Vanaf 1 januari 2023 wordt het verplicht dat een kantoorpand minimaal over een energielabel C beschikt. De overheid voert deze verplichting in met het oog op de te behalen klimaatdoelstellingen en in het bijzonder het realiseren van een “energie neutrale gebouwde omgeving” in 2050.
Deze verplichting heeft (afhankelijk van het huidige energielabel) in de eerste plaats uiteraard gevolgen voor de eigenaar van een kantoorpand, maar zal ook huurders daarvan aan het denken (moeten) zetten. Handhaving – met als ultiem gevolg sluiting van het kantoorpand – ligt immers op de loer in geval er niet aan de voorwaarden wordt voldaan. De nieuwe verplichting brengt best wat vragen met zich mee, denk bijvoorbeeld aan de vraag of het voldoen aan de labelplicht nu al een (latent) gebrek oplevert (of pas wanneer er daadwerkelijk tot handhaving wordt overgegaan) en de verdeling van de verantwoordelijkheid en kosten voor de te nemen verduurzamingsmaatregelen tussen de huurder en verhuurder.
Een andere interessante vraag is of het zou kunnen dat – hoewel de nieuwe verplichting uitdrukkelijk voor kantoorgebouwen geldt – andere gebruikers binnen een multi-tenant gebouw (denk aan de bekende winkelstrip of het hotel met roof top bar op de bovenste verdieping) ook op enige wijze met deze verplichting te maken krijgen. Na bespreking van de voorwaarden van de nieuwe verplichting gaan wij op deze vraag nader in.
Nieuwe verplichting in Bouwbesluit 2012
De verplichting dat kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023 ten minste een energielabel C moeten hebben is opgenomen in het Bouwbesluit. Volgens het Bouwbesluit moet onder een ‘kantoorgebouw’ worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend één of meer kantoorfuncties of nevenfuncties daarvan. Het feitelijke gebruik is leidend bij het bepalen van de functie van een gebouw(gedeelte).
De verplichting geldt voor kantoorgebouwen waarbij de oppervlakte met een kantoorfunctie in elk geval groter is dan 100 m2. Daarnaast moet de gebruiksoppervlakte aan kantoorfunctie in elk geval 50% of meer van de totale oppervlakte van het gebouw beslaan. De regeling bevat een aantal overige uitzonderingen, zoals voor rijksmonumenten en gebouwen die zullen worden gesloopt.
Het bevoegd gezag (in de meeste gevallen zal dat de gemeente zijn) kan handhaven in het geval dat niet aan de verplichting wordt voldaan. Dit kan bijvoorbeeld door het afgeven van een waarschuwing maar ook door een last onder dwangsom op te leggen. Het Bouwbesluit verbiedt per 1 januari 2023 om een kantoorgebouw ‘in gebruik te nemen of te gebruiken’ zonder een geldig energielabel C of beter. Los van de verantwoordelijkheid op basis van de huurovereenkomst kan dus zowel de verhuurder als de huurder door het bevoegd gezag worden aangesproken.
Vóór 1 januari 2023 moeten de benodigde verduurzamingsmaatregelen zijn getroffen om het kantoorpand naar een energielabel C te tillen en dient ook de registratie daarvan te zijn voltooid. Afhankelijk van het huidige energielabel en de omvang van de benodigde verduurzamingsmaatregelen kan het dus geen kwaad om op tijd aan te vangen met de voorbereidingen, te meer nu de beschikbaarheid van aannemers en materialen schaarser zijn.
Multifunctioneel pand
De nieuwe verplichting werpt onder meer de vraag op of en in hoeverre de verplichting ook van toepassing is op een multifunctioneel pand dat naast functies zoals een hotel, restaurant of winkelruimte, ook kantoorruimte kent. Daarbij is de eerdergenoemde voorwaarde van belang dat de gebruiksoppervlakte aan kantoorfunctie in elk geval 50% of meer van de totale oppervlakte van het gebouw moet beslaan. In geval van een multifunctioneel pand wordt de verplichting dus pas belangrijk wanneer de kantoorruimte daarin in verhouding een significante functie vervult.
Maar, stel dat het ‘kantoorgebouw’ inderdaad meer dan 50% van het totale gebouw beslaat en de verplichting van toepassing is, geldt de verplichting tot een energielabel C in dat geval voor het gehele gebouw en dus ook voor andere gebruikers zoals het hotel? Of, anders gezegd, loopt het hotel het risico dat het wordt ‘meegezogen’ in de sluiting van het kantoorgebouw?
Volgens het Bouwbesluit 2012 geldt het gebruiksverbod voor ‘kantoorgebouwen’. Zoals hiervoor toegelicht valt onder een ‘kantoorgebouw’ een gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend één of meer kantoorfuncties of nevenfuncties daarvan. De energielabel C verplichting zal in dit geval dus niet gelden voor de functie hotel of winkelruimte als onderdeel van hetzelfde gebouw. Dit is alleen anders op het moment dat deze functie als ‘nevenfunctie’ valt aan te merken en daarmee ten dienste staat aan de kantoorfunctie, denk bijvoorbeeld aan een bedrijfsrestaurant in een kantoorpand. Maar dat zal voor een hotel niet opgaan. Met andere woorden: de mogelijke sluiting van het kantoorgedeelte brengt niet ook de sluiting van het hotel met zich mee.
Dat laat echter onverlet dat het voor het hotel als onderdeel van een multi-tenant gebouw weldegelijk relevant kan zijn of de energielabel C-plicht wél op een van zijn medegebruikers rust. Dat is niet alleen belangrijk vanwege de door te voeren verduurzamingsmaatregelen voor het kantoorgedeelte (en eventuele consequenties daarvan voor het gehele gebouw) maar ook gezien mogelijke handhaving ten aanzien van het kantoorgedeelte en eventuele leegstand in het gebouw als gevolg.
Conclusie
Het is duidelijk dat het verplichte energielabel C voor kantoorgebouwen veel vragen oproept. Wij zijn van mening dat het hotel als gebruiker binnen een multi-tenant gebouw zich vooralsnog geen zorgen hoeft te maken of de nieuwe energielabel C verplichting voor kantoorgebouwen ook op hem van toepassing is, afgezien van de impact van eventuele verduurzamingsmaatregelen op (de exploitatie van) het hotel en eventuele leegstand in het gebouw. Verder ligt het gezien de klimaatdoelstellingen voor 2050 in de lijn der verwachting dat er vergelijkbare wetgeving komt voor hotels en winkels. Kortom, genoeg reden om dit onderwerp de komende tijd goed in de gaten te houden.
Over de auteurs
Loes ter Meer en Nico Jacobs zijn advocaten in het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan. Deze artikelenreeks wordt verzorgd door het Hospitality Team van Kennedy Van der Laan.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Nico Jacobs (Tel: 06-53999404; e-mail nico.jacobs@kvdl.com). Meer lezen over hotel en recht? Lees hier het dossier!
