De verkoop van het hotel is een intensief traject. Van de beslissing tot verkoop tot de laatste handtekening; een emotionele, juridische en zakelijke rollercoaster. Hospitality Management zet, in samenwerking met Invast Hotels, de stappen uiteen.
Het verkopen van het hotel begint bij de beslissing nemen om het hotel te verkopen. Het startschot voor de uiteindelijke verkoop is gegeven. Een traject dat gemiddeld tussen de twee en twaalf maanden in beslag neemt.
Er kunnen verschillende redenen zijn om een hotel in de verkoop te doen. Familiehotels die van de hand worden gedaan omdat er geen opvolging is, zijn vaak emotionele verkopen omdat de eigenaar jarenlang ziel en zaligheid in het hotel heeft gestopt en daar afscheid van gaat nemen; een vaak onderschat aspect van de verkopende hotelier. Verkopen van de exploitatie en het vastgoed in beheer houden is een optie. Nadelig effect kan de emotionele factor zijn. Een hotelier die na jaren de exploitatie verkoopt en het vastgoed behoudt, blijft veelal (te) betrokken. Een lijst met eisen en wensen opstellen bij het verkopen van het hotel bevordert het proces. Wanneer een verkoopadviseur in de arm wordt genomen, gaat deze bekijken of de wensen- en eisenlijst haalbaar is, maar ook belangrijk: welk prijsniveau zal haalbaar zijn.
Het inzichtelijk maken van de afgegeven vergunningen is verstandig in de startfase. Onderzoek of de vergunningen afgegeven zijn aan de gebruiker/eigenaar van de hotelonderneming of dat deze vergunningen zijn afgegeven op de locatie. Dit heeft uiteindelijk invloed op de keuze voor verkoop, verhuur of pacht. Het inzichtelijk maken van de vergunningen en de juiste keuzes maken met betrekking tot waarom en welk onderdeel van het hotel wordt verkocht, maakt het verkoopproces aanzienlijk soepeler.
Waardebepaling
Vervolgens wordt de waarde van het hotel bepaald. In tegenstelling tot commerciële kantoorpanden, waar de waarde van het pand wordt bepaald op basis van bestaande of mogelijke huurwaarde, wordt de waarde van een hotel aan de hand van meerdere factoren vastgesteld. De waarde van het vastgoed, locatie van het vastgoed, exploitatie, medewerkers, goodwill en inventaris en eventuele aandelenwaarde bepalen in grote lijnen de waarde van het object. Een duidelijk inzicht van de resultaten van de onderneming van de afgelopen jaren en een gefundeerde prognose van mogelijke toekomstige resultaten mmaken de waardebepaling eenvoudiger. Het is verstandig om een adviseur in de arm te nemen om de juiste waarde, en dus een goede verkoopprijs, vast te stellen. De adviseur maakt een berekening van de prijs waarmee de markt benaderd kan worden.
Huurwaardekapitalisatie
Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt op basis van de jaarhuur van het hotel en een daarbij gekozen rendement - afhankelijk van de locatie, merk en soort hotel - de totale waarde bepaald. De huur wordt normaliter betaald uit de omzet. Echter wordt niet ieder hotel verhuurd. Wanneer dit wel het geval is, is de jaarhuur niet altijd marktconform. Om tot een marktconforme huur te komen, kan de huur worden bepaald als percentage van de gemiddelde omzet die een exploitant op een bepaalde locatie zou behalen. Dit percentage verschilt, afhankelijk van de locatie. Gekeken wordt naar de markthuurwaarde: een markthuur die voor elke efficiënte exploitant zal gelden. De vastgoedwaarde wordt vervolgens bepaald door de markthuurwaarde met een factor te vermenigvuldigen. Die factor is onder meer afhankelijk van plaats, grootte, gebouwsoort en locatie van het hotel.
