Het in Londen beursgenoteerde, maar van origine Nederlandse, PPHE Hotel Group draaide in 2020 een omzet van ruim 100 miljoen pond, tegenover een omzet van ruim 357 miljoen pond over het jaar 2019. Toch kijkt de Nederlandse CFO, Daniël Kos, met veel vertrouwen naar de toekomst. “Veel zaken zullen weer normaal worden.”
Misschien een vreemde eend in de bijt, de PPHE Hotel Group. Want waar veel hotelketens de afgelopen jaren kozen voor een asset-light strategie, waar bijna al het vastgoed werd afgestoten, koos PPHE ervoor om - zo goed als - al het vastgoed in eigendom te houden. Het bedrijf heeft voor 1,7 miljard pond aan vastgoed en ook bij nieuwe ontwikkelingen wil het bedrijf (met o.a. de merken Park Plaza en art’otel) ‘de stenen’ in beheer hebben. Van het ontwikkelen en het bouwen van objecten, tot de exploitatie en de merknamen: PPHE Hotel Group ambieert zoveel mogelijk van de facetten binnen het hotel in eigendom te hebben. “Dat is een strategische keuze die goed bij ons DNA past. Dat doen we al jaren. Het feit dat wij het vastgoed van bijna al onze properties in eigen beheer hebben, heeft er ook voor gezorgd dat de banken ons in het afgelopen crisisjaar hebben kunnen en willen helpen.”
De hotelgroep heeft ongeveer tweehonderd miljoen pond in kas, waarvan het ongeveer honderd miljoen ‘los’ heeft weten te krijgen van banken. Het geleende deel moet de groep uiteraard gaan terugbetalen, maar het geeft het bedrijf de nodige lucht en ruimte in tijden waarin de omzetten uit de hotels kelderen. “Wanneer je bij de bank aanklopt omdat de omzetten uit de exploitatie zo goed als nul zijn, maar je hebt wél het vastgoed in beheer, zien de banken het vastgoed als een uitstekend onderpand en zijn ze eerder geneigd je die lening wel te verstrekken. Dat is precies wat er is gebeurd het afgelopen jaar in ons bedrijf. De banken hebben zich naar ons toe als partner opgesteld en daar zijn we hen ontzettend dankbaar voor”, verklaart Kos.
8.800 kamers
De ruim honderd miljoen pond omzet uit het jaar 2020 kwam voornamelijk uit de eerste twee maanden van dat jaar. De periode dat de hotels nog ‘gewoon’ open mochten blijven. De PPHE Hotel Group opereert voornamelijk op het Britse eiland en het Europese vasteland. Het bedrijf heeft 46 ‘properties’ in beheer met ruim 8.800 hotelkamers en vakantieappartementen en 5.800 mobile homes en kampeerplaatsen. In Nederland heeft de groep zes hotels, waarvan vier in Amsterdam. “Het allerbelangrijkste voor ons is locatie, locatie, locatie. We willen op een plek zitten dichtbij een luchthaven, belangrijk treinstation of een toeristische trekpleister. Omdat wij ook de panden in bezit willen houden, hebben we een ‘vastgoedbril’ op als wij het hotel kopen. Het moet ook een bepaald rendement opleveren. Een derde pijler van ons is dat we waarde willen kunnen toevoegen aan het pand. We kopen het liefst een hotel dat nog gebouwd of verbouwd moet worden. Op die manier kunnen wij de vastgoedwaarde omhoog krijgen."
Een manier om extra waarde te creëren is kantoorpanden ombouwen tot hotels. In het recente verleden heeft de groep dat met vier kantoorpanden gedaan in Londen, Leeds, Nottingham en Neurenberg, en in het voorjaar van 2021 gebeurt dat in Zagreb. Het is onderdeel van het beleid waarin additionele waarde aan het vastgoed kan worden toegevoegd. Toch ziet Kos geen causaal verband tussen het steeds meer thuiswerken en het verbouwen van kantoorruimte naar hotels. ”Binnen vastgoed is het een beetje stuivertje wisselen tussen hotel, kantoor en woningen. Je kijkt waar de economische wind naartoe waait en hoe daarop te reageren. In alle markten blijven kantoren aantrekkelijk. In populaire media lees je dat er niet meer naar kantoor wordt gegaan. Daar geloof ik niet in. Al onze grote klanten, advocatenkantoren en ‘brokers’ zeggen allemaal: we gaan weer naar kantoor.”
Prijzen vastgoed
De transacties binnen de hotelvastgoedmarkt liggen het laatste jaar logischerwijs bijzonder laag. Dat heeft er onder andere mee te maken dat wie op dit moment de exploitatie of het vastgoed noodgedwongen moet verkopen, een zeer matige prijs kan vragen omdat de exploitatiecijfers enorm tegenvallen. “En dat zal de aankomende maanden wel zo blijven. Iedereen die nu iets niet hoeft te verkopen doet dat niet. Op het moment dat de bezettingsgraden weer gaan toenemen, stijgen ook de prijzen van het vastgoed en de exploitaties.”
Op dit moment zit een groot deel van het vastgoed en de exploitatie van de groep in de Engelse hoofdstad Londen. De ambities reiken verder. Met hotels in Engeland, Nederland, Duitsland, Kroatië, Hongarije en Servië wil Kos ook graag andere Europese gebieden aanboren. “Daarin denken we aan stedelijke gebieden en hebben we ons vizier op steden als Wenen, Rome, Barcelona en grotere steden in Duitsland gericht. Het is een behoorlijk competitieve markt en we hebben geen exact doel met betrekking tot het aantal hotels dat we in 2025 willen hebben, dat bekijken we per object, maar de groeiambitie is er zeker.”
