: "Ik had er geen verstand van, maar was wel liquide." Pieters: "Ik wilde het vastgoed in." De afspraken die geleid hebben tot hun B.V. werden op één A4'tje bondig samengevat.
Kortom, een man die Rechten gestudeerd had en zakelijk gezien verstand had van cafés, restaurants en disco's, vond een compagnon die afkomstig was uit de wereld van hypotheken en financiering. (Studie: Commerciële Economie, HEAO.) Samen doken zij de hotellerie in. Waarom? Westra: "Hotels kosten veel minder tijd en energie dan restaurants."
Zo'n gewaagde uitspraak - in een hotelblad - behoeft uitleg. Westra: "Eind 2011 zaten we midden in de crisis. De enige manier voor ons om te overleven, was schaalvergroting. De gelegenheid deed zich voor om het Utrechtse restaurant De Rechtbank te kopen; daar zat echter een hotel aan vast (Court Hotel). Dat hebben we dus maar gelijk overgenomen. We zeiden tegen elkaar: 'We zien nog wel wat we daarmee gaan doen.' Toen we alles op orde gebracht hadden, bleek dat hotel eigenlijk best goed te lopen, zelfs in crisistijd, zonder dat wij daar veel aan hoefden te doen. Dat konden we niet zeggen van de restaurants. Hotels bleken een interessante businesscase te zijn. We gingen er met andere ogen naar kijken."
Horeca in krakersbolwerk
Westra en Pieters hoefden niet lang te wachten op een kans om die businesscase gestalte te geven: een fraai, maar sterk verloederd pand - het krakersbolwerk van Utrecht - werd ten langen leste door de gemeente ontruimd en aan de Utrechters teruggegeven. De nieuwe bestemming: horeca. Westra: "Wij wilden daar het hoteldeel gaan doen, niet de andere horeca." Het resultaat: Mother Goose Hotel, 23 kamers, hartje centrum. "Dat is een groot succes," aldus Westra. "Leuk om te doen, en het loopt goed. Voor ons is vooral van belang dat het veel minder inspanning kost dan de restaurant-business."
Weinig aandacht voor F&B
Mother Goose opende in 2014 de deuren, een jaar later volgde Eye Hotel. Kortgeleden (januari 2017) namen Westra en Pieters een reeds bestaand hotel over, met stenen en al: Malie Hotel. "Daar zijn we heel blij mee," benadrukt Westra. "Doordat we ook het vastgoed konden kopen, zijn onze oorspronkelijke ideeën bij elkaar gekomen. Toen ik met Broers begon, had ik nauwelijks ervaring in de horeca. Er zaten dus weeffoutjes in. Inmiddels heb ik veel bijgeleerd. En wat betreft het vastgoed kan ik vertrouwen op de deskundigheid van Hans."
Gezien de horeca-achtergrond van Westra, zou je verwachten dat binnen Utrecht City Hotels een belangrijke rol is weggelegd voor F&B, maar dat is allerminst zo. Westra: "We hebben nog steeds Broers en De Rechtbank, maar uitbreiding op dat terrein behoort niet tot onze ambities. We hebben in onze hotels ook liever geen restaurants, hoewel het in Amsterdam momenteel een hype is om in een hotel te gaan borrelen en eten. We richten ons puur op de hotel-business, bij voorkeur - het is geen must - met de stenen erbij. Maar onze hotels bevinden zich op allemaal op een A1-locatie, dus het vastgoed is erg duur. We hebben trouwens wel panden in eigendom waarin zich cafés en restaurants bevinden, maar daarvan doen we de exploitatie niet zelf. Wat betreft de hotellerie: onze voorkeur gaat uit naar exploitatie in eigen panden."
Geld wordt verdiend in hotels
De hotellerie... "We hadden geen verstand van die business," erkent Hans Pieters zonder enige schroom. "We zijn er gewoon ingestapt. Paul en ik leerden elkaar kennen doordat we beiden studentenpanden opkochten. Ik heb zelfs een pand aan hem verkocht, voordat we besloten om compagnons te worden. Zoals al verteld, kwam De Rechtbank op ons pad. Dat restaurant was al over de top heen, en toen kwam de crisis...Aan die overname hebben we dus weinig plezier beleefd. Naar het bijbehorende hotel (27 kamers) hadden we nauwelijks gekeken. Toe we dat wél deden, zagen we dat uitgerekend dáár het geld verdiend werd. Vooral de kleine hotels bleken minder crisisgevoelig te zijn; de bezettingsgraad is immers snel op orde. We zijn ondernemers, geen hoteliers. Met de ogen van ondernemers gingen we kijken naar de mogelijkheden en kansen voor kleine hotels. Mother Goose Hotel en Eye Hotel zijn daaruit voortgekomen."