Marktbenadering
Met de offerte en de wensen- en eisenlijst wordt door de bemiddelende partij gezocht naar de perfecte match. Zelf op zoek gaan naar een koper is een optie, maar zal het proces niet versnellen, wat nadelige effecten kan hebben op de verkoopprijs van het hotel. De bemiddelaar filtert de lijst met potentiële kopers tot een lijst met kopers die passen bij het te verkopen hotel, maar ook bij de eigenaar. Op het moment dat een potentiële koper interesse toont, kan - eventueel op basis van een geheimhoudingsovereenkomst - de volledige informatie van het hotel overlegd worden. Zo kan de potentiële koper met gevorderde interesse zich verdiepen in de cijfers van het hotel en een beslissing nemen om tot koop over te gaan. Het delen van de juiste informatie is hierin essentieel. Daarom is het voor de verkopende partij van belang om in de oriënterende fase de juiste informatie te verzamelen en te ordenen.
Onderhandeling en verkoop
Wanneer de kopende partij wil overgaan tot de koop van het object, start de onderhandelingsfase. Hier wordt onderhandeld over de verkoopprijs en de bijbehorende voorwaarden. Hieruit zal een intentieverklaring volgen waarin de kopende partij een bod neerlegt bij de verkopende partij met de daarbij genoemde voorwaarde. De bemiddelende partij bemiddelt tussen koper en verkoper en begeleidt het proces op juridisch en notarieel vlak. Een hoge bieding kan er in eerste instantie voor de verkopende partij gunstig uitzien, maar kan sterk afhankelijk zijn van de voorwaarden. Zo kan het dat de exploitatie en het vastgoed worden verkocht voor een uitstekende prijs, maar als een van de voorwaarden is dat eventuele verbouwing door nalatig onderhoud de aankomende jaren voor rekening van de verkopende partij is, kan de verkoopsom behoorlijk verdampen.
Juridische aspecten
Bij de verkoop van het hotel zijn er drie vormen te onderscheiden. De verkoop van het vastgoed, de verkoop van de exploitatie en de verkoop van beide. In veel gevallen bevindt zowel het vastgoed als de exploitatie zich in één vennootschap. Het kan echter ook zijn dat het vastgoed in een andere vennootschap staat, of op naam van de eigenaar. De verschillende vormen hebben invloed op het verkoopresultaat. Mocht er binnen een vennootschap sprake zijn van belastinglatentie en nog een deel aan belastingen verrekend kan worden met toekomstige winsten, heeft dit invloed op de verkoopprijs van de vennootschap, afhankelijk van de grootte van deze latentie.
Wanneer ervoor wordt gekozen om de exploitatie te verkopen, maar het vastgoed in bezit te houden en in die zin het pand wordt verhuurd aan een nieuwe exploitant, zal de verkopende partij vastgoed en exploitatie duidelijk moeten scheiden. Als dit al het geval is en exploitatie en vastgoed in een aparte vennootschap staan, is er niet veel aan de hand. Is dit niet het geval - en staan vastgoed en exploitatie in hetzelfde vennootschap - zal de verkopende partij moeten splitsen. Als de exploitatie wordt verkocht en het vastgoed in handen blijft van de verkopende partij, is het raadzaam een besloten vennootschap op te zetten voor het vastgoed. Binnen een bv is de eigenaar niet hoofdelijk aansprakelijk. Daarnaast kan het fiscale voordelen opleveren.
Contracten
Bij het in bezit houden van het vastgoed en de verkoop van de exploitatie is het van groot belang goed te kijken naar welke contractvorm daar het best bij past. Een hotel is, in vergelijking met een kantoorpand, een object dat intensief wordt gebruikt. Onderhoud van vastgoed en inventaris is daarom van groot belang voor de waarde van het bedrijf. Daar kunnen heldere afspraken over gemaakt worden. Het onderhoud van de ‘schil’ van het pand, de buitenkant, is in vele gevallen voor de verantwoordelijkheid van de pandeigenaar, terwijl alles aan de binnenkant voor rekening van de exploitant is. Om verschillen van inzicht te voorkomen is het verstandig dit contractueel op te laten stellen. Wie neemt bijvoorbeeld het onderhoud van de badkamers op zich? Pandeigenaar of exploitant?
