De dynamiek op de hotelbeleggingsmarkt van afgelopen jaar was – net als in 2021 – beperkt, met een volume van ruim 400 miljoen euro. De sterk opgelopen financieringsrente en daaropvolgende prijsafwaardering zijn de belangrijkste oorzaken. Dat, en meer, blijkt uit het Real Estate Market Outlook rapport 2023 van vastgoedadviseur CBRE. Voor 2023 verwacht CBRE een investeringsvolume van 650 miljoen euro.
Het volume is ook steeds meer afhankelijk van de verkoop van bestaande bouw. Door de hotelstop in de regio Amsterdam en terughoudendheid van veel andere gemeentes, in combinatie met de huidige financieringsrente, is het aanbod van nieuwbouwprojecten namelijk flink teruggelopen.
Een groot deel van de bestaande bouw is in bezit van particuliere en institutionele beleggers. Zij houden vaak een lange investeringshorizon aan, waardoor ze een kleine bijdrage leveren aan het beleggingsvolume.
Geen reden tot verkoop
Ook veel eigenaar-gebruikers hebben geen reden om te verkopen, juist omdat de winstgevendheid van hotels weer gestaag toeneemt. Wel kan de grote verduurzamingsverplichting tot meer sale-and-lease-backconstructies leiden. Dit geeft eigenaren de ruimte om zich volledig op hun bedrijfsvoering te concentreren. CBRE verwacht de meeste dynamiek vanuit beleggers die in de laatste 2,5 jaar op een exit-strategie zaten: deze partijen willen verkopen, maar wachten het juiste moment af. Deze aanwas zal dan ook op zich laten wachten tot de marktprijzen iets stabiliseren. Hierdoor zet het handelsvolume pas in de tweede helft van 2023 een stijgende lijn in.
De toeristenstroom in Nederland is weer op het oude peil, in tegenstelling tot de eerdere algemene verwachting. Wel is zichtbaar dat een groot deel van de overnachtingen nog voortkomt uit het staycation-effect: vakantie in eigen land. Ook komen er nog significant minder toeristen uit Azië en Australië dan in 2019. In de breedte heeft de markt zich dus nog niet volledig hersteld, met name doordat er gedurende 2022 nog intercontinentale reisbeperkingen waren – en China tot kortgeleden zelfs nog te maken had met lockdowns. Toch kan geconcludeerd worden dat de toeristenmarkt – ondanks de economische tegenspoed – in de komende jaren naar verwachting zal blijven groeien.
Noord-Amerika en VK
Wat verder opvalt uit het rapport: gasten uit het Verenigd Koninkrijk en Noord-Amerika boeken aanzienlijk minder overnachtingen dan vóór de COVID-19-pandemie. Vermoedelijk komt dit door een daling van het aantal zakelijke overnachtingen. Het is nog te vroeg om te zeggen of deze trend doorzet: bedrijven hadden het in 2022 zwaar, en daardoor mogelijk minder budget voor zakelijke reizen. Ook heeft hybride werken de noodzaak van zakelijk reizen beperkt.
Hotels ontvangen – na de twee zware COVID-19-jaren – weer meer gasten en zien hun omzet daardoor flink stijgen. De gemiddelde bezettingsgraad was in het eerste kwartaal van 2022 nog laag door de geldende coronabeperkingen. In het zomerseizoen bleek de bezettingsgraad in vier van de zes voornaamste Nederlandse hotelsteden weer nagenoeg op het pre-coronaniveau. Alleen in Amsterdam – en in mindere mate Den Haag – is de bezettingsgraad nog niet volledig hersteld.
Doorberekenen
De inkomsten nemen dus toe, maar ook energie-, personeels- en inkoopkosten stijgen hard, waardoor de winstgevendheid van hotels toch onder druk staat. Hotels berekenen deze kostenstijging deels door in de kamerprijs: gasten betalen voor een gemiddelde hotelkamer in Amsterdam 11% meer dan in 2019, en in andere grote steden tot zelfs 27% meer (Maastricht). Hierdoor is de omzet per kamer (REVPAR) in veel gevallen hoger dan in 2019. Toch kunnen hotels niet alle kosten op hun klanten afwentelen. Daardoor dalen de rent coverage ratios, met waardevermindering van het vastgoed tot gevolg.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