Geen uniformiteit
Dat Westra en Pieters zichzelf niet als hoteliers beschouwen, blijkt uit het concept van Utrecht City Hotels dat eigenlijk geen concept is. "Wij willen geen hotel-hotels zijn." Pieters: "Wij kijken naar wat warm en mooi is, niet naar wat praktisch en efficiënt is. In Mother Goose, bijvoorbeeld, heeft elke verdieping een eigen kleur linnengoed. Dat is 'killing', want het linnengoed van elke verdieping moet apart gewassen worden. En als de ene kleur op is, kunnen we een bed niet opmaken met een andere kleur. Een drama! Toch gaan we het niet veranderen."
Een tweede kenmerkend aspect van deze hotelgroep is 'kruip door, sluip door': geen rechte gangen met hotelkamers strak in het gareel. Geen uniformiteit. Geen standaard. "Mijn eigen slaapkamer ziet er ongeveer net zo uit als een hotelkamer in Mother Goose," onthult Pieters. "Onze kernwoorden zijn: Utrecht Centrum, historisch, warm, huiselijk en duurzaam."
Onvoorwaardelijke service zonder stropdas
Het blijft niet bij (kern)woorden: hoewel Eye Hotel nog maar kort bestaat, heeft het al een zilveren Green Key te pakken. Dat duurzaamheid hoog in het vaandel staat, blijkt uit de aspiraties: het hotel streeft naar goud. Pieters: "We willen in elk opzicht iets moois neerzetten. Paul en ik hoeven geen aandeelhouders te plezieren. Ons uitgangspunt is: als we bekwaam en ontzettend goed gemotiveerd personeel hebben én onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, komt het rendement vanzelf."
In hoeverre is een hotel uit deze groep onderscheidend? "Voornamelijk door de stijl van de kamers en de beleving," verduidelijkt Pieters. "Mother Goose wordt heel anders gewaardeerd dan Eye Hotel. Overigens hoort bij die beleving onvoorwaardelijke service. Daarin gaan we heel ver. Ook letterlijk: een paar dagen geleden is een van onze medewerkers het halve land afgereisd om iemands kostuum op te halen dat door een verzendbedrijf verkeerd bezorgd was. En over kostuums gesproken, onze medewerkers lopen niet in een pak-met-stropdas."
Groei is geen doel op zich
Eind 2018 kan Utrecht bogen op een nieuw hotel dat tot de groep van Westra en Pieters behoort. Ook dat hotel zal 24 à 25 kamers tellen. Kleinschalig, maar wel het vijfde op rij. Hoe groot wil Utrecht City Hotels worden? "Groei is geen doel op zich," zegt Pieters. "Wij hebben onszelf deze uitdaging gesteld: Hoe kan dit bedrijf zo goed mogelijk draaien en toch een feel-good sfeer hebben? Wat betreft de groep, zoeken we natuurlijk naar synergie. Alle hotels bevinden zich op loopafstand van elkaar; elke medewerker die niet achter de receptiebalie staat, kan binnen een paar minuten in een van onze andere hotels zijn om daar de helpende hand te bieden. En op onze website wordt de beschikbaarheid binnen de hele groep getoond, zodra iemand boekt."
Synergie, met dien verstande dat Utrecht City Hotels volstrekt geen keten wil zijn. "De groep wordt weliswaar centraal aangestuurd, maar we leggen de zelfstandigheid zo laag mogelijk in de organisatie," verklaart Pieters. "Waarom zouden ze achter de balie niet kunnen yielden? En al de hotels hebben heel sterk hun eigen karakter."
