Succesfactoren voor een geslaagde hotelrenovatie: "Ik heb gezien hoe budgetproblemen flink kunnen oplopen"

Hotelondernemers weten dat periodieke updates nodig zijn om concurrerend te blijven. Maar hoe zorg je dat een verbouwing soepel verloopt? Hotelrenovaties zijn complexe processen die diepgaande bouwkundige kennis vereisen.

Bovendien is er de druk om zo snel mogelijk te bouwen zonder gasten en inkomsten te verliezen. Dit maakt hotelverbouwingen tot bijzonder uitdagende projecten. Joost Tuinman, specialist acquisitie en ontwikkeling en mede-eigenaar bij Pretty Bricks Holding BV, deelt zijn inzichten op basis van vier recente hotelrenovaties, waarbij hij samenwerkte met general contractor Bulsink.

Kies voor ervaring

De eerste stap bij een hotelrenovatie is de selectie van de juiste aannemer. Het is belangrijk om een partij te kiezen die ervaring heeft met verbouwingen van hotels. Denk bijvoorbeeld aan specifieke deskundigheid op het gebied van vergunningen, installaties en duurzaamheid. Dit is niet alleen beslissend voor het bouwproces, maar ook voor de snelheid van het project. Een gespecialiseerde general contractor doet meer dan alleen bouwen. Hij begrijpt de uitdagingen van het project en anticipeert daarop. Tuinman licht toe: "Bij hotels is geluidsisolatie bijvoorbeeld van groot belang. Bulsink denkt hierin al vroeg proactief met ons mee." Deze werkwijze bespaart kosten en tijd, dat is essentieel voor elk renovatieproject.

Voorbereiding is cruciaal

Het succes van een hotelrenovatie hangt vooral af van een grondige voorbereiding. Tuinman: "In een ideale wereld willen we de aannemer de sleutel overhandigen, die na 6 maanden weer terugkrijgen, en dan direct volledig operationeel zijn." Een goed voorbeeld van voorwerk dat zich terugbetaalt, is het uittekenen in 3D-modellen. Door alles in BIM (Building Information Modeling) te tekenen, zie je vooraf in ‘virtual reality’ wat het eindresultaat wordt. Dit heeft als voordeel dat je eventuele fouten of problemen kunt opsporen en oplossen voor de bouw begint.

Een slimme voorbereiding heeft niet alleen een grote invloed op het succes van een renovatieproject, maar helpt ook om binnen het budget te blijven. Tuinman merkt op: "Ik heb gezien hoe budgetproblemen bij andere projecten flink kunnen oplopen. Bij Bulsink wordt het voortraject zo goed gepland dat je bijna voor 99 procent zeker bent van de kosten.”

Snelheid bij een hotelrenovatie: tijd is geld

Een snelle renovatie zorgt voor minimale downtime. "De doorslaggevende factor om te kiezen voor Bulsink is dat zij vaak wel twee keer zo snel zijn als de concurrent," zegt Tuinman. “Zo waren tijdens de verbouwing van hotel Seven one Seven teams van verschillende disciplines tegelijk aan het werk. Het was een gestroomlijnde militaire operatie."

De doeltreffendheid van Bulsink blijkt ook uit hun slimme oplossingen. Tuinman: ”Een mooi voorbeeld hiervan is aan- en afvoer van bouwmaterialen bij een hotelproject aan de Prinsengracht. De materialen werden per boot over de gracht naar de bouwplaats gebracht. Deze slimme oplossing voorkwam hinder voor het verkeer.” Dit niveau van toewijding, coördinatie en efficiëntie is cruciaal voor een geslaagde renovatie.

Turnkey contract: één aanspreekpunt, totale ontzorging

Een turnkey contract is een contract waarbij de bouwer verantwoordelijk is voor het hele bouwproces, van ontwerp tot aan de oplevering. Dit betekent dat een hotelier zich kan richten op zijn ‘core business’ en zich geen zorgen hoeft te maken over het bouwproces. Tuinman ziet dit als een groot voordeel. "Wij kiezen voor een general contractor die turnkey oplevert. Als het klaar is en wij de sleutel krijgen, kunnen we er direct in."

De turnkey aanpak biedt ook andere voordelen. Er is slechts één aanspreekpunt, waardoor de communicatielijnen kort zijn. Daarnaast is er minder kans op conflicten tussen ontwerpers en aannemer, omdat de aannemer al tijdens het ontwerpproces beoordeelt of iets technisch haalbaar is.

Strategieën voor succes

Een geslaagde transformatie van een hotel gaat verder dan bouwen alleen. De samenwerking tussen Pretty Bricks Holding BV en Bulsink laat zien hoe belangrijk het is om te kiezen voor een ervaren partner die waarde kan toevoegen aan elk stadium van het proces. Tuinmans ervaring toont daarnaast aan dat de beslissing voor een turnkey contract en een focus op snelheid de sleutels zijn tot een succesvolle hotelrenovatie.

^{Joost Tuinman}