Ondernemen is kansen zien waar anderen terugdeinzen, keuzes maken gestoeld op kennis en sturen op gevoel. Het echtpaar Berendsen doet sinds 1995 niet anders, toen in het diepe werd gesprongen met het overnemen van Nova Hotel Amsterdam. Ze werden voor gek verklaard, maar 27 jaar later zijn daar Nova Appartments en Hotel Lion d’Or in Haarlem aan toegevoegd. “We blijven altijd vooruit kijken.”
Het tekent het ondernemende echtpaar. De langetermijnvisie die in 1995 het levenslicht zag, is in het voorjaar van 2022 nog niet volledig voltooid, zoals een ondernemer eigenlijk nooit ‘klaar’ is. Kansen zien, daar gaat het om. En hoewel de ene crisis – de oorlog in Oekraïne – de andere crisis – de pandemie – opvolgt, wordt er in Haarlem en Amsterdam in kansen gedacht. “We zien dat de gemiddelde bezettingsgraad weer richting het niveau van 2019 klimt. Dat is positief en geeft vertrouwen. Aan de andere kant zijn de bedreigingen voor de hotellerie de inflatie waar geen eind aan dreigt te komen en de oorlog in Oekraïne”, vertelt Lilly. “Maar hoe gek ook”, countert ze haar eigen bevindingen, “bieden die bedreigingen ook weer kansen. Europeanen zullen meer de Europese markt opzoeken en niet zo snel de intercontinentale reizen maken. Ook de binnenlandse markt blijft voor ons aantrekkelijk.”
Want waar in het tijdperk pre-corona de binnenlandse inbreng in voornamelijk de Amsterdamse hotels nihil was (“misschien 1 tot 2 procent”), kantelde dat percentage volledig de andere kant op. Nu de reisrestricties vanuit het Verenigd Koninkrijk zijn opgeheven en ook de omliggende landen Amsterdam en Haarlem weer weten te vinden, is er een mooie mix aan het ontstaan tussen ‘domestic’ en ‘international’.
Verbouwing
Ogenschijnlijk ontspannen en vastberaden zitten Lilly en Marcel Berendsen in hun pas verbouwde Hotel Lion d’Or in het hart van Haarlem, het hotel dat zij in 2016 overnamen. Tijdens het lange overnametraject van Hotel Lion d’Or werden de verbouwplannen gesmeed. Centraal stond het creëren van een eigentijds stadshotel. In 2016 telde het hotel pal naast het centraal station in Haarlem 34 kamers waaronder een aantal suites. “Die hebben we meteen opgesplitst. Marcel is niet zo van de suites”, lacht Lilly. “De opbrengst per vierkante meter ligt in een suite een stuk lager. We hebben van de drie suites, zes hotelkamers gemaakt”, vertelt Marcel. “En kijkend naar de zakelijke markt in de stad zijn we ook de vergaderzalen anders gaan inrichten”, voegt Lilly toe. “Omdat we midden in de stad zitten zijn we minder goed bereikbaar dan zakelijke hotels buiten de stad. Er was al minder aanvraag”, motiveert ze de reden om ook de vergaderzalen te verbouwen tot hotelkamers. “Plus”, voegt Marcel daar aan toe, “als je kijkt naar de operationele kant van de vergaderzalen heb je mensen nodig die de aanvraag behandelen en bevestigen en moet je een kleine banqueting afdeling inrichten tijdens de vergadering. Dat brengt druk op je kostenstructuur. De vijf kamers die we van de vergaderzalen hebben gemaakt neem je mee in de bestaande structuren en is daarmee veel efficiënter in te richten. Daarbovenop zijn de kamers ongeveer 80 procent van de tijd bezet en kwamen de vergaderzalen niet in de buurt van dat percentage.”
Het grote verbouwingsproject was echter niet de transformatie van de vergaderzalen en de suites. Nee, de vijftien modulaire hotelkamers die bovenop het hotel werden geplaatst zorgden voor een spectaculair aangezicht in het historische centrum van Haarlem (zie foto onderaan). “De vergunningen waren al in aanvraag en het traject met de gemeente was lang, maar liep wel volgens plan. Dit pand had op het moment dat wij het overnamen aan de voorzijde drie verdieping en aan de ‘achterkant’ slechts de begane grond en een eerste verdieping. Dat wilden we graag gelijktrekken en er een volwaardig hotelgebouw van maken. Dit is geheel uitgevoerd in CLT, Cross Laminated Timber, een relatief nieuwe en duurzame manier van bouwen dat modulair en geprefabriceerd plaatsvindt. Deze zelfdragende constructie is voor ons geheel in verplaatsbare units gebouwd in een loods en vervolgens in het najaar van 2021 in twee dagen op het dak gezet, de nieuwbouw was binnen enkele dagen waterdicht en ter plekke is er veel minder tijd nodig geweest om te bouwen. Op een binnenstedelijke locatie erg fijn. Maar ook voor een hotel dat tijdens de bouw gewoon doordraaide is het een super manier van bouwen.”
