Vorige week schreef John Reintjens over het belang van een goed onderbouwd waarderingsmodel met reële aannames en uitgangsposities. Zo’n model geeft inzicht in de waardeontwikkeling van uw hotel en is essentieel voor het uitzetten van de toekomstrategie. Maar in hoeverre zal de huidige crisis de waarde van uw hotel beïnvloeden? Welke maatregelen kunt u treffen om deze waarde zoveel mogelijk intact te laten?
We kunnen er niet meer omheen. De gevolgen van deze ongekende en niet te voorziene pandemie gaan de komende tijd de verdiencapaciteit van hotels bepalen. Gasten annuleren hun verblijf, nieuwe boekingen, vergaderingen en evenementen blijven uit. De kosten lopen wel door, waardoor de toekomstige inkomsten van hotels onder extreme druk komen te staan.
Transactieprijs
Allereerst is van belang op te merken dat er een fundamenteel verschil bestaat tussen een transactieprijs en de waarde van een hotel. De prijs die een koper voor het hotel wil betalen wordt bijvoorbeeld beïnvloed door de financierbaarheid van de koopsom en de terugverdientijd van de transactieprijs, en vaak speelt sentiment hierbij een grote rol. De waarde van hotels wordt daarentegen bepaald door de toekomstige inkomsten (uitgedrukt in cashflows), de groei van deze cashflows , en de disconteringsvoet (rendementsrekenpercentage) die een afspiegeling vormt van het risicoprofiel van de onderneming. De waarde van hotels is daarom vaak een belangrijke maatstaf bij het uiteindelijk tot stand komen van de transactieprijs. Want zowel de koper als de verkoper zullen voorafgaand aan een transactie allereerst nadenken over de omvang van de verwachten inkomsten die met een hotelexploitatie kunnen worden gerealiseerd, wanneer deze inkomsten in de tijd kunnen worden gerealiseerd, en tenslotte over de risico’s die samenhangen met het kunnen realiseren van deze inkomsten.
SARS, varkensgriep, Zika virus
Als de crisis die de hotelindustrie nu in alle hevigheid bedreigt van beperkte duur blijkt te zijn, zullen de gevolgen voor de waardering van hotels naar waarschijnlijkheid van beperkte invloed zijn. Er zal weliswaar, vanwege het ongekende economische noodweer, een gigantische terugval zijn in de omvang van de geldstroom, maar na verloop van tijd zal deze zich ook weer gaan herstellen. In zo’n situatie zal het verschil in waarde ten opzichte van de waarde zoals die zou volgen uit de oorspronkelijke geldstroomverwachtingen op het waarderingsmoment gelimiteerd zijn, en bovenal verklaarbaar aan potentiële kopers. De praktijk laat daarentegen ook zien dat als deze dramatische economische situatie langer aanhoudt, veel hotels in financiële problemen zullen gaan komen. Dit is een situatie waarbij hotels hun crediteuren en financiers niet meer kunnen betalen. Denk bijvoorbeeld aan de recente bankencrisis. Wetenschappelijk onderzoek laat zien dat financiële nood van grote invloed is op de aandelenwaarde van ondernemingen. De praktijk laat ook zien – denk aan SARS (2003), varkensgriep (2009) en het Zika virus (2016) – dat de vraag zich weer vrij snel kan herstellen. Het venijn zit ‘m in de staart, de ADR, die nog jaren nodig heeft om weer terug te komen op het oude niveau. Als we afgaan op de vorige crises is het vooruitzicht (en daarmee de waarde van uw hotel) op de lange termijn wel optimistischer. Maar laten we er geen doekjes om winden, u staat momenteel voor een onvoorstelbare taak, het redden van uw hotel.
Noodsituatie
Alles moet er dus op gericht zijn de financiële nood zoveel mogelijk uit te stellen, omdat zo’n noodsituatie veelal moeilijk is te keren. Wanneer we inzoomen op hoe de Coronacrisis de waarde van hotelexploitaties gaat beïnvloeden, zal direct duidelijk worden dat de gemiddelde kamerprijs en de bezettingsgraad de bovenkant van de winst- en verliesrekening beïnvloeden, en daarom evident de verdiencapaciteit op de korte termijn. Waar in stabiele tijden Revenue Management een essentieel instrument is om de omzet en winst van hotels te optimaliseren, zal dit in deze crisissituatie geen remedie zijn. Immers, er is sprake van een ongekende uitval van de vraag en hierdoor zullen hotelexploitaties zich met name moeten richten op het reduceren van de uitgaande geldstromen zoals kosten, niet-kritische investeringen, en de omvang en mutatie van het werkkapitaal. Dit alles om de liquiditeitspositie van de hotelexploitatie te waarborgen. Liquiditeit is nu cruciaal om financiële nood te voorkomen. Cash is King.