De overdracht
Wanneer zowel de kopende als de verkopende partij akkoord gaat met de (ver)koopvoorwaarden en de contracten zijn getekend, volgt de overdracht. Bij volledige verkoop zullen in deze fase zowel het vastgoed als de exploitatie worden overgedragen. Het overdragen van de exploitatie is het overdragen van het personeel, de administratie en de inventaris. Het is voor zowel kopende als verkopende partij van belang dat het helder en duidelijk wordt beschreven. In het geval de exploitatie wordt verkocht en het vastgoed in handen van de hotelier blijft, moet er duidelijk inzicht komen in wat wordt overgedragen en in welke staat het verkeert.
Bij de overdracht van de inventaris dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden. Hierin staat welke partij verantwoordelijk is voor de eventuele vervanging van de inventaris en welke partij welke maatregelen treft in de toekomst. Het komt geregeld voor dat pandeigenaar een andere visie heeft op het onderhoud en/of vervanging van de inventaris dan de exploitant. De relatie tussen pandeigenaar en exploitant kan op losse schroeven komen te staan waardoor onderhoud en/of vervanging van inventaris niet gebeurt. Dat kan nadelige effecten op de omzet hebben, wat slecht is voor beide partijen. Wanneer de overdracht volledig heeft plaatsgevonden is de deal afgerond. De verkopende partij is hotelier af.
“De ‘verketenisering’ zet niet in”
Bastiaan Driessen, managing partner van Invast Hotels, ziet na zes maanden coronacrisis geen aardverschuivingen binnen de hotelvastgoedmarkt. De angst die veel hoteliers hebben dat de ‘verketenisering’ optreedt na faillissementen bij de familiehotels, ziet Driessen niet terug in de cijfers. “Nee, integendeel zelfs. Als je kijkt naar de grote ketens die in tientallen landen wereldwijd actief zijn, zie je een duidelijke trend dat de grote ketens de afgelopen jaren het vastgoed zijn gaan afstoten. Het is ook te kapitaalintensief om, als je zo groot wilt zijn, zowel de exploitatie als het vastgoed in handen te hebben. Grote hotelketens hebben duidelijk gekozen voor de focus op exploitatie.”
De groei bij hotelketens in Nederland zit volgens Driessen voornamelijk in het afsluiten van franchisecontracten. De verkoop van stand-alone hotels is de laatste jaren niet in een stroomversnelling geraakt. “De verkopen bij de stand-alone hotels zijn de afgelopen jaren niet substantieel anders geweest dan de jaren daarvoor.”
Aan de andere kant ziet Driessen de trend dat zowel in binnen- als buitenland verschillende ketens een keuze maken om niet per se groter te worden, maar juist wel vastgoed én de exploitatie in handen willen houden. “Een goed voorbeeld daarvan in Nederland is Hoscom van Lucas Petit; niet veel hotels, maar wel vastgoed en exploitatie in handen.”
Verkoop vastgoed
Een hotelier die zowel het vastgoed als de exploitatie in handen heeft, kan ervoor kiezen om exploitatie, vastgoed of vastgoed én exploitatie te verkopen. Driessen ziet dat een grote meerderheid ervoor kiest bij verkoop om zowel vastgoed als exploitatie te verkopen. “Van de verkopende partijen die zowel het vastgoed als de exploitatie in handen hebben, zet tachtig procent in op verkoop van zowel vastgoed als exploitatie. De overige twintig procent wil het vastgoed behouden en verkoop van vastgoed is vaak ook niet bespreekbaar. Binnen de tachtig procent die zowel van de exploitatie als het vastgoed af wil, is een kwart bereid om een traject in te gaan waarin het vastgoed eerst een aantal jaar wordt verhuurd, waarna het wordt verkocht. Het kan een methode zijn voor zowel koper als verkoper om het juiste moment van financieren en herfinancieren te kiezen. Daar worden vaak in het begin afspraken gemaakt over de prijs van het vastgoed, omdat de huur en de koopsom een samenhang met elkaar hebben.”
Blijf je graag op de hoogte?
Twee keer per week het actuele en relevante hotelnieuws in je mailbox? Schrijf je hier in voor onze digitale nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
HM302020