De verbouwing stond gepland in maart 2020. Een periode die symbool staat voor onzekerheid. De verbouwing werd uitgesteld en op het moment dat er meer zicht kwam op kostenstructuren en het vertrouwen in de markt terugkeerde, werd besloten de ‘prefab’ hotelkamers te installeren. Een moeilijk keuze omdat doordat een deel van de investering al betaald was en de ondernemers zo snel mogelijk wilden exploiteren. “Maar met de kennis van nu is het een goede beslissing geweest”, blikt Lilly terug op de keuze. “Aan het begin van mijn carrière werkte ik bij Hilton toen de eerste Golfoorlog uitbrak. Hun credo was op dat moment: kosten besparen, ‘whatever it takes’. De kraan ging dicht. Toen de eerste lockdown werd afgekondigd zijn we binnen onze eigen organisatie ook heel kritisch gaan kijken naar onze uitgaven en waar we konden hebben we de kraan dichtgedraaid. Beleidsmatig werken wij al vanaf het begin niet met lease-contracten en hebben we het vastgoed van de hotels, uitgezonderd van het Nova Hotel, in eigen handen. Daardoor konden we snel afschalen naar een basislijn. Vanuit die nullijn zijn we weer gaan kijken wat we konden op het moment dat de vraag weer zou gaan toenemen. We zijn partnerschappen aangegaan met partijen als Voordeeluitjes en Social Deal en hebben daar weer business uit weten te halen. Met Nova Appartments hebben we ingezet op long-stay en hebben we redelijk veel appartementen voor een langere periode kunnen verhuren. Daarmee kwamen we uit de kosten, maar in plaats van 3000 euro per maand per appartement, werd het 1200 euro per maand per appartement.”
Geen restaurants
Zowel de hotels in Amsterdam als Hotel Lion d’Or hebben geen restaurantfunctie. Een bewuste keuze blijkt desgevraagd. “Hoewel ik ervan overtuigd ben dat wij hier in Haarlem een fantastisch restaurant in ons hotel kunnen ontwikkelen, zie ik de uitdaging om daar goed personeel bij te vinden en de concurrentie aan te gaan met de prachtige restaurants die Haarlem te bieden heeft als een te grote. Wij blijven graag ‘lean’. We hebben erover nagedacht om de ruimte te verhuren aan bijvoorbeeld Starbucks of startende ondernemers met een goed F&B-concept, maar daarmee hol je je eigen concept ontzettend uit. We zijn ervan overtuigd dat als wij die energie steken in het verhuren van extra kamers, we er onderaan de streep meer aan overhouden.” Een geluk bij een ongeluk noemt Lilly de keuze om geen restaurantfunctie toe te voegen aan het hotelaanbod. “Het was ontzettend verleidelijk om hier een prachtig restaurant te ontwikkelen, want het voegt echt iets toe aan je totaalproduct, maar toen corona zijn intrede begin 2020 deed, waren we blij dat we het niet gedaan hadden.”
Een slanke organisatie dus. Al in de startfase van hun ondernemersleven is daarvoor gekozen. Net als het feit dat het echtpaar met de hotels een sterke voorkeur heeft voor de absolute A-locaties. “Dat hebben we in Amsterdam met Nova Hotel pal achter de Dam, naast het Magna Plaza en met de appartementen dichtbij het Concertgebouw en hier in Haarlem direct tegenover het centraal station”, verklaart Lilly de strategische keuze. “Keerzijde is dat deze locaties in vierkante meters bijzonder kostbaar zijn. We zijn genoodzaakt een hoge bezetting te draaien in combinatie met onze prijsbepaling, juist omdat we op die A-locaties zitten. We krijgen vaak complimenten over onze hoge bezettingsgraad, maar die hebben we ook keihard nodig.”
Om die bezettingsgraad op niveau te houden koos het echtpaar er in tijden van de verschillende lockdowns voor om de prijzen binnen de marges naar beneden bij te stellen. De huidige torenhoge inflatie is lastig door te berekenen vertellen de ondernemers: Marcel legt uit: “Op de manier waarop wij onze kamerprijzen hebben bepaald is het lastig om kosteninflatie vrij direct door te berekenen in de prijs. Wij kijken voornamelijk naar wat de concurrentie doet en bewegen flexibel mee in de markt. Die strategische keuze hebben we gemaakt. Dan is het lastig om het kostenplaatje door te berekenen in een kamerprijs. Onze prijsbepaling is niet een aaneenschakeling van kostenplaatjes. We zijn binnen onze marges wat gezakt en klimmen nu weer omhoog. We zijn nog niet op het niveau van 2019, maar dat was ook een uitzonderlijk jaar.”