Werkkapitaal
Een belangrijke stap hierbij is uw werkkapitaal. Zorg dat uw debiteuren op tijd betalen. Ook zij kunnen liquiditeitsproblemen gaan ervaren. Door tijdig aan de bel te trekken, kunt u eventuele betalingsproblemen die zij ervaren mogelijk reduceren. Ga gelijktijdig ook in gesprek met uw crediteuren om afspraken te maken om later of in termijnen te mogen betalen, en te voorkomen dat zij garanties ter bescherming van hun eigen positie aan u gaan vragen die beslag zullen leggen op uw werkkapitaal. Let op uw voorraad en inkoop. Maak voorraden waar mogelijk liquide en koop alleen nog goederen in die echt noodzakelijk zijn en die een hoge omloopsnelheid hebben. Integreer de geldstromen die betrekking hebben op uw werkkapitaal in uw liquiditeitsprognose. Kijk daarnaast kritisch naar het beperken van uw personeelskosten, bijvoorbeeld door middel van de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (NOW). Stel dit niet uit! En ook fiscale maatregelen kunnen bijdragen aan het voorkomen van financiële nood. De belastingdienst biedt onder voorwaarden uitstel van
belastingbetaling. Treedt ook tijdig in overleg met eventuele financiers om bijvoorbeeld te heronderhandelen over uw kredietvoorwaarden, over uitstel van aflossingsverplichtingen, en zelfs over verhoging van krediet. Onderhandelen met uw financiers zal niet eenvoudig zijn, maar hoe beter u bent voorbereid en uw beleid onderbouwt, des te groter de kans op succes. We kunnen het niet vaak genoeg zeggen. Nu meer dan ooit: tijd is geld!!
Kom NU in actie
Onthoudt dat de Coronacrisis in eerste instantie de verkoopprijs van uw hotel op korte termijn beïnvloedt. Immers, prijzen zijn sterk onderhevig aan marktmechanismes en de sterke krachten en sentimenten die hierop van invloed zijn. De economie laat keer op keer zien dat sentimenten 180 graden kunnen draaien. De waarde van uw hotel wordt daarentegen primair gedreven door toekomstige cashflow, groei, en risico. Deze elementen, die toezien op de toekomstige verdiencapaciteit van uw bedrijf, veranderen over de langere termijn gek genoeg niet zo hevig als gevolg van de crisis. Daarom zal in beginsel het waarde-effect beperkt zijn. Hierbij dient wel een kanttekening te worden geplaatst. Wanneer een hotel niet kan anticiperen op de korte-termijneffecten van deze crisis, kan dit leiden tot financiële nood, een neerwaartse spiraal die heel moeilijk is te keren en vaak gepaard gaat met grote offers voor de eigenaar. De onderneming wordt min of meer ‘gegijzeld’ door financieringsperikelen, en de cashflow die nog wordt gegenereerd, kan niet of slechts zeer beperkt worden aangewend voor de bedrijfsvoering. De resultaten hollen dan nog verder achteruit Deze situatie kan uiteindelijk resulteren in waardevernietiging. Kortom, hotelondernemer, kom NU in actie. Is het niet voor uw omzet, dan wel voor uw kosten en cash. Zo beschermt u de waarde van uw hotel.
Dit artikel is onderdeel van de reeks: Wapenen tegen de crisis. Lees alle artikelen hier
---------------------------------------------------------------------------------------------
Over de auteur: Marc Broekema, LL.M, MSc, RV is een vooraanstaand business valuation expert. Hij ontving twee keer achtereen van Finance Monthly de Valuation and Appraisal Adviser of the Year Award. Jean-Pierre van der Rest, PhD is hoogleraar bedrijfswetenschappen bij de Universiteit Leiden. Hij is een toonaangevende wetenschapper op het terrein van hotel revenue management en business failure.