De grootste van Utrecht, dankzij OTA's
In het voorwoord van de vorige editie van Hospitality Management werd enigszins nostalgisch de rubriek 'De Bijzondere Hotelkamer' gememoreerd. Welnu, door Utrecht City Hotels worden we op onze wenken bediend. Court Hotel bevindt zich in de voormalige rechtbank; Eye Hotel in het Ooglijders Gasthuis van weleer. Beide hotels doen aan 'storytelling'. Vooral de kamers in Eye Hotel springen in het oog met oogstrelende details, om het maar zo te zeggen.
Het tweede deel van dat voorwoord ging over HM Hotelketens 2017. In dat uitvoerige overzicht van de Nederlandse hotellerie zijn dit jaar voor het eerst de 'multi property owners' opgenomen. Zijn Westra en Pieters MPO's? Zij bezitten vijf hotels, inbegrepen Hotel26 (zes werfkelders waarin zich hotelkamers bevinden, binnen de service vallend van Court Hotel); vastgoed met andere bestemmingen én 140 (!) appartementen. Utrecht City Apartments is verreweg de grootste van Utrecht. Twee jaar geleden waren het 'slechts' 40 appartementen, dus we mogen stellen dat die tak van het bedrijf enorm gegroeid is.
De doelgroep voor de appartementen is honderd procent zakelijk, vertelt Pieters. "De boekingen gaan via Booking.com." Pieters is blij met de OTA's. "Het is gewoon heel makkelijk," betoogt hij. "Als je een nieuw hotel opent, zit je binnen vier weken vol. Dat lukt je nooit met de eigen salesafdeling. Misschien moeten we wel meer met de OTA's gaan doen. Daar had ik het onlangs nog over met Paul."
Last van Airbnb?
Hebben deze twee ondernemers - met 140 appartementen - last van Airbnb? Pieters: "Er is geen beleid voor short-stay in Utrecht. Ik ben al anderhalf jaar bezig om dat voor elkaar te krijgen. B&W is nu eindelijk zover dat er sessies komen met de belanghebbenden: voor- en tegenstanders. Vóór de zomer dient er een uitslag te zijn, waarna het short-stay beleid op papier gezet moet worden. Het zal hoogstwaarschijnlijk gaan lijken op het beleid van Amsterdam. Dan hebben we nog de vakantieverhuur. De gemeente wil met betrekking tot B&B's en Airbnb de regels gaan handhaven die er al zijn. En onduidelijke regels zullen aangescherpt worden. Bijvoorbeeld het aantal dagen dat je mag verhuren. Ik ben niet tegen Airbnb, mits er sprake is van een gelijk speelveld. Dus toeristenbelasting, brandveiligheid enzovoort. Ook fiscaal zit het vaak niet lekker."
Westra en Pieters zullen er niet als ondernemers, noch als hoteliers wakker van liggen. Groter groeien is immers niet de eerste doelstelling van Utrecht City Hotels, maar over één ambitie laten zij geen twijfel bestaan: hun groep moet dé gastvrijheidsfactor in de Domstad worden.
Utrecht City Hotels
Court Hotel, 27 kamers, 10 zalen (Utrecht City Meetings)
Mother Goose Hotel, 23 kamers
Eye Hotel, 36 kamers
Hotel26, 6 hotelkamers in werfkelders
Malie Hotel, 45 kamers
Utrecht City Appartments
140 appartementen
Paul Westra
Studie: Rechten (Utrecht). Daar heeft hij de tijd voor genomen. Getrouwd in 1999; drie zoons (16, 13, 9). Paul woont in Bilthoven. Gezien zijn verleden in het wereldje van cafés en disco's is het niet vreemd dat muziek een van zijn liefhebberijen is. Soms treedt hij nog op als dj. Paul heeft weinig vrije tijd, maar: "Ik doe wat ik leuk vind." Normaal gesproken is hij om 18.00 uur thuis, en de weekeinden zijn voor zijn gezin. Tweemaal per week naar de sportschool.
Hans Pieters
Studie: HEAO, Commerciële Economie. Ook hij heeft er de tijd voor genomen. Hans is maatschappelijk actief. Onder meer: lid raad van toezicht van het Centraal Museum; bestuurslid HOST; bestuurslid KHN. Getrouwd; twee zonen (16, 14). Hans valt in de categorie 'fanatiek sporter': triatlon, marathon, meegedaan met Ironman, viermaal in de week sportschool. Gaat graag op vakantie en probeert wat meer ruimte te vinden voor 'quality time' met zijn gezin.
