Op jonge leeftijd een hotelonderneming runnen, het is niet veel mensen gegeven. Ondernemen is vallen en opstaan, fouten maken en groeien. In de serie Jonge Honden portretteert Hospitality Management jonge hoteliers. Dit keer Dominique van Ruiten (29). Ze vertelt uitgebreid over hoe het is om een hotel te ontwikkelen ten tijden van corona. Een monoloog.
“De huidige maatregelen, ontwikkelingen en onzekerheden onderstrepen de keuze om de plannen uit te stellen. Eind september heb ik de knoop doorgehakt. Het is voor mij simpelweg een te onzekere tijd om een hotelonderneming te starten in het centrum van Rotterdam. Twee jaar geleden begon voor mij het grote avontuur van hotelondernemer. In oktober 2019 tekende ik het koopcontract van twee prachtige panden aan de Mathenesserlaan in Rotterdam West, waar wel ontzettend veel aan moest gebeuren. Het was al een hotel en alle benodigde vergunningen zaten erop. Het initiële idee was om een luxe hostel in Rotterdam te openen. De stad was anno 2019 een opkomende stad voor internationale toeristen. Met het hostel wilde ik de perfecte uitvalsbasis voor deze groep vormen. Ik ben na mijn afstuderen aan de Hotelschool The Hague gaan reizen door Nieuw-Zeeland, Australië en Zuidoost Azië. Tijdens mijn studie heb ik nooit de ambitie gehad om een hotelonderneming te starten, maar na het zien van verschillende hostels tijdens mijn reis in combinatie met het opkomende toerisme in mijn stad Rotterdam was ik ervan overtuigd dat dit concept zou slagen. In januari 2020 werd ik officieel eigenaar en na goede gesprekken met de aannemer ging op maandag 9 maart 2020 de sloophamer tegen de binnenmuren van het pand. Nog geen week later ging Nederland in lockdown.”
“In alle eerlijkheid, ik maakte mij toen nog niet veel zorgen. De verbouwing kon doorgaan, groepsimmuniteit was nog het toverwoord en het nog te ontwikkelen vaccin zou het virus beteugelen. Inmiddels weten we beter. Toen in maart snel duidelijk werd dat we te maken hadden met een pandemie, heb ik besloten de ontwikkelingen te beperken tot de sloopwerkzaamheden. We zouden de zomer aankijken en daarna van start gaan. In de zomer kwam langzaam de vrijheid terug en werden de plannen compleet uitgewerkt. De twijfel over het concept kwam in oktober 2020, toen de horeca voor een tweede keer volledig in lockdown ging en alle plannen uitgewerkt op tafel lagen. Past een hostelconcept wel bij de huidige ontwikkelingen? Dat vroeg ik aan mezelf en mijn omgeving. Amerikanen, Nieuw-Zeelanders en Australiërs kregen een volledige reisbeperking. Ik begon te twijfelen aan het feit of mijn doelgroep binnen afzienbare tijd het hostel zou kunnen komen bezoeken. Daarbovenop ging ik in het hostelconcept uit van zes mensen op één kamer, vaak van verschillende huishoudens en verschillende nationaliteiten. Die factoren maakten het in die tijd onzeker. In de tussentijd was het pand casco en waren de bouwtekeningen en het bestek helemaal klaar. Ik vroeg de aannemer bedenktijd en gelukkig heb ik dat gekregen.”
Conceptverandering
“Je wilt je initiële plan doorzetten, want daar geloof je in. Maar in realiteit was een hostel exploiteren in het hart van de coronacrisis geen goed idee. Daarbovenop: je krijgt maar een keer de kans om jezelf voor het eerst te presenteren. Op het moment dat de verbouwing voor het hostel zou beginnen, zou er geen weg meer terug zijn. Er kwamen andere opties op tafel: het bestemmingsplan wijzigen en appartementen bouwen en verhuren; het pand verkopen; een exploitant zoeken; wachten; of het concept wijzigen. Ik koos voor de laatste optie. Als je kijkt naar hoe lastig het is om een hotelvergunning in een stad te verkrijgen - kijk naar Amsterdam - besloot ik dat ik bijzonder graag die vergunning wilde houden. Daarnaast zag ik in de eerste lockdown dat het binnenlands toerisme behoorlijk aan populariteit gewonnen had. Met die kennis besloot ik het concept vrij rigoureus te veranderen: van hostel naar boutique hotel. Van 76 bedden in een hostel naar 16 kamers met twee bedden in een boutique hotel. Daarmee halveerde het volume. De marges kwamen hiermee nog niet direct onder druk te staan. Ik had een verdienmodel gevonden waar ik achter stond, om het concept te wijzigen. De kamerprijzen zouden omhoog gaan, maar de beleving van de kamers ook. Daarnaast zou de horeca een andere functie krijgen. Met de oplopende bouwkosten en dus initiële investering kwamen de marges onder druk te staan door onder meer de huisvestingslasten.”
“In het concept van het boutique hotel staat de ontdekker van de stad Rotterdam centraal. We willen de hotelgasten verleiden om naast de binnenstad ook de authentieke en hippe wijken in te trekken. Het is onze opdracht om de gast een superieur verblijf en een authentieke Rotterdamse ervaring te geven. In tegenstelling tot het hostelconcept, waar de F&B-afdeling het kloppend hart van het hostel zou zijn, is in het concept van het boutique hotel het restaurant niet specifiek ingericht voor de hotelgast. Het restaurant (met 40 couvert) zouden we ‘los’ in de markt zetten. Rotterdam West is een buurt in ontwikkeling, waar veel ruimte voor horeca is. Met de nieuwe tekeningen zijn we naar de aannemer gegaan.”
Bouwkosten
“Het bouwen van een boutique hotel is duurder dan een hostel bouwen. Toch konden we samen met de aannemer redelijk veel kosten drukken. De aannemer is het complete financiële plaatje gaan maken. De stijgende prijzen van bouwmateriaal, de schaarste van bouwmateriaal en de stijgende loonkosten waren dusdanig hoog dat het hele exploitatiemodel zwaar onder druk kwam te staan. De vierkantemeterprijs die ik in 2019 in gedachten had, steeg met meer dan de helft. Een forse stijging. In de huidige onzekere markt heb ik heel lang getwijfeld om de start te maken. Eind september heb ik de keuze gemaakt om nog niet verder te gaan met de ontwikkeling van het hotel.”
“Daarbij moet ik de kanttekening plaatsen dat ik mij realiseer dat ik in een bevoorrechte positie verkeer om nu de keuze te kunnen maken om de ontwikkeling nog even uit te stellen. Het pand is in familiebezit. Emotioneel gezien wil je zo snel mogelijk operationeel zijn, rationeel gezien is het, met de kennis van nu, een verstandige keuze om nog niet te starten. Wanneer en hoe dat wel gaat gebeuren, weet ik nu nog niet. Alle opties van een jaar geleden liggen weer open. Wat ik wel weet, en wat mij de afgelopen twee jaar duidelijk is geworden, is dat ik het ondernemen heb omarmd. Ik sta aan de start van mijn carrière en heb in die afgelopen maanden al zoveel facetten van het ondernemerschap doorlopen. Ik ben altijd positief gebleven, ondanks de bijkomende stress die ik heb ervaren. Ik heb snel moeten schakelen en ingrijpende beslissingen moeten nemen. Ik geloof heilig in mijn stad Rotterdam en de potentie die het heeft. Ik hoop hier snel mijn hotel te kunnen runnen.”
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