Een jaar dat de boeken in ging als ‘het beste jaar ooit’ voor de hoofdstedelijke hotellerie. “Dat was ook niet te houden”, zegt Marcel over de situatie van toen. Maar nu ook het hoofdstedelijk toerisme beetje bij beetje uit het dal klimt, komt daar voor de hotelondernemers in de hoofdstad een hoofdpijndossier bij. “De manier waarop de gemeente de toerismebelasting heft is in mijn ogen onbegrijpelijk. Natuurlijk snap ik dat de gemeente belastingen moet heffen, maar het gaat om de manier waarop. Het feit dat er per nacht 3 euro per persoon moet worden gerekend en daarbovenop zeven procent over het hele verblijf wordt gerekend maakt het onoverzichtelijk voor zowel de gast als de receptie. De gasten zijn verontwaardigd over het feit dat ze twee keer belasting moeten betalen en beklagen zich daarover bij de receptie. Daardoor ontstaat een situatie waarin de gast ontevreden is en de receptiemedewerker het beleid van de gemeente moet uitleggen. Als er gewoon belasting wordt betaald via één heffingsvorm, is dat probleem opgelost.”
Problemen oplossen is een onderdeel van het ondernemerschap. Maar natuurlijk wil iedere ondernemer vooruit. Kijkend naar de groei van het hotelbedrijf, werd ongeveer om de tien jaar een project aangekocht. Betekent dat er in 2026 een project bijkomt? “We hebben nog altijd de droom om ooit een hotel in Noordwijk toe te mogen voegen”, besluit Lilly. Er is nog niets concreet, maar de ondernemers kijken weer naar groei. “Een echt strandhotel, waar je als gast aan het eind van een stranddag met het zand aan de voeten naar binnenloopt, maar in de avond ook keurig gekleed kan genieten van een heerlijk diner.” De solide groei vormde de basis die de schokken van tegenslagen doet pareren richting een mooiere toekomst. De stip op de horizon is weer gezet. Ondernemers zijn nooit klaar.
De groei
Lilly en Marcel Berendsen leerden elkaar kennen op de Hotelschool. Het ondernemersbloed heeft er altijd al ingezeten. “Maar goed samen kunnen leven wil nog niet betekenen dat je ook samen kunt ondernemen”, verklaart Lilly het feit dat in 1995 het echtpaar ook daadwerkelijk een ondernemend echtpaar werd. In de periode voorafgaand aan de overname van Nova Hotel in Amsterdam openden ze samen voor twee particuliere investeerders Badhotel Domburg in het gelijknamige Zeeuwse dorp. Met het openen van Hotel Nova (61 hotelkamers) ging een droom in vervulling en was het tegelijkertijd de kickstart van Amsterdam als internationale toeristenstad. “Achteraf gezien is dat een geluksfactor geweest van het succes van Nova, het feit dat Amsterdam zich ontwikkelde tot toeristenstad”, vertelt Marcel. “Dat weet je van te voren niet. Wat we wel wisten is dat 1995 met de internationale instabiliteit van de Golfoorlog niet de meest ideale timing was om een hotelonderneming te starten.” Het pakte goed uit. Want in 2006 werd Nova Appartments in het Museumkwartier in Amsterdam aan de portefeuille toegevoegd, met tien ruime hotelappartementen. Een onbemand hotel en voor die tijd een revolutionair concept. In 2015 werd Hotel Lion d’Or in het centrum van Haarlem overgenomen en in 2016 geopend. Verbouwplannen werden direct gemaakt en in het voorjaar van 2022 afgerond, vanwege corona liep de verbouwing vertraging op. Liefst vijftien hotelkamers werden modulair in de nabijgelegen Waarderpolder gebouwd door de aannemer en ‘kant en klaar’ in het najaar van 2021 op het hotel gehesen. In het voorjaar van 2022 werd de laatste hand gelegd aan de verbouwing en aankleding en zijn de kamers inmiddels te boeken. Ruim 25 jaar onderneemt het echtpaar samen. Daarin zijn de verantwoordelijkheden redelijk strak verdeeld. “Lilly doet de financiële kant en ik focus mij op de operationele kant. We zijn een slanke organisatie en houden ervan om op de vloer aanwezig te zijn. We hebben één iemand in dienst die de sales en revenue voor ons verzorgt en de HR-afdeling hebben we bij ons beide onderverdeeld”, zo legt Marcel de structuur uit.
De cijfers
Hotel Lion d’Or: 56 kamers
Nova Hotel Amsterdam: 61 kamers
Nova Appartments: 10 kamers
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