Die competitieve markt wordt nauwlettend in de gaten gehouden door de afdeling Development & Acquisitions. Deze afdeling is actief op zoek naar aan te kopen properties voor het bedrijf. “In een normale wereld lopen zij beurzen af, houden zij nauw contact met vastgoedeigenaren en hebben daaromheen een enorm netwerk aan makelaars waar ze intensief contact mee houden om te kijken wat er op de markt komt en wat interessant voor ons zou kunnen zijn.”
Het traject
De te nemen stappen op het moment dat PPHE een potentiële property in het vizier heeft, gaat het bedrijf op onderzoek uit. Kos legt in eenvoudige stappen uit hoe dat traject eruitziet. “Met de site visit brengen we de locatie in kaart, kijken we of er veel corporate klanten rondom het hotel aanwezig zijn, bekijken we hoe het toerisme in die markt eruitziet en of we in het hotel grote events kunnen houden. Die informatie wordt gedeeld met de afdeling finance, die het vervolgens in verschillende modellen stopt. Dan rekenen we uit hoeveel geld we op dat moment met dat object kunnen verdienen. Als we verbouwen wordt daar een ‘x-bedrag’ aan toegevoegd en zodoende komt er een prijs voor het object uit die wij willen betalen. We zijn vaak niet de enige geïnteresseerde partij. Met grote regelmaat zijn er wel tien partijen. Dan ga je door biedingsronde één, overleef je die, dan zit je bij de laatste drie en doe je een final offer. Bij een overeenkomst volgt het due diligence-onderzoek. Het is bijzonder lastig om tot die laatste ronde te komen.”
De activiteit van de markt, de reislustigheid van de consument en het feit dat er ook al op de zakelijke markt bewegingen zijn geeft Kos vertrouwen in de toekomst. “Onze hotels in Kroatië zijn puur op toeristen gerichte hotels. Vijf maanden per jaar zijn de hotels daar gesloten en in het hoogseizoen moeten ze floreren. Consumenten hebben over het algemeen genoeg te besteden om op vakantie te kunnen. De zakelijke markt zal langer op zich laten wachten, hoewel wij signalen vanuit onze klanten in Londen ontvangen dat zij in de zomer weer terug naar kantoor zullen gaan. Dat betekent dat er meer beweging in de zakelijke markt zal komen.”
De PPHE Hotel Group is in Londen de grootste aanbieder van vergaderlocaties en voornamelijk op het gebied van conferenties en netwerken ziet Kos dat er ruimte komt. Dat heeft uiteraard te maken met de snelheid waarmee het vaccinatieproces in Groot-Brittannië gaat, maar geeft ook aan hoe de zakelijke klanten de behoefte voelen om te ontmoeten. Kijkend naar de snelheid van het herstel van de hotelmarkt volgt Kos de cijfers van STR. “2020 was natuurlijk een rampjaar en ook 2021 wordt absoluut geen goed jaar. Een groei van honderd procent ten opzichte van bijna niets is nog steeds nihil. Het herstel zal denk ik in 2022 zichtbaar zijn en ook ‘23 is nog een hersteljaar. Het is wel ontzettend goed dat de aankomende jaren de stijgende lijn waarschijnlijk een stijgende lijn blijft. Op de lange termijn ben ik zeker positief. Ook over PPHE. Onze strategie, waarin we de voorkeur hebben om het vastgoed in handen te hebben, heeft ons soepeler door de storm van 2020 genavigeerd. Het feit dat de banken 100 miljoen aan ons wilden lenen geeft ons ruimte. Ruimte die we misschien niet hadden gekregen als we geen vastgoed hadden.”
Over Daniël Kos en PPHE Hotel Group
PPHE Hotel Group werd eind jaren ‘80 opgericht. Het eerste hotel stond in Eindhoven. Inmiddels telt de groep ruim 8.800 hotelkamers en vakantieappartementen en 5.800 mobile homes en kampeerplaatsen - verspreid over 46 properties - en worden er hotels ontwikkeld in Londen, New York City en Zagreb. Daarnaast is de groep diverse grootschalige repositioning projecten gestart, waaronder in Pula en Belgrado. Het bedrijf bezit twee ‘sites’ in Londen waar het hotels wil bouwen. In 2023 verwacht de groep er 800 kamers bij te hebben. PPHE Hotel Group is een beursgenoteerd bedrijf aan de London Stock Exchange. Daniël Kos werkt sinds 10 jaar voor de PHHE Hotel Group. Drie jaar geleden werd hij Chief Financial Officer en nam hij plaats in het bestuur van de internationale hotelgroep.
PPHE Hotel Group is eigenaar van een master franchise licentie voor het Park Plaza merk in Europa, het Midden Oosten en Afrika. De master franchise voor Park Plaza is verstrekt door Radisson Hotel Group wat zelf onderdeel is van het Chinese Jin Jiang, en samen vormen zij de op een na grootste hotel groep ter wereld.
Deze master franchise overeenkomst geeft PPHE exclusieve exploitatie en ontwikkelingsrechten voor Park Plaza hotels en elk Park Plaza hotel profiteert van de voordelen geboden door de Radisson Hotel Group.
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
