Uitbaters van hotels hebben het de afgelopen twee jaar niet gemakkelijk gehad. Een lichtpuntje voor huurders van hotelvastgoed: mogelijk kunnen zij een deel van hun huurlasten – met terugwerkende kracht – van hun verhuurder terugvragen.
Op de website www.rechtspraak.nl is een vijftiental corona-uitspraken over de huurprijsvermindering van hotels gepubliceerd. Zoals vaker het geval is, zijn de zaken waarin is geprocedeerd het topje van de geschillen-ijsberg. Bijna twee jaar was het onduidelijk hoe huurders en verhuurders met de financiële consequenties van de coronamaatregelen moesten omgaan. Maar sinds de Hoge Raad op 24 december 2021 de door de Rechtbank Limburg gestelde prejudiciele vragen beantwoordde, weten we dat het ‘haakje voor huurvermindering’ onvoorziene omstandigheden heet, en welke formule partijen moeten gebruiken om te berekenen welk deel van de ‘coronapijn’ van de huurder voor rekening van de verhuurder komt.
In een groot aantal uitspraken hebben lagere rechters de verminderde exploitatiemogelijkheden als een huurrechtelijk “gebrek” aangemerkt, maar die figuur is volgens de Hoge Raad niet van toepassing. Met dat oordeel ben ik erg gelukkig, omdat naar mijn overtuiging het niet kunnen exploiteren niets te maken had met de verhuurde panden zelf, maar met het wegblijven van “het publiek” als gevolg van de overheidsmaatregelen.
In 2020 gaan vijf van de veertig gepubliceerde corona-uitspraken over (meest Amsterdamse) hotels. De meest in het oog springende uitspraak is uiteraard die van 17 juli 2020 over het prestigieuze W Hotel aan de Spuistraat in Amsterdam met een overeengekomen maandhuur die opliep van € 580.255,-- in het voorjaar van 2020 tot € 833.333,-- in oktober van dat jaar. De huurder vorderde in kort geding een machtiging om over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 geen huur te hoeven betalen, en slechts 25% van de huur over de periode van 16 juni tot en met het eind van het jaar. De voorzieningenrechter vond het aannemelijk dat de bodemrechter de huur over het tweede kwartaal van 2020 zou verlagen tot 50%, de huur over het derde kwartaal tot 60% en die over het vierde kwartaal tot 75%. Het meerdere hoefde de uitbater daarom niet te betalen totdat daarover in een bodemzaak definitief zou zijn geoordeeld. Die bodemprocedure moest wel binnen drie weken aanhangig worden gemaakt, anders zou het opschortingsrecht vervallen. Hoe die bodemprocedure is afgelopen heb ik op rechtspraak.nl niet kunnen vinden.
Hotelexploitanten vingen ook een aantal keren bot in kort geding. Zo kregen op 17 juli 2020 en 27 augustus 2020 de exploitanten van het Museum Hotel en het Element Hotel van de voorzieningenrechter te Amsterdam het lid op de neus omdat zij niet aannemelijk konden maken dat hun omzetderving werd veroorzaakt door de coronacrisis. Element Hotel werd daarbij zelfs tot ontruiming veroordeeld, omdat zij na halvering van de huur over het tweede en derde kwartaal van 2020 nog steeds een huurachterstand van meer dan drie maanden had.
In 2021 gingen de overheidsbijdragen die huurders konden krijgen een grotere rol spelen, zo ook in de uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 21 januari 2021 in de zaak van Swissôtel tegen haar verhuurder Dam Square. De exploitant van dit door de coronacrisis zwaar getroffen hotel vorderde in kort geding – grotendeels met terugwerkende kracht – opschorting van 50% van haar huurbetalingsverplichtingen over de periode vanaf 15 maart 2020. Voor zover zij meer had betaald dan 50%, vorderde zij dat terug. Aan de hand van de door Swissôtel overgelegde resultaten over heel 2020 oordeelde de rechter dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen recht had op volledige huurbetaling, omdat de coronacrisis de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig had verstoord.
Er waren toen al verschillende uitspraken (niet over hotels) gepubliceerd waarin de door de huurder te ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) werd opgeteld bij de omzet die de huurder had weten te behouden. De verhuurder in deze zaak benaderde het iets anders en voerde aan dat de door Swissôtel (te) ontvangen TVL eerst van de verschuldigde huur moest worden afgetrokken en het restant van de huur 50/50 door beide partijen moest worden gedeeld. De kort geding rechter ging daar niet in mee. Omdat Swissôtel een substantieel omzetverlies liet zien, en meer vaste lasten had dan alleen de huur, stond zij opschorting van 50% van de huur toe, met de kanttekening dat in de bodemprocedure – die Swissôtel binnen een maand aanhangig moest maken – opnieuw zou worden gekeken naar de lasten en de opbrengsten. De gevorderde terugwerkende kracht werd in dit kort geding grotendeels afgewezen.
Swissôtel begon de bodemprocedure, maar ging ook in hoger beroep van de kort geding uitspraak. Dat leidde tot de inmiddels fameuze uitspraak van het Hof Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) waarin voor het eerst de op 24 december 2021 door de Hoge Raad geadopteerde formule voor huurvermindering is toegepast, te weten:
Huurvermindering = (werkelijke vaste lasten – aanspraak TVL) x % huurdeel van Vaste Lasten x % omzetdaling x 50%.
Het hof liet daarbij in het midden of sprake was van een “gebrek”. Amper twee weken na deze hofuitspraak haakte Procureur-Generaal bij de Hoge Raad Wissink in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902) met zoveel woorden bij deze formule aan (hij kwam daar wel via de tussenstap van het gebrek). Vervolgens deed de kantonrechter op 5 november 2021 uitspraak in de bodemzaak volgens deze zelfde formule, waarbij zij wegbleef van de gebreksdiscussie.
Op 24 december 2021 kwam ook de Hoge Raad met deze formule. De Hoge Raad overwoog dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs kan verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten. De coronamaatregelen zijn volgens de Hoge Raad geen gebrek. De te nemen stappen zijn de volgende:
1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten, te weten: de afschrijvingen op vaste activa machines, gebouwen, vervoermiddelen, software) en de overige bedrijfskosten (in ieder geval niet: inkoopwaarde van de omzet en de arbeidskosten).
2. Laat het onder 1 gevonden percentage los op de TVL die de huurder kon verkrijgen.
3. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 2 berekende deel van het TVL-bedrag.
4. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) per maand te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak in het laatste jaar voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).
5. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 4 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 3.
6. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Ik realiseer mij dat twee jaar na dato veel huurders intussen afspraken met hun verhuurder zullen hebben gemaakt, die niet overeenkomen met deze methode. Als deze afspraken slechts zien op een gedeelte van de periode waarin de coronamaatregelen van kracht waren, zijn partijen aan die afspraak in principe gebonden. Mogelijk kan voor een periode waarover nog geen expliciete afspraken zijn gemaakt nog worden aangesloten bij de Hoge Raad-formule. Het is de moeite waard om te onderzoeken of dit het geval is.
Heeft u vragen? Aarzel niet om contact op te nemen met Dirk van den Berg (dirk.vandenberg@actlegal-fort.com) van het team Vastgoedrecht van act Fort Advocaten.
